Les avantages d’acheter en SCI

Vous envisagez de réaliser un projet immobilier à plusieurs ? L’une des meilleures solutions est sans doute d’acheter en SCI (société civile immobilière). Certes, cette société demande un peu de paperasse à la création et en cours de vie, mais ce n’est rien par rapport aux avantages qu’elle propose. Fonctionnement, fiscalité, transmission du patrimoine : on vous dit tout !

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Acheter en SCI, c’est bien, savoir dans quoi vous mettez les pieds, c’est mieux. La société civile immobilière, SCI pour les intimes, est comme son nom l’indique une entreprise à objet civil. Pas question donc, d’exercer une activité commerciale comme l’achat-revente ou la location meublée, mais on vous en parlera plus bas. Elle est plutôt destinée à acheter et gérer un ou plusieurs biens immobiliers, sur une optique de longue durée.

Vous devez être au moins deux pour créer une SCI pour un achat immobilier. À vous de voir avec qui vous allez vous associer, un partenaire en affaires, votre moitié, vos enfants, votre voisin (drôle d’idée)…

Remarque : Si vous envisagez de créer une SCI avec les membres de votre famille (jusqu’au 4e degré), on parle alors de SCI familiale.

Outre rédiger des statuts (on vous encourage vivement à confier cette tâche à un professionnel), vous devez constituer le capital. Deux méthodes :

1. Apporter de l’argent à la SCI (apports en numéraire), qui vous servira ensuite à acheter un bien ;
2. Apporter un immeuble (un appart’, une maison, un terrain) à la SCI. Dans cette hypothèse, vous devez passer par un notaire… Et donc payer des frais de notaire pour assurer le transfert de propriété de l’immeuble à la SCI ! Pour vous donner une fourchette large, il faut compter entre 1 000 et 3 000 €, selon si vous lui confiez également la rédaction des statuts de la SCI.

Dans les deux cas, c’est la SCI qui devient propriétaire du logement. En échange de votre apport, vous recevrez des parts sociales représentant une quote-part du bien.

On parle alors de détention indirecte du bien immobilier. En raison de votre qualité d’associé de la SCI, vous disposez d’un certain nombre de droits pour vous assurer de la bonne gestion du bien immobilier.

Enfin, vous fixerez la durée de vie de votre SCI, généralement à 99 ans.

Créer une SCI pour acheter une maison : quelle forme choisir ?

Avant d’acheter en SCI, vous devez aussi vous demander quelle forme vous allez choisir. Il en existe en effet plusieurs dont :

La SCI de location

Elle est idéale pour réaliser un projet d’investissement locatif. La société est propriétaire des biens que vous mettez en location, et vous pouvez choisir le régime fiscal le plus favorable (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Lire aussi : Créer une SCI pour réaliser un investissement locatif

La SCI familiale

Elle aura pour but la gestion commune d’un patrimoine et sa transmission selon une fiscalité plus avantageuse. Elle permet ainsi d’anticiper l’avenir et de mettre ses proches à l’abri tout en payant moins de droits de succession.

Lire aussi : Pourquoi consituer une SCI familiale pour faire de la location ?

La SCI professionnelle

Si vous êtes dirigeant d’entreprise, cette forme peut vous aider à optimiser la fiscalité liée à la détention d’un local professionnel ou d’habitation. En clair, grâce à ce montage, vous achetez vous-même un bien que vous louez ensuite à la SCI. Celui-ci ne sera pas inscrit à l’actif de la société, ce qui vous permet de le protéger si vous avez des dettes sociales : vos créanciers ne pourront pas le saisir. En outre, vous pouvez comptabiliser les loyers comme des charges, qui viendront en déduction de l’impôt à verser. Intéressant, non ?

Cumuler achat en SCI et statut de marchand de biens : possible ou pas ?

On vous le dit tout net : c’est non ! Comme on vous l’expliquait plus haut, la SCI doit poursuivre un objet civil. L’activité de marchand de biens, qui consiste à acquérir et revendre des logements, est par nature commerciale. Elle est donc incompatible avec le fait d’acheter en SCI !

Vous pensiez créer une SCI pour acheter un bien immobilier et le revendre à moyen ou long terme ? Dans ce cas-là, ça fonctionne. En effet, pour être qualifié de marchand de biens, il faut que vous ayez une intention spéculative (en gros, que vous achetiez pour revendre au plus vite et en empochant une belle plus-value) et que les actes d’achat-revente soient habituels.

Si votre projeeeet (#Macron) est de faire de l’argent en achat-revente, envisagez plutôt de créer une SARL ou de vous soumettre au statut de la micro-entreprise. Parce que si votre SCI est requalifiée en marchand de biens, cela aura de lourdes conséquences fiscales pour vous (soumission des ventes à la TVA immobilière, pénalités et intérêts de retard liés au redressement…).

Pourquoi réaliser un achat en SCI ?

Créer une SCI pour acheter une maison, c'est clairement un bon plan. On vous explique pourquoi.

La capacité d'emprunt

Vous serez au moins 2 dans la SCI, mathématiquement, vos moyens financiers seront augmentés. La banque se fondera sur la capacité d’emprunt (le montant que vous pouvez emprunter) de chacun des associés pour accorder un prêt. Vous pourrez peut-être acheter cette villa à Saint-Trop, finalement.

La mutualisation des charges et des coûts

Autre avantage de l’achat en SCI : vous pouvez répartir les frais d’acquisition et de gestion du bien entre les associés. Charges d’entretien, paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, dépenses de travaux, autant de frais liés à la détention d’un bien et qui seront supportés par tous les associés.

Le contournement de l'indivision

Acheter une maison en SCI vous permet de vous soustraire à l’indivision. Vous ne connaissez pas ce mécanisme juridique ? On vous l’explique brièvement et simplement : le bien que vous achetez vous appartient collectivement, en fonction des quotes-parts que vous avez décidées (50/50 %, 30/70 %…).

Problème de l’indivision : toutes les décisions portant sur le logement doivent être prises à l’unanimité. S’il y a de l’eau dans le gaz avec les autres propriétaires, la situation peut rapidement se bloquer.

Remarque : Il est possible de contourner les problématiques du régime de l’indivision légale grâce à la convention d’indivision.

À l'inverse, en SCI, vous nommez un gérant qui prend les décisions de gestion courante. Pour les autres actes, il convoque les associés en une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, qui se prononce à une certaine majorité. Grâce aux statuts et aux dispositions légales, le fonctionnement de la SCI ne sera jamais paralysé.

Lire aussi : L'achat immobilier en indivision

La responsabilité subsidiaire des associés

Mettons que les choses tournent mal (ce que l’on ne vous souhaite pas) et que votre SCI crée des dettes. Elle doit 80 000 € aux créanciers. Ceux-ci ne peuvent pas vous demander, à vous et aux autres associés, de rembourser la dette directement. Ils devront dans un premier temps tenter de se faire payer par la SCI avant de vous appeler à le faire.

Cependant, notez qu'en SCI, la responsabilité des associés est indéfinie et non solidaire. On sait, ce jargon pique les yeux, mais le principe est simple :

• Votre responsabilité n'est pas limitée à vos apports dans le capital social. Si vous avez amené 40 000 € et qu'il faut rembourser 70 000 €, les créanciers pourront demander le paiement des 30 000 € restants sur votre patrimoine personnel ;
• Vous êtes chacun responsable des dettes de la SCI en fonction de votre quote-part dans le capital : les créanciers ne peuvent pas vous demander de payer ce que doit un autre associé.

Remarque : En raison de cette responsabilité non limitée des associées, la SCI ne peut souscrire un prêt immobilier sans l’accord unanime de tous les associés !

Acheter un bien immobilier en SCI : quel financement ?

Pour acheter en SCI un bien immobilier, deux solutions s'offrent à vous :

1. Un emprunt accordé à la SCI : l'établissement bancaire demande la souscription d'une garantie (hypothèque ou cautionnement) et verse les fonds sur le compte de votre entreprise. C'est une solution relativement souple, mais elle comporte un inconvénient : vous ne pourrez pas financer une partie de votre acquisition grâce à l'un des prêts aidés, comme le prêt à taux zéro (PTZ). Pourquoi ? Tout simplement parce qu'ils seulement accordés aux particuliers, et le plus souvent, sous condition de ressources.
2. Un emprunt à titre personnel des associés : chacun des associés demande un prêt immobilier à sa banque. Dans cette hypothèse, vous pouvez bénéficier des dispositifs de défiscalisation personnels comme celui de la loi Pinel.

Vous hésitez sur la manière de financer votre achat immobilier en SCI ? Helloprêt, en tant que courtier immobilier, peut vous accompagner pour l’obtention de votre prêt immobilier et vous conseiller sur les modalités de financement adéquat !

Lire aussi : Comment emprunter en SCI familiale ?

Acheter en SCI : quelle fiscalité ?

Acheter avec une SCI : IR ou IS ?

Parlons maintenant gros sous, avec la fiscalité applicable à un achat immobilier en SCI. Normalement, ce type d’entreprise est une société de personnes, avec une fiscalité transparente. Ce qui signifie que les recettes locatives que vous percevez sont imposées entre les mains de chacun des associés, à leur tranche marginale d’impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie des **revenus fonciers.**À noter que les prélèvements sociaux de 17,2 % sont dus.

Lire aussi : SCI à l'IR : quels avantages ?

Vous avez aussi la possibilité de soumettre votre SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Attention, comme dans Koh Lanta, c’est irrévocable. Cette option peut être intéressante notamment pour les personnes fortement imposables puisque, depuis la flat tax, les bénéfices distribués sont soumis au taux forfaitaire de 30 %.

Dans une SCI à l’IS, il est aussi possible de pratiquer un amortissement sur le bien immobilier. Mais attention, il en résulte une assiette d’imposition plus importante de la plus-value puisque ce sera la valeur nette compte (prix d’acquisition diminué des amortissements) au lieu du prix d'acquisition qui sera pris en compte dans le calcul de la plus-value. Donc, l’amortissement permet seulement d’obtenir un différé d’impôt.

Lire aussi : SCI à l'IS : quels avantages ?

Si vous n’êtes pas trop au point avec la logique de plus-value, vous pouvez consulter notre article sur les plus-values immobilières.

Lire aussi : Devenir loueur professionnel

SCI et achat immobilier : la taxation des plus-values

On vous passe le détail fastidieux de la méthode de calcul des plus-values de cession d’immeuble en SCI. Retenez simplement sur le montant diffère selon si elle est soumise à l’IR ou à l’IS.

• SCI à l’IR : après application d’un abattement variable en fonction de la durée de détention, la plus-value est soumise à une imposition de 19 % + 17.2 % de prélèvements sociaux ;
• SCI à l’IS : il n’existe pas d’abattement pour durée de détention et la plus-value est ajoutée au résultat de la société puis imposée à l’IS. Comme nous l’avons dit, la plus-value imposable au niveau de la SCI se calcule en faisant la différence entre la valeur nette comptable du bien et son prix de vente. L’assiette d’imposition est donc plus importante que celle d’une plus-value immobilière d’une SCI à l’IR. Si ensuite, vous décidez de vous verser des dividendes pour vous répartir cette plus-value, vous serez aussi imposés à la flat tax de 30 % au titre de l’impôt sur le revenu.

La SCI propose-t-elle un avantage fiscal ?

Il est courant de lire sur internet que créer une SCI permet d’obtenir des avantages fiscaux. À vrai dire, si vous conservez le régime de la transparence fiscale (SCI à l’IR), les loyers perçus et plus-values sont imposés dans les mêmes conditions qu’une détention du bien immobilier en nom propre. Cela ne change rien à votre rentabilité nette.

Par contre, comme nous l’avons vu, vous pouvez opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS). Cette option vous permet de faire échapper l’ensemble des revenus perçus par la SCI aux tranches marginales de l’impôt des associés. 

En effet, les bénéfices dégagés par une SCI à l’IS ne sont plus une quote-part imposable entre les mains des associés, mais des dividendes distribuables soumis par défaut à la flat tax de 30 %.  

Ainsi, les personnes imposables au-delà de la tranche d’imposition de 30 % peuvent diminuer l’imposition de leur investissement locatif en optant pour une SCI à l’IS.

De plus, la SCI (qu'elle soit à l’IR ou à l’IS) permet de faciliter la transmission anticipée du patrimoine grâce à différentes méthodes permettant de limiter les frottements fiscaux.

Acheter un bien immobilier en SCI pour favoriser la transmission du patrimoine

La SCI et l’achat immobilier font bon ménage en ce qu’il est possible de transmettre un patrimoine immobilier en payant moins de droits de succession ou de mutation. Comment ? Grâce au jeu des abattements et au démembrement immobilier.

Les donations avec abattements en fonction du lien de filiation

Vous savez sans doute déjà que vous pouvez faire des donations à chacun de vos enfants, avec une exonération totale de taxation. Vous pouvez leur donner 100 000 € gratos tous les 15 ans. Et c’est par parent et par enfant. Votre chère tête blonde peut donc recevoir 200 000 nets d’impôts tous les 15 ans.

L’avantage dans le cadre d’un achat en SCI, c’est que vous donnez des parts sociales et non un immeuble. Or les parts sociales ne sont pas liquides et bénéficient d’une décote. En effet, l’administration fiscale prend en compte :

• Le passif de la SCI (c’est-à-dire le prêt immobilier souscrit par cette dernière) ;
• Le fait qu’il soit moins facile de vendre des parts sociales sur le marché qu’un logement dans son intégralité.

Autre avantage d’acheter une maison en SCI pour la succession : les enfants reçoivent des parts sociales au lieu d’être soumis au régime de l’indivision. Ça peut grandement faciliter l’héritage s’ils ne s’entendent pas très bien et favoriser la préservation du bien immobilier.

Lire aussi : Comment effectuer un don familial ?

Le démembrement de propriété des parts de SCI

Le mot est un peu effrayant, mais il désigne un montage juridique des plus intéressants particulièrement pour l’achat d’une maison en SCI (ou d’un appartement). Vous pouvez ainsi choisir de donner la nue-propriété des parts sociales à vos enfants tout en conservant l’usufruit (donation avec réserve d’usufruit). Les droits de donation sont calculés sur à partir de la valeur des parts décotées selon les dispositions de l’article 669 du Code général des impôts.

À votre décès, ils deviennent pleinement et automatiquement propriétaires des parts sociales, donc des biens immobiliers. En payant zéro euro de droit de succession, c’est toujours ça de pris.

Lire aussi : La fiscalité et le fonctionnement du démembrement immobilier

Comment quitter une SCI ?

Lorsqu’on achète à plusieurs, on se pose forcément la question de la revente. Si un associé souhaite quitter la SCI, nul besoin de mettre en vente le logement. Il suffit de revendre les parts sociales. 

Lire aussi : Comment quitter une SCI ?

Comment vendre ses parts de SCI ?

Le plus souvent, les statuts incluent une clause d’agrément des cessions, pour éviter que des étrangers n’entrent dans le capital social. En bref, il faudra qu’une certaine majorité des associés donnent leur accord sur la personne à qui celui qui part souhaite revendre. À défaut d’accord à la cession, les associés préexistants sont tenus de racheter les parts mises en vente.

Comme il s’agit d’une cession de parts et non d’une transaction immobilière, l’intervention du notaire n’est pas nécessaire. L’opération revient donc moins chère.

Quelle fiscalité pour la vente de parts de SCI ?

Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR), la cession des parts est soumise au régime des plus-values immobilières (taux de 19 % + 17,2 % après application d’un abattement pour durée de détention).

Pour les SCI à l’IS, la plus-value réalisée sur la cession de parts de SCI est soumise à la flat tax de 30 % (ou intégrable dans les tranches marginales de l’impôt du contribuable sur option).

Acheter un appartement en SCI : un peu de paperasse !

Parce qu’acheter en SCI n’a pas que des avantages, on vous indique que vous devez :

• Réaliser les formalités de constitution (rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, dépôt d’un dossier d’immatriculation) ;
• Tenir une comptabilité sur l’activité de la société (comptabilité d’engagement obligatoire pour les SCI à l’IS) ;
• Prévoir la convocation annuelle des associés pour approuver les comptes.

Des broutilles, somme toute !