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Pour aller plus loinTous nos conseils avant d’acheter en copropriété
En achetant en copropriété, vous devenez copropriétaire. Mais alors, qu’est-ce que cela implique ? On vous livre, dans cet article, nos 10 conseils avant d’acheter en copropriété.
Conseil n°1 : Vérifiez le montant des charges de copropriété
Lorsque vous achetez en copropriété, vous faites partie, sans formalités, du syndicat des copropriétaires. Être copropriétaire vous octroie des droits, comme par exemple, celui de voter en assemblée générale pour exprimer votre opinion sur les projets de l’immeuble, mais également des devoirs. Parmi eux, celui de payer les charges de copropriété à hauteur de votre quote-part des parties communes.
Lors de votre étude des charges, pensez à demander le montant des charges inclues dans le budget prévisionnel et celles non inclues. Cela pourra vous éviter de bien mauvaises surprises et vous aider à budgéter le poids des charges au quotidien !
Conseil n°2 : Constatez l’état des parties communes
En tant que copropriétaire, vous possédez une quote-part des parties communes à la hauteur de la valeur du lot que vous vous apprêtez à acheter. Ainsi, avant d’acquérir le bien, pensez à vérifier :
- L’état d’usure de la peinture et des revêtements de sol ;
- Les éventuelles traces d’humidité ou fissures ;
- L’état des sous-sols et des combles ;
- Les éventuelles déperditions thermiques des parties communes ;
- Les éventuels dégâts des eaux ou sinistres en cours.
Conseil n°3 : Estimez la qualité de gestion du syndic de copropriété
Les parties communes de la copropriété sont administrées par le syndic. Il est également chargé d’assurer la gestion financière et administrative de l’immeuble.
Ainsi, essayez de vous renseigner en amont sur la qualité de gestion du syndic. Pour cela, vous pouvez notamment demander si le quitus au syndic a été voté. La résolution de quitus est proposée à chaque assemblée générale ordinaire des copropriétaires et sert à approuver la gestion du syndic en place.
Un syndic peut être professionnel, bénévole ou coopératif. Si vous faites appel à un syndic professionnel, vous devrez payer des honoraires et, dans certains cas, des frais annexes. Les modèles bénévole et coopératif sont en autogestion, cela signifie qu’un ou plusieurs copropriétaire(s) gèrent l’immeuble sans passer par un syndic professionnel, ce qui permet de réaliser des économies substantielles.
Conseil n°4 : Étudiez les frais du syndic
Si la copropriété dans laquelle vous vous apprêtez à acheter passe par un syndic professionnel, pensez à vous renseigner sur les honoraires demandés par le cabinet. Ces honoraires servent à couvrir un forfait de base contenant des prestations détaillées dans le contrat du syndic.
Néanmoins, il convient également de se renseigner sur les frais supplémentaires. En effet, toute prestation annexe fera l’objet d’une surfacturation. Il peut s’agir par exemple des frais de courrier d’envoi des convocations d’assemblée générale, des frais de photocopie, de l’organisation et de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, etc.
Les syndics professionnels prennent également une commission sur le montant total HT des travaux de copropriété. Elle s’élève en moyenne à 4%.
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Conseil n°5 : Demandez si des travaux ont été votés dernièrement
La liste des travaux votés dernièrement par le syndicat des copropriétaires figure dans les derniers procès-verbaux des assemblées générales. Une copie devra vous être remise avant la signature de l’acte de vente au moment de la remise de l’état daté.
Étudiez précisément ces documents pour connaître la nature des travaux prévus et le montant retenue. En effet, vous pourrez être amenés à payer certains travaux. Conformément à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’acheteur doit les appels de fonds postérieurs à la transaction immobilière. Essayez donc de repérer sur le procès-verbal la date des appels de fonds travaux pour en avoir le cœur net.
Conseil n°6 : Jetez un coup d’œil au règlement de copropriété
Vivre en copropriété nécessite de respecter certaines règles, notamment dans les parties communes. Pour être certain que la vie en copropriété ne va pas être trop contraignante pour vous, jetez un coup d’œil au règlement de copropriété.
Ce document est une sorte de règlement intérieur qui détaille toutes les règles d’organisation et de fonctionnement de la copropriété. Elle s’applique à tous les résidents, copropriétaires occupants et locataires.
Conseil n°7 : Regardez avec attention les diagnostics obligatoires
Le vendeur est tenu de vous remettre, à la signature du compromis de vente, un dossier de diagnostic technique (DDT) du lot vendu. Ce dossier contient tous les diagnostics techniques obligatoires en cas de vente : termites, plomb, performance énergétique, gaz, électricité, amiante, état des risques et pollution.
Par ailleurs, le syndic doit vous fournir le diagnostic de plomb et d’amiante des parties communes ainsi que le diagnostic technique global qui vous donnera une bonne idée de l’état général des parties communes.
Tous ces documents vous permettent d’évaluer la bonne tenue des parties communes et du lot que vous vous apprêtez à acheter ainsi que d’estimer les travaux qui seront à prévoir.
Conseil n°8 : Demandez le taux de rotation des copropriétaires
Il est intéressant de demander le taux de rotation des habitants de l’immeuble. En effet, si on sait que les locataires n’ont pas d’attaches particulières et sont enclins à déménager assez rapidement, c’est différent pour les copropriétaires.
S’il y a eu beaucoup de ventes récentes dans l’immeuble et/ou si le turn-over des copropriétaires est important, c’est peut-être signe d’un dysfonctionnement dans la copropriété !
Conseil n°9 : Renseignez-vous sur le montant d’impayés et les dettes fournisseurs
Comme dit précédemment, en tant que copropriétaire, vous êtes redevable d’une partie des charges de copropriété. Toutefois, il arrive que certains copropriétaires ne soient pas en mesure de payer leurs charges et soient alors débiteurs. Ce n’est pas grave lorsqu’il s’agit d’un incident isolé. En revanche, cela peut avoir de lourdes conséquences si le niveau d’impayés est élevé.
En effet, le syndic pourrait se retrouver en incapacité de payer les fournisseurs de la copropriété et les parties communes seraient alors abandonnées.
Par ailleurs, un haut niveau d’impayés peut être signe de charges de copropriété bien trop élevées et donc d’une mauvaise gestion par le syndic de copropriété.
C’est pourquoi, il est important de connaître non seulement le niveau de dettes du copropriétaire vendeur mais également le niveau global des impayés de la copropriété.
Il en est de même pour le montant des dettes fournisseurs, c’est-à-dire les prestataires qui sont engagés pour entretenir les parties communes de la copropriété (entretien, gardien d’immeuble, espaces verts, etc.).
Conseil n°10 : Demandez des renseignements sur le fonds de roulement en cas d’achat
Lorsque vous achetez en copropriété, il vous est souvent demandé un fonds de roulement, c’est-à-dire une avance de trésorerie en cas de dépenses urgentes ou d’impayés.
Cette somme vous sera remboursée en cas de revente. Toutefois, il est important de se renseigner sur son montant pour que vous puissiez l’inclure dans votre budget.
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