Achat immobilier en indivision

Vous envisagez un projet immobilier à plusieurs ? Acheter en indivision est une bonne solution, car elle ne nécessite aucun formalisme particulier. En revanche, vous devez bien vous entendre avec les coacquéreurs, car toutes les décisions portant sur le bien seront prises à l'unanimité ! Vous avez la possibilité d'aménager l'indivision grâce à une convention, histoire d'anticiper les conflits. Il existe d'autres pistes pour acheter à plusieurs, comme la SCI, la SARL de famille ou encore la tontine.

L'indivision, c'est quoi ?

Dès lors que vous achetez un bien immobilier à plusieurs, vous êtes placé par défaut sous le régime de l'indivision. Celui-ci ne requiert donc aucunes démarches ni frais particuliers, c'est d'ailleurs tout son intérêt. Vous êtes collectivement propriétaires du bien, à parts égales ou inégales, en fonction de la quote-part indiquée dans l'acte d'acquisition (50/50 %, 30/70 %, etc.). Notez que si rien n'y est mentionné, l'indivision sera considérée comme à parts égales.

Vous pouvez acheter en indivision avec votre concubin, des amis, des membres de votre famille, qui vous voulez, en somme. Tous les types de biens immobiliers peuvent faire l'objet de ce régime : appartement, maison, terrain, etc. Une solution de facilité qui comporte tout de même un inconvénient majeur : la gestion du bien doit être décidée à l'unanimité. En clair, vous n'avez pas plus de droits que les autres sur le bien, même si vous en êtes propriétaire indivis à 70 %. On vous explique ça juste après.

Quels sont les risques d'un achat en indivision ?

Mettons que vous achetiez une maison en indivision avec vos deux meilleurs amis, Pierre et Jacques. Vous prenez ensemble les décisions pour réaliser des travaux, la mettre en location, changer le système électrique, etc. Vient le jour où vous vous engueulez gravement avec Jacques, suite à des opinions politiques divergentes. Pour se venger, il refuse tous les actes que vous souhaitez effectuer sur la maison, alors même que Pierre est d'accord. Comme l'indivision suppose l'unanimité, la situation est bloquée.

D'autre part, l'article 815 Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision et le partage peut être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ». En d'autres termes, si Jacques décide de mettre en vente la maison, vous ne pourrez pas vous y opposer. Pas de panique, Pierre et vous disposez d'un droit de préemption grâce auquel vous pouvez racheter en priorité les parts de Jacques. Là où on voulait en venir, c'est que l'indivision est par nature une situation provisoire, elle n'est donc pas forcément indiquée pour les projets à long terme. Sauf à bien choisir les personnes avec qui vous vous engagez.

Enfin, l'indivision ne cesse pas avec le décès de l'indivisaire, elle est transmise aux héritiers. Vous avez des enfants d'une précédente union et aujourd'hui, vous vivez dans le péché avec votre nouvelle moitié. Si vous ne prévoyez pas par convention de lui transmettre votre quart-part de l'indivision à votre décès, elle n'en héritera pas.

Acheter en indivision, c'est donc si risqué ? Pas vraiment, si vous prévoyez une convention pour pallier ces écueils.

Comment les éviter ?

L'achat à plusieurs vous place d'office dans l'indivision légale, mais vous pouvez corriger ses effets avec l'indivision conventionnelle. Vous devrez nécessairement passer par un notaire, puisque l'acte porte sur un bien immobilier. La convention d'indivision peut être conclue pour une durée indéterminée ou déterminée de 5 ans maximum, reconductible par simple accord ou tacite reconduction. Elle aura pour but d'organiser le fonctionnement et la gestion de l'indivision. Vous pouvez ainsi prévoir :

La nomination d'un gérant : il prend en charge la gestion courante du bien indivis. Vous devrez le choisir à l'unanimité et il peut s'agir de l'un des propriétaires collectifs ou d'un tiers ;
L'ouverture d'un compte bancaire d'indivision : les fonds versés serviront à réaliser des actes sur le logement ;
La prise de décision autrement qu'à l'unanimité, sauf pour la vente du bien ;
La protection du concubin survivant : vous pouvez insérer une clause relative au rachat prioritaire de la quote-part par votre moitié, pour éviter qu'elle ne soit transmise automatiquement à vos héritiers lors de la succession ;
L'occupation du logement par l'un des indivisaires, moyennant une indemnité d'occupation.

Comment vendre un bien en indivision ?

Sauf cas particulier, si vous avez conclu une convention d'indivision, vous ne pouvez pas vendre le bien avant son terme. À l'inverse, s'il n'existe pas de convention ou si elle est à durée indéterminée, vous pouvez demander la cession du bien à tout moment. Plusieurs hypothèses :

Vous êtes tous d'accord pour vendre : aucun souci, vous mettez le bien en vente et vous vous partagez le prix de cession en fonction de votre quote-part respective ;
L'un des indivisaires souhaite revendre sa quote-part : la vente est soumise au droit de préemption ;
L'un des indivisaires refuse la vente : vous n'aurez d'autre choix que d'aller devant le tribunal de grande instance pour obtenir l'autorisation de vente. Cependant, il faut que cette demande soit faite par un ou plusieurs indivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis. Il faut recourir à un avocat et à un notaire, ce qui bien entendu, coûte cher.

Comment obtenir un prêt immobilier pour un achat en indivision ?

Acheter en indivision présente un avantage non négligeable pour le financement : vous pouvez cumuler vos capacités d'emprunt pour obtenir un montant plus important. Bien entendu, la banque prendra en compte le taux d'endettement de chacun des emprunteurs. Trois modes de financement sont possibles :

Chacun d'entre vous apporte ou emprunte une partie des fonds nécessaires à l'acquisition : il s'agira donc d'un cumul de prêts personnels ;
Chacun de vous apporte une partie du prix d'acquisition et vous empruntez collectivement le reste ;
Vous empruntez collectivement sans apport.

Si vous optez pour un crédit immobilier collectif, vous serez soumis au principe de la solidarité. Si l'un des emprunteurs ne rembourse pas sa mensualité, il appartient aux autres de la prendre en charge. C'est pourquoi pour acheter une maison en indivision, vous devez le plus souvent souscrire l'emprunt collectif dans la même banque. Celle-ci peut également exiger la prise d'une garantie, comme une hypothèque.

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Quelle fiscalité pour l'indivision d'un bien immobilier ?

Acheter en indivision a également des conséquences fiscales :

Si vous décidez de mettre le bien indivis en location, vous devrez déclarer les loyers et payer de l'impôt sur les revenus fonciers en proportion de votre quote-part ;
À la revente du bien, la plus-value sera également taxée en fonction de la quote-part de chacun ;
La taxe foncière est acquittée par l'un des indivisaires, qui se fait rembourser par les autres à hauteur de la quote-part.

Les alternatives à l'achat en indivision

Vous n'êtes pas certain de vouloir acheter en indivision ? Des alternatives existent pour réaliser un projet immobilier en commun.

1. Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété vous permet d'acheter un bien avec une autre personne et d'anticiper votre succession. Dans cette hypothèse, l'un des propriétaires possède ce que l'on appelle la nue-propriété, et l'autre, l'usufruit. À la fin de la convention de démembrement, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire.

Vous pouvez prévoir d'acheter l'usufruit avec votre moitié et de donner la nue-propriété à vos enfants. L'avantage de l'acquisition en démembrement, c'est que les valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété sont calculées en fonction d'un pourcentage de la pleine propriété et de l'âge. En clair, l'opération revient moins cher. En outre, à la fin de l'usufruit, vos enfants deviennent pleinement propriétaires sans payer de droits de succession sur la nue-propriété. C'est malin, non ?

2. La SCI

Au lieu d'acheter en indivision, vous pouvez créer une SCI, qui sera propriétaire des biens. Chacun des associés reçoit des parts sociales en fonction des apports qu'il réalise pour acquérir le logement. Vous prévoyez son mode de fonctionnement dans les statuts et donc le mode de délibération pour la gestion courante et la vente du bien. Ainsi, vous ne risquez pas de vous retrouver dans une situation de paralysie. La SCI est idéale pour la mise en commun d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou des appartements achetés dans le cadre d'un investissement locatif. Inconvénients : elle requiert un formalisme et des coûts de constitution élevés.

3. La SARL familiale

Comme son nom l'indique, cette société commerciale est créée entre membres de la même famille. Elle devient propriétaire des biens achetés en commun. Vous pouvez bénéficier d'un certain nombre d'avantages fiscaux, comme vous l'explique cet article sur la SARL familiale.

4. La clause de tontine

Moins connue, la tontine, ou pacte tontinier, permet également d'acheter un bien immobilier à plusieurs. En cas de décès de l'un des signataires, la propriété de sa quote-part est transmise aux autres. En revanche, les décisions doivent là aussi être prises à l'unanimité, et il n'est pas possible de provoquer un partage en justice. Cette solution est donc à privilégier dans un cadre familial, pour préparer votre succession.