Nos conseils pour acheter un appartement à Paris

10 082 € : c’est le prix moyen du mètre carré dans la capitale en mai 2023… Sans compter que la demande y est souvent supérieure à l’offre, même depuis la hausse des taux en raison notamment de la baisse du nombre de logements mis en vente. Il est donc toujours difficile de trouver un logement à acquérir dans la Ville Lumière qu’un serveur souriant. Mais pas impossible ! On vous donne tous nos conseils pour acheter un appartement à Paris.

Conseil n°1 pour l’achat d’un appartement à Paris : comprendre l'environnement économique de la capitale

Avant de vous expliquer comment acheter un appartement à Paris, fendons-nous d’un petit topo sur son marché immobilier. Capitale mondiale du tourisme et bassin d’emplois actif, la Plus Belle Ville du Monde constitue ce que l’on appelle une zone en tension foncière. En conséquence, les prix ont flambé qu’en 2023 comme les shooters B-52 en soirée. Mais tous les arrondissements ne sont pas logés à la même enseigne. On constate en effet une forte disparité, entre, par exemple, le 19e, où le prix au mètre carré moyen s’élève à 8 490 €/m2, et le très prisé 6e arrondissement, où ils tutoient le ciel avec 14 180 €/m2.

Depuis la hausse des taux d’emprunt, on peut observer une légère inflexion des prix dans la capitale. A y regarder de plus près, cette situation ne signifie pas forcément qu’il est devenu facile d’acheter et que les biens d'exception se vendent à prix bradé. En effet, le nombre de transactions baisse drastiquement en raison notamment d’un effet cliquet : les propriétaires repoussent leur vente en attendant une conjoncture meilleure du marché et les acheteurs à crédit ont eu des difficultés à obtenir un crédit immobilier à cause des limites imposées par le taux d’usure. Il y a donc une diminution du volume d’offre et de demande au global.

Cet environnement peut alors être favorable aux acheteurs ayant la capacité d’emprunt suffisante et les arguments financiers pour convaincre les propriétaires vendeurs qu’ils iront au bout de la vente (avec l'attestation de financement d’Helloprêt par exemple !). Dans ces conditions, il peut désormais être possible de négocier des prix à la baisse et de faire de bonnes affaires dans la capitale !

Remarque : Pour vous faire une idée des prix pratiqués dans les arrondissements que vous ciblez, rendez-vous sur le baromètre des notaires de France. L’avantage, c’est qu’il vous présente les prix standardisés qui se pratiquent à Paris, c’est-à-dire indépendamment de la surface et de la qualité des biens immobiliers vendus. Sachez tout de même que les petites superficies, qui se louent et se revendent plus facilement, sont toujours proposées à un prix au mètre carré supérieur à celui des grands logements.

Conseil n°2 pour l’achat d’un appartement à Paris : calculer votre capacité d’emprunt

Combien pouvez-vous emprunter ?

Revenons à nos conseils pour acheter un appartement à Paris. Ne foncez pas bille en tête sans connaître à l’avance le montant que les banques accepteront de vous prêter ! On parle de votre capacité d’emprunt, qu’elles calculent en fonction de critères comme :

vos revenus ;
votre stabilité professionnelle ;
votre taux d’endettement ;
encore votre reste à vivre…

Pour vous aider, on vous propose notre simulateur de prêt, qui vous dévoilera en quelques clics une estimation du prêt auquel vous pouvez prétendre et le meilleur taux d’emprunt. Pour éviter d’essuyer un refus de crédit une fois le compromis de vente signé, prenez le temps de valider votre projet avec un courtier (et comme nous l’avons dit, obtenir au préalable une attestation de financement pour asseoir votre poids dans la négociation avec le vendeur).

N’oubliez pas non plus de comptabiliser les frais annexes au crédit immobilier, comme :

Pour connaître rapidement votre capacité d’emprunt en intégrant ces coûts, vous pouvez utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt.

Avez-vous droit à des aides pour acheter à Paris ?

Nombre de prêts aidés sont accordés sous condition de ressources, pour aider les ménages modestes à devenir propriétaire d’un logement à Paname. Ils viendront diminuer d’autant le montant à emprunter pour votre achat immobilier, et certains sont cumulables. L’un d’eux en particulier est tout indiqué pour votre projet : le prêt Paris Logement. Proposé sans taux d’intérêt, il offre un coup de pouce de 39 600 € au maximum pour un couple.

Conseil n°3 : définissez le bien que vous souhaitez acheter à Paris

Maintenant que vous connaissez votre budget, il vous faut définir les contours de votre projet. Vous allez vous endetter sur une longue durée et passer quelques années dans ce logement, autant vous y sentir bien. Apportez une vigilance toute particulière à cette étape si vous achetez à deux. Vous allez peut-être vous apercevoir que les critères qui vous semblent secondaires se révèlent au contraire vraiment importants pour votre moitié.

Voici une petite liste des paramètres à prendre en compte :

La superficie : si vous prévoyez d’avoir un enfant à court terme, cherchez un appartement suffisamment spacieux pour l’accueillir. Pas sûr que vous ayez envie de déménager deux semaines après avoir posé vos valises dans votre appart’ ;
L’agencement de l’appartement : des chambres en enfilade, par exemple, se révèlent difficiles à vivre au quotidien. Et on ne vous parle même pas de la revente ;
Les commodités : un balcon, un garage, une cave constituent autant d’atouts pour un logement. Bien entendu, ils risquent de faire exploser votre budget. À vous de voir si réellement, vous en avez besoin ;
L’état du logement : si vous avez l’âme d’un bricoleur et que l’idée de passer vos week-ends entre Leroy-Merlin et les gravats ne vous effraie pas, alors vous pouvez envisager un appartement à réhabiliter. Ne sous-estimez pas le montant des travaux : comptez environ 1 000 €/m2. Il vous en coûtera moins cher pour de simples rénovations ou un rafraîchissement. Sinon, acheter dans le neuf ou quasi-neuf, c’est bien aussi ;

La hauteur sous plafond, la clarté, la quiétude, une douche à effet pluie ou une baignoire, les rangements forment encore d’autres critères à prendre en compte. Une fois que vous avez ciblé le bien de vos rêves, pensez à hiérarchiser vos priorités. La chance pour qu’un logement à Paris réunisse tous vos critères est à peu près aussi élevée que de gagner le jackpot à Vegas.

Conseil n°4 : consultez les annonces immobilières en ligne

Leboncoin, Se Loger, PAP, Logic Immo : autant de sites Internet qui recensent les annonces des appartements à vendre à Paris. L’avantage, c’est que vous pouvez en sélectionner quelques-uns depuis votre canapé. Attention, cependant, vous êtes en concurrence avec une multitude d’autres acheteurs, il vous faudra vous montrer réactif lorsqu’un bien est mis en ligne.

Sachez également décrypter les annonces pour éviter de perdre du temps dans des visites ou de grosses déceptions. Par exemple :

Regarder les fenêtres sur les photos : si vous voyez des voitures, c’est que l’appartement se situe en rez-de-chaussée. Si vous préférez un logement en étage, pas la peine, donc, de vous déplacer. Si les rideaux sont tirés, ce n’est pas forcément pour vous montrer à quel point ils vont bien avec la déco. Ça peut être aussi parce que le vis-à-vis est tel que vous pourriez échanger des high five avec le voisin d’en face ;
Méfiez-vous des photos trop alléchantes : vous n’êtes pas sans savoir qu’on fait des miracles aujourd’hui avec Photoshop. Un appartement lumineux qui semble tout droit sorti d’un catalogue Ikea n’est peut-être pas en réalité en si bon état ;
Si l’appartement est présenté meublé : servez-vous des éléments comme le lit pour déterminer la taille de la chambre ou des chaises pour avoir une idée de la hauteur sous plafond.

Conseil n°5 : faites appel à un professionnel de l’immobilier

Le marché immobilier parisien est impitoyable et peut être source de nombreuses frustrations. Passer par un professionnel peut vous faire gagner du temps et vous éviter des déconvenues. Trois solutions :

Contacter l’émission Recherche appartement ou maison et vous en remettre aux bons soins de Stéphane Plaza. Problème : votre candidature ne sera peut-être pas retenue ;
Pousser la porte d’un agent immobilier : de préférence, choisissez-en un basé dans le(s) arrondissement(s) que vous convoitez. Il disposera en effet d’une connaissance étendue des produits disponibles et sera à même de vous en présenter qui correspondent à vos attentes. L’avantage dans cette hypothèse, c’est que ses honoraires sont le plus souvent à la charge du vendeur ;
Embaucher un chasseur d’appartement : à la différence de l’agent immobilier, il travaille pour vous. Il prendra le temps nécessaire pour définir le type de bien que vous souhaitiez acheter à Paris et vous proposera ceux qui cumulent un maximum de vos critères. Évidemment, cette prestation a un coût. Mais c’est aussi celui de la sérénité.

Conseil n°6 : préparez vos visites

On dit toujours que la précipitation est mauvaise conseillère, cela dit à Paris, il faut souvent se décider dans les 10 minutes. D’autres visiteurs attendent impatiemment leur tour dans l’escalier, dossier, proposition d’achat et offre de crédit sous le bras. Pour autant, ne vous jetez pas sur le premier logement venu et prenez le temps de réfléchir.

Faites soigneusement le tour de l’appartement pour en déterminer les forces et les faiblesses. Ouvrez et fermez les fenêtres pour vérifier l’acoustique, allumez les lumières, faites coulisser les portes : bref, assurez-vous que tout est en bon état de fonctionnement.

Acheter un appartement à Paris, c’est aussi se fixer durablement dans un immeuble et un quartier. Demandez au propriétaire de vous faire faire le tour des communs et jetez un œil sur les façades. Renseignez-vous sur l’état de la toiture, sur les travaux qui ont été réalisés ou votés, le montant des charges de copropriété annuelle, etc… Si vous achetez votre résidence principale, vous ne pourrez pas déduire ces frais de vos revenus. Ils ne doivent pas non plus mettre à mal la rentabilité dans le cadre d’un investissement locatif.

Enfin, promenez-vous dans le quartier pour faire le point sur les commodités qu’il propose, comme les commerces, transports en commun, écoles…

Conseil n°7 : négociez le prix

Ou pas. Tension foncière et attractivité de Paris obligent, la marge de manœuvre est le plus souvent faible, voire nulle. À moins que le bien soit clairement surestimé ou qu’il soit en très mauvais état, n’espérez pas trop faire baisser le prix.

Cependant, si ce n’est pas love at first sight avec cet appartement et que l’idée de le rater ne vous empêche pas de dormir, tentez le coup !

A noter aussi que depuis la hausse des taux, le pouvoir de négociation devient de plus en plus en faveur des acheteurs surtout si vous apportez les justificatifs témoignant de votre capacité à aller au but de la vente quoi qu’il arrive (sans pour autant renoncer à la condition suspensive de prêt). Si vous sentez une opportunité en ce sens, n’hésitez pas à négocier !

Conseil n°8 : envisagez des alternatives

Rien n’y fait, vous ne trouvez pas de logement dans votre budget ou qui vous plaît ? Ne renoncez pas à votre rêve d’accession immobilière, il existe certaines alternatives pour vous permettre de concrétiser votre projet :

La transformation d’un local commercial en local d’habitation : ok, vous devez demander des autorisations à la mairie de Paris et réaliser des travaux souvent assez lourds. Cependant, vous bénéficierez d’une décote à l’achat de l’ordre de 10 à 30 % et vous pourrez agencer votre logement comme vous l’entendez ;
Le viager : il s’adresse surtout aux investisseurs, car il suppose d’attendre le décès de l’occupant pour entrer dans les lieux. Au moment de la conclusion de la vente, vous payez ce que l’on appelle un bouquet, à un prix décoté. Ensuite, tout au long du viager, vous versez une rente à l’occupant. Lorsqu’il décède, vous devenez pleinement et automatiquement propriétaire. C’est un pari sur l’avenir, certes, mais aussi un levier à actionner qui peut se révéler intéressant ;
Le démembrement temporaire de propriété : vous achetez la nue-propriété (pour un prix inférieur en moyenne à 40 % de sa valeur réelle), tandis que l’usufruit est confié à un institutionnel. Celui-ci perçoit les loyers (et prend à sa charge le risque de vacances locatives) et au bout d’un certain temps défini par contrat, vous devez pleinement propriétaire sans frais supplémentaires. L’idéal si vous souhaitez augmenter votre patrimoine tout en différant un éventuel impôt sur la fortune immobilière.
le bail réel solidaire : il s’agit d’une nouvelle manière d’investir dans l’immobilier. Le fonctionnement est simple : vous achetez seulement le bâti et louez une part du foncier à un organisme. Résultat : vous achetez votre bien 15 à 40 % moins cher que son prix de marché.

Vous savez désormais tout sur comment acheter un appartement à Paris. Il ne vous reste plus qu’à programmer les visites !

Lire aussi : Où acheter dans le Grand Paris ?