Achat immobilier : acheter un logement neuf ou logement ancien ?

Vous réfléchissez à un projet immobilier ? On est certains que vous vous demandez si vous devez acheter neuf ou ancien. Pour vous aider à vous décider, on organise un match, qui vous présente les avantages et les inconvénients de chacune de ces possibilités.

Un logement neuf, c'est quoi ?

Avant de rentrer dans le détail des avantages et inconvénients d'acheter neuf ou ancien, on vous explique déjà quels types de logements sont considérés comme neufs. Il s'agit de ceux qui ont moins de 5 ans ou ceux qui ont subi de lourds travaux de rénovation (majorité des fondations, changement d'au moins 2/3 des éléments de seconde œuvre comme les installations électriques ou le système de chauffage…).

Le logement neuf regroupe donc généralement les programmes réalisés par les promoteurs, les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) et les constructions de maisons nouvelles.

Acheter neuf ou ancien : le caractère du logement vs sa fonctionnalité

En neuf, vous allez acheter sur plan, vous devez donc arriver à vous projeter dans le futur, un peu comme comme Doc et Marty. Ce qui n'est pas donné à tout le monde. De plus, vous ne saurez pas avant d'y habiter si le bien est lumineux, si vous aurez beaucoup de vis-à-vis, si la décoration sera bel et bien à votre goût…

Un des gros avantages en revanche, c'est que vous pouvez agencer vous-même les lieux si vous faites construire. En conséquence, les biens neufs sont généralement bien plus fonctionnels que les biens anciens. Ces derniers ont potentiellement plus de charme (décoration haussmannienne, parquets rustiques, pierres apparentes, etc.), mais ils peuvent laisser à désirer quant à la praticité.

De nombreux logements anciens ont en effet été divisés en plus petits lots, avec des conséquences aussi variées que des chambres en enfilade, des toilettes dans la cuisine, une salle de bain riquiqui… Lesquelles risquent un peu de vous gâcher le plaisir au quotidien. Notez tout de même que les appartements anciens proposent généralement une superficie plus élevée.

Balle au centre sur ce critère.

Achat dans l'ancien : une disponibilité immédiate

Autre facteur à prendre en compte lorsque vous hésitez entre acheter neuf ou ancien : la disponibilité du logement.

En neuf, vous devez attendre la fin des travaux, qui peuvent durer de 18 à 30 mois, voire plus si vous n'avez pas de chance et que le chantier prend du retard. Vous êtes également tenu de débloquer des fonds au fur et à mesure de l'avancement. Sauf à disposer d'un apport personnel couvrant la totalité de la construction, vous aurez besoin de souscrire un prêt immobilier pour mener à bien votre projet. Vous allez commencer le remboursement des mensualités en plus de payer votre loyer actuel avant même de poser vos valises dans le logement. Il existe une solution : demander aux banques un différé de remboursement total ou partiel, mais cette facilité a un coût.

À l'inverse, un achat immobilier dans l'ancien est plus rapide, puisque le logement est immédiatement disponible. Comptez 3 mois en moyenne entre la signature du compromis de vente et votre entrée dans les lieux, sauf bien entendu si vous programmez des travaux.

Si la disponibilité est un critère décisif pour vous, l'achat dans l'ancien remporte ce set.

L'immobilier neuf : des emplacements moins attractifs

Primo-accédant en quête de votre première résidence principale ou investisseur locatif chevronné, vous vous posez sans doute déjà la question de la revente du bien. Pour réaliser une belle plus-value, il faut que celui-ci soit implanté dans un secteur attractif. Le plus souvent, c'est le centre-ville, à proximité des commodités (commerces, écoles, transports en commun). Et là, il n'y a pas photo : le point va à l'ancien, qui se situe sur les meilleurs emplacements. Les constructions dans le neuf se font généralement en périphérie des villes, dans des lotissements, sur d'anciennes friches industrielles, etc. Si vous n'avez pas de voiture, ce genre d'emplacement peut se révéler franchement contraignant.

Point à l'ancien, donc.

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Achat dans un programme neuf pour une meilleure performance énergétique

Convecteurs de style « grille-pain » dans le salon, fenêtres en bois qui n'isolent ni du bruit ni du froid, l'ancien est souvent synonyme de passoire énergétique. À l'inverse, les constructions neuves sont réalisées dans le respect des normes BBC et RT 2012. À la clé, un logement performant et donc de substantielles économies d'électricité ou de gaz. Pour vous donner un ordre d'idée, la consommation énergétique d'un logement neuf est en moyenne 3 fois moins élevée que dans l'ancien. Ça donne à réfléchir.

Si vous avez la conscience écologique ou que vous vous préoccupez de votre budget, alors ce point va au neuf.

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Achat immobilier : des prix de vente moins élevés dans l'ancien

Le prix de votre futur logement est fixé en fonction de l'offre et de la demande sur le marché de l'immobilier. Or celui-ci est largement dominé par l'ancien, qui représente une large majorité des offres, puisqu'il est 10 fois supérieur au marché du neuf. Qui dit plus de biens disponibles dit plus grande marge de négociation. Du moins tant que vous ne jetez pas votre dévolu sur un logement de prestige et/ou implanté en zone en tension foncière. Vous pouvez aussi espérer une décote de prix s'il nécessite d'importants travaux.

Le prix dans le neuf est supérieur de 10 à 20 % à celui de l'ancien. Qu'est-ce qui explique une telle différence ? Essentiellement deux facteurs :

• La qualité des prestations est plus élevée dans le neuf : la performance énergétique, une terrasse ou une place de parking font grimper la note ;
• Les promoteurs et constructeurs savent que vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation pour une acquisition neuve (on vous en parle plus bas). Ils en profitent pour les répercuter sur les prix.

Un point pour l'ancien.

Les aides au financement : plus nombreuses dans le neuf que dans l'ancien

Il existe bon nombre de prêts aidés, qui vous aideront à financer l'acquisition de votre logement. On pense notamment au prêt à taux zéro (PTZ), qui vous permet d'emprunter une partie des fonds nécessaires sans rembourser d'intérêts. Le plus souvent, ces emprunts sont réservés pour l'achat dans le neuf ou en tout cas pour un logement avec une bonne performance énergétique.

Un point pour le neuf.

Acheter dans le neuf pour bénéficier de frais de notaire réduits

Achetez neuf ou ancien a également des conséquences sur les frais de notaire. On vous spoile la suite : le neuf est plus avantageux.

En effet, dans l'ancien, vous devrez payer des droits de mutation de 5.81 % ainsi que les émoluments du notaire. En gros, ces frais représentent 7 à 8 % du prix de vente du bien que vous convoitez. On sait, c'est beaucoup.

En revanche, dans le neuf, vous ne payez pas de droits de mutation, mais la TVA. Généralement, elle est de 20 %, mais si vous achetez dans les zones d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV), vous bénéficierez de la TVA réduite de 5.5 %. Il en résulte des frais de notaire plus faibles dans le neuf, de 2 à 3 %.

Encore un point pour le neuf.

Lire aussi : Achat dans l'ancien : comment calculer les frais de notaire ?

Les charges dans le neuf et dans l'ancien

Si vous achetez dans l'ancien, vous devrez faire face à des charges potentiellement importantes, particulièrement si le bien n'a pas été entretenu. En outre, si vous optez pour un logement en copropriété, vous devrez peut-être participer à des travaux d'envergure à court terme, comme le ravalement de la façade. Dans le neuf, vous disposez d'au moins une dizaine d'années avant de mettre la main au portefeuille, puisque par définition, tout, y compris les communs, est neuf.

Un point pour le neuf.

Réaliser un achat immobilier dans le neuf ou l'ancien pour profiter des dispositifs de défiscalisation

Si vous passez un peu de temps sur les réseaux sociaux, notamment Facebook, vous avez forcément déjà vu une pub' pour les dispositifs de défiscalisation, qui vous permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt. Attention, ils s'adressent seulement aux candidats à l'investissement locatif. Il en existe autant dans le neuf que dans l'ancien.

La défiscalisation dans l'immobilier ancien

• Le dispositif Denormandie : il s'agit en fait d'une extension de la loi Pinel, jusqu'à très récemment limitée aux logements neufs. Vous pouvez y avoir droit à condition de réaliser d'importants travaux de rénovation. Ceux-ci doivent représenter au moins 25 % du prix du logement acheté. Mis en location, il vous permet ensuite de profiter d'une réduction d'impôt de 12 à 21 % ;
• La loi Malraux : vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 30 % maximum sur les travaux que vous réalisez pour réhabiliter un immeuble remarquable ou classé monument historique. Si vous envisagez d'acheter un château de la Loire avec beaucoup de travaux, ce dispositif peut être un bon plan.

La défiscalisation dans l'immobilier neuf

• Le dispositif Pinel : on vous a brièvement expliqué le principe avec le Denormandie ;
• Censi-Bouvard : vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 11 % et de la récupération de la TVA à 20 % si vous achetez un bien dans une résidence avec services ;

Match nul !

Investissement locatif ancien pour une meilleure rentabilité

La rentabilité de votre investissement locatif dépend de nombreux facteurs :

• Le prix d'acquisition (moins cher dans l'ancien) ;
• L'emplacement du bien, qui permet de limiter la vacance locative (meilleur dans l'ancien) ;
• Si vous louez vide ou meublé (avec choix entre les statuts de loueur meublé professionnel ou loueur meublé non professionnel)
• La possibilité de déduire certaines charges de vos revenus locatifs (plus importante dans l'ancien, puisqu'elles sont plus élevées)…

Vous voyez que la balance penche en la faveur de l'ancien. De plus, les dispositifs de défiscalisation dans le neuf imposent le plus souvent de louer à des loyers très modérés. Ce qui nuit d'autant plus au rendement locatif de votre bien.

Un point pour l'ancien.

Lire aussi : Comment calculer un rendement locatif ?

Appartement neuf : des garanties plus importantes

Pour terminer et vous aider à choisir entre acheter neuf ou ancien, voici la question des garanties. Elles sont bien plus étendues dans le premier dans le second, puisque vous bénéficiez de :

• La garantie de bon fonctionnement : elle couvre les équipements pendant 2 ans. S'ils sont défectueux ou qu'ils fonctionnent mal, le maître d'ouvrage devra les remplacer ;
• La garantie de parfait achèvement : valable 1 an à compter de la réception des travaux, elle impose à l'entreprise qui les a réalisés de venir réparer les désordres que vous constatez ;
• La garantie décennale : elle court sur 10 ans et oblige l'entreprise qui a réalisé la construction à réparer les dommages qui compromettent la solidité du bâti ou vous empêchent d'y habiter ;
• La garantie délai de livraison du CCMI : prévu dans le contrat de construction de maison individuelle, elle vous protège contre les conséquences d'un retard sur le chantier ou une mauvaise exécution des travaux.

En revanche, pour l'achat d'un appartement ancien, vous ne pourrez mobiliser que la garantie des vices cachés. Pour éviter les mauvaises surprises, la loi met également à la charge du propriétaire vendeur l'obligation de vous faire parvenir différents diagnostics techniques. Au moins, vous saurez avant de signer l'acte de vente s'il y a de l'amiante ou du plomb dans le logement.

Un point pour le neuf.