Comment acheter un bien immobilier sans agence ?

Vous souhaitez payer votre bien au prix le plus bas, rien de plus normal. Vous pensez donc à réaliser un achat immobilier sans agence, pour éviter une coûteuse commission. Est-ce un bon plan ? Quelles sont les pistes à explorer pour passer en direct avec le vendeur ? Et les pièges à déjouer ? On vous donne tous nos conseils pour que votre projet aboutisse dans les meilleures conditions !

Lire aussi : Les étapes d’un achat immobilier

Acheter sans agence immobilière : est-ce plus économique ?

Les frais d’agence représentent une part non négligeable du coût total de la transaction. En parallèle, vous allez gagner un temps certain, et peut-être même de l’argent sur le prix d’achat.

Remarque : Les frais d’agence ne sont pas les seuls coûts grevant votre achat immobilier. Vous devez aussi prendre en considération dans votre budget les frais de notaire et les frais de dossier relatifs à votre emprunt immobilier.

Passer par une agence immobilière, combien ça coûte ?

L’achat immobilier sans agence est actuellement en plein essor, grâce au développement des plateformes de mise en relation entre particuliers. En plus, acheter en direct vous permet de réaliser de substantielles économies. Les agents immobiliers facturent en effet des frais d’agence sur une base allant de 1,5 à 8 % du prix de vente du bien, avec une moyenne de 5.3 % à Paris.

Pour ceux qui ne sont pas matheux, cette commission représente 18 500 € pour un logement proposé à 350 000 €. Autant dire, une coquette somme. Qui de plus, est toujours laissée à votre charge. Ne vous laissez pas abuser par la mention « les honoraires sont à la charge du vendeur ». En pratique, elle signifie que le prix de vente du bien a été gonflé de la rémunération de l’agent immobilier.

Les inconvénients d’un achat immobilier sans agence

Pour autant, un achat immobilier sans agence, est-ce vraiment avantageux ? Pas forcément, pour deux raisons :

Le prix : si en tant qu’acheteur, vous cherchez à obtenir le meilleur prix, il en va bien entendu de même pour le vendeur. La tentation est grande pour ce dernier de surestimer le prix de son logement, tant pour réaliser une belle plus-value que parce qu’il y est très attaché. À l’inverse, une agence immobilière fixe un prix réaliste avec le vendeur, en corrélation avec ceux pratiqués sur le marché, afin que la transaction immobilière se réalise le plus rapidement possible. En effet, si le but premier de l’agent immobilier est de toucher la commission la plus importante possible (donc vendre le bien le plus cher possible), fixer un prix trop haut impliquerait de ne pas trouver d’acheteur et de multiplier les visites, ce qui constitue une perte de temps et un coût non négligeable pour ce dernier. En conséquence, vous avez plus de chance de tomber sur le juste prix à l’achat en passant par une agence immobilière ;
Le temps perdu : vous devrez chercher des biens dans votre budget, contacter les propriétaires pour organiser une visite, vous rendre à cette visite… Des tâches qui deviennent vite chronophages et qui vous volent un temps précieux. En revanche, avec une agence immobilière, il vous suffit d’ indiquer vos critères essentiels et elle vous dira si oui ou non, elle a un bien correspondant dans ses fichiers.

Est-il possible d’acheter un bien immobilier sans agence et de passer directement par le vendeur ?

Lors de vos recherches sur Internet, vous avez repéré un 3-pièces proposé par une agence, et à la visite, le coup de foudre se confirme. Vous avez aussi rencontré le propriétaire, avec qui le feeling est bien passé. Vous vous demandez donc si vous pouvez passer la vente en direct avec lui, pour esquiver la commission. Que risquez-vous à faire cela ?

En fait, tout dépend du mandat qui a été signé entre le vendeur et l’agent immobilier. S’il s’agit d’un mandat simple, le vendeur est en droit de vendre son bien directement à un acheteur. Cependant, si vous avez visité le logement par l’intermédiaire de l’agent, alors la commission lui est due. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle ce dernier vous fait signer un document lors de votre première visite.

S’il a connaissance de la transaction (ce qui arrivera forcément à un moment ou à un autre), il peut demander des dommages et intérêts au vendeur… Mais à vous également ! Du moins dans l’hypothèse où vous avez usé de pratiques frauduleuses. Par exemple, si vous avez visité l’appartement sous une fausse identité, puis acheté le bien ensuite.

Dans le cadre d’un mandat exclusif, la transaction directe entre vendeur et acheteur n’est même pas autorisée. À nouveau, l’agent évincé peut demander une compensation si la vente se réalise sans son entremise. Au vendeur, dans tous les cas, et à l’acquéreur, si celui-ci est de mauvaise foi. Prudence, donc !

Où trouver des annonces pour l’achat d’une maison ou d’un appartement sans agence ?

Les sites en ligne pour les achats immobiliers entre particuliers

Vous avez sans doute collé un « Stop Pub » sur votre boîte aux lettres, et de toute façon, l’époque n’est plus aux annonces papiers. Vous mènerez donc votre recherche sur le web, où pullulent les sites d’annonces immobilières.

Parmi les plus connus :

De particulier à particulier (PAP de son petit nom) ;
Leboncoin : par rapport au précédent, il vous permet d’ajouter un critère de recherche supplémentaire sur le type de vente (neuf ou ancien et viager) ;
SeLoger : il permet une recherche encore plus ciblée grâce à des critères comme un jardin, un gardien, une cheminée, une orientation au sud, une vue sur mer… Autre outil que le site propose et qui peut vous être utile pour votre achat immobilier sans agence, l’estimation gratuite en ligne du bien ;
Bien’ici : ce site offre des critères de recherche innovants, comme le temps de trajet maximum entre votre futur domicile et votre lieu de travail, ou encore une cartographie de la France en 3D pour découvrir dans le détail les villes et quartiers.

Remarque : Certains sites initialement prévus pour les transactions immobilières entre particuliers permettent désormais aux professionnels de l’immobilier de positionner leurs annonces.

Le bouche-à-oreille et le off market

Vos amis, vos collègues de travail, votre boss : autant de personnes qui sont susceptibles de connaître quelqu’un qui connaît quelqu’un qui vend son logement. Parlez de votre projet d’acquisition autour de vous, vous avez tout à y gagner !

Ce type de transaction sont communément appelées “off market” ou en dehors du marché. Dans le monde de l’immobilier, elles sont souvent synonymes de bonnes affaires, mais comme nous l’avons dit au début, vous pouvez aussi prendre le risque d’acheter le bien plus cher que sa valeur de marché.

Une alternative à la vente immobilière sans agence : la vente aux enchères publiques

Il est temps de vous dévoiler un bon plan : celui des ventes aux enchères immobilières. Quels types de biens y sont proposés ? Un peu de tout :

Un logement mis aux enchères via un notaire, pour le compte d’un vendeur pressé. Dans ce cas, vous devrez montrer patte blanche pour participer à la vente, c’est-à-dire déposer un chèque d’un montant compris entre 10 et 20 % du prix plancher fixé ;
Un logement appartenant à l’État, abandonné ou issu d’une succession vacante ;
Un bien qui a été saisi puis revendu suite à la défaillance d’un emprunteur, d’un divorce sans entente sur le partage, etc.

L’intérêt pour ceux qui souhaitent faire un achat immobilier sans agence, c’est que la mise à prix est inférieure à la valeur vénale du bien. Si l’enchère dépasse votre budget, vous n’avez plus qu’à cesser de lever la main. Mais vous avez toutes vos chances de rafler la mise et de repartir avec les clés d’un appartement à prix cassé.
En réalité, le but des adjudications (vente aux enchères) est de converger vers la valeur vénale du bien (prix du marché). De nombreux intervenants étant conscient de la valeur du bien sur le marché, il est fort probable que vous achetiez ni trop cher ni pas assez. Comme pour le marché boursier, le but des enchères immobilières est précisément d’arriver au juste prix à un instant T. N’espérez pas trop tomber sur l’affaire du siècle.

Aussi, si vous souhaitez acheter un bien immobilier sans agence pour économiser les frais afférents, sachez que les ventes aux enchères immobilières ne sont pas gratuites non plus. En effet, les frais de vente d’un bien immobilier aux enchères peuvent être parfois plus élevés que l’intervention d’un agent immobilier. Connus à l’avance et selon l'enthousiasme des participants à l’enchère, ces frais peuvent être néanmoins absorbés par une adjudication inférieure à la valeur vénale du bien.

Acheter une maison sans agence immobilière : pourquoi pas auprès d’un notaire ?

Le saviez-vous ? Les notaires ne s’occupent pas seulement de la rédaction du compromis ou de la promesse de vente et de l’acte authentique de vente, mais également de transaction immobilière. Ils proposent ainsi des ventes sur les sites Internet de la chambre départementale dont ils relèvent et sur le site officiel de la profession. Il peut s’agir de ventes classiques ou de ventes aux enchères. L’avantage, c’est que ces professionnels connaissent le marché sur le bout des doigts. Aucun risque, donc, de vous faire arnaquer sur le prix !

Vous avez également la possibilité de mandater le notaire pour qu’il effectue une recherche de bien à votre place. Oui, vous aurez une rémunération à verser, qui n’a d’ailleurs rien à voir avec des frais de notaire, mais sachez qu’elle est négociable ! Vous pourrez donc la faire descendre en dessous de ce qu’une agence aurait pu exiger. Et puisque vous êtes certain de payer le juste prix pour le logement de vos rêves, l’opération achat avec un notaire peut s’avérer plus avantageuse qu’en direct.

Bon à savoir : dans le même ordre d’idée, vous pouvez vous faire assister par un chasseur d’appartement. Quelle différence avec un agent immobilier ? Le premier travaille pour vous, tandis que le second travaille pour le vendeur. En clair, votre Stéphane Plaza perso va tout faire pour dénicher le bien qui coche tous vos critères, puis négocier pour vous l’obtenir au meilleur prix. Comme pour le notaire, le rabais sur le prix peut compenser la commission, voire même vous faire gagner de l’argent. Intéressé ? Vous trouverez des chasseurs d’appart’ sur le site Je rêve d’une maison.

Nos conseils pour l’achat d’un appartement sans agence

Renseignez-vous sur les prix du marché

On enfonce les portes ouvertes, mais il convient de se renseigner un maximum sur les prix pratiqués dans la ville et le quartier que vous ciblez, pour éviter de payer trop cher votre logement. Il existe tout un tas d’outils qui vous y aideront, comme la banque de données des Notaires de France ou le simulateur Patrim. On ne vous dit pas que les vendeurs sont tous des escrocs, mais le risque que le bien soit surévalué est réel dans le cadre d’un achat immobilier sans agence. S’il est trop cher, n’hésitez pas à négocier avant de faire une offre d’achat !

Demander toutes les informations-clés au vendeur

La loi exige que le vendeur porte à votre connaissance un certain nombre d’informations, dans le but de vous protéger. Il s’agit notamment des différents diagnostics immobiliers (amiante, plomb, performance énergétique, risques naturels…) et des documents relatifs à la copropriété. Un immanquable à demander ? Les 3 derniers PV d’assemblée générale, pour savoir si des travaux ont été votés et pas encore payés.

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