Comment réaliser un achat immobilier acte en main ?

Dans la famille des frais d’acquisition, on demande les frais de notaire. À la louche, on les estime à 10 % du prix de vente, ce qui est faux. Mais ce qui nous intéresse aujourd’hui, c’est la possibilité de vous en affranchir. Comment ? En les mettant à la charge du vendeur, grâce à un achat immobilier acte en main. À moins que vous soyez un investisseur immobilier aguerri, on parie que vous n’en avez jamais entendu parler. Alors, quel est l’intérêt d’un acte en mains et comment le rédiger ? On vous explique tout.

Rappel sur le calcul des frais de notaire

Avant d’entrer dans le détail de l’acte en main, il convient de revenir aux basiques. Que ce soit pour l’acquisition d’une résidence principale ou d’un bien en investissement locatif, vous ne couperez pas aux frais de notaire. Tout achat immobilier doit en effet être supervisé par un officier ministériel. Bien entendu, il ne travaille pas gratos. On a coutume de dire qu’il faut verser des frais de notaire, mais savez-vous comment ils se répartissent ?

• La composition des frais de notaire

Vous croyez que les frais de notaire vont directement et intégralement dans la proche du professionnel ? On va rendre à César ce qui appartient à César, car en réalité, ils sont deux à se partager le gâteau : le notaire et l’État. Cette dépense dont vous vous passeriez bien se compose en effet :

1. D’émoluments : en d’autres termes, il s’agit de la rémunération que le notaire demande pour rédiger le compromis, l’acte de vente ou encore l’acte d’hypothèque. Celle-ci est proportionnelle au montant de votre acquisition. Pour info, si vous faites intervenir deux notaires dans la transaction immobilière, ils devront se partager les émoluments ;
2. De frais et débours : le gratte-note, comme on l’appelle aussi, vous avance des sommes qui serviront à rémunérer les intermédiaires ou à copier des actes ;
3. Des droits et taxes : ce sont les oboles prélevées par l’État et les collectivités locales (droits de mutation, publicité foncière…). Elles ne pas négligeables puisqu’elles représentent 80 des frais de notaire !

• Le pourcentage des frais de notaire dans le neuf et l’ancien

Vous le savez sans doute, mais le montant des frais de notaire varie en fonction du type d’acquisition. Ils représentent 7 à 8 % du prix de vente pour un logement ancien et 2 à 3 % pour l’immobilier neuf. Pour avoir une idée du montant des frais de notaire, utilisez le simulateur de Service Public.

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L’acte en mains, c’est quoi ?

Vous l’avez compris dans notre intro alléchante, le but aujourd’hui est de vous aider à ne pas payer de frais de notaire grâce à l’acte en main. En avant pour un peu de théorie !

• Le principe : c’est à l’acquéreur de payer les frais de notaire

L’article 1593 du Code civile dispose que (c’est comme ça qu’on dit quand on est juriste comme moi) : « Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur ».

On ne vous fait pas un dessin : les frais d’actes, ce sont les frais liés à la rédaction de l’acte authentique, en clair, les frais de notaire. Et l’acquéreur, c’est vous. Il vous appartient donc légalement de prendre en charge les frais de notaire. Mais cette règle n’est pas absolue ni d’ordre public, pour continuer avec le jargon juridique. Ce qui signifie que vous avez la possibilité de faire autrement.

• L’exception : mettre les frais de notaire à charge du vendeur grâce à l’acte en main

Faire autrement, c’est-à-dire mettre les frais de notaire à la charge du vendeur : c’est justement ça, l’achat acte en main. Mais pourquoi diantre le vendeur vous ferait-il ce cadeau ? Deux réponses possibles :

1. Il est ultra pressé de vendre son bien, donc il est prêt à mettre la main à la poche pour qu’il parte plus vite. Un cas assez rare, il faut plutôt aller chercher la bonne motivation dans la réponse suivante ;
2. En réalité, il ne vous fait pas réellement de cadeau. Il inclut en fait les frais de notaire dans le prix de vente. Un peu comme quand vous lisez dans les annonces immobilières passées par agence : « les honoraires sont à la charge du vendeur ». Déso de briser vos rêves, mais le vendeur ne rémunère pas l’agent immobilier. Il se contente de gonfler le prix de vente pour répercuter la commission sur vous. Si celle-ci est de 8 000 € pour un bien à 200 000 €, alors celui-ci sera mis en vente à 208 000 €. Et c’est pareil pour l’acte en main : le prix d’acquisition intègrera les frais de notaire.

Du coup, quel est l’intérêt du contrat acte en main ? C’est ce qu’on va voir à présent.

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Quel est l’intérêt d’une vente acte en main ?

Le vendeur accepte de réaliser une vente acte en main. A priori, il n’a aucune raison de vous refuser cette facilité, puisqu’elle est sans incidence sur le montant de l’éventuelle plus-value. On ne rentre pas dans les détails de la fiscalité applicable, retenez juste que l’opération est neutre pour lui. Ça peut vous servir pour la négo.

• L’acte en main pour un investissement sans apport

L’acte en main présente essentiellement un avantage pour vous, qui devient indirectement un avantage pour le vendeur. L’intérêt de l’acte en main, c’est qu’il peut vous permettre d’obtenir le financement intégral de l’acquisition. Autrement dit, un financement à 110 %, sans que la banque vous demande un quelconque apport personnel.

Quand elles vous prêtent de l’argent, les banques laissent à votre charge environ 10 % du montant de l’opération. Cette somme sert à payer les frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier... Pourquoi refusent-elles de les inclure dans le crédit immobilier ? Tout simplement parce que si vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt, elles vont saisir et revendre votre logement… Et perdre le montant des frais d’acquisition. D’où l’apport.

• L’acte en main pour rassurer le vendeur

Avec un achat acte en main, les frais sont déjà inclus dans le prix de vente. Même si vous n’avez pas d’apport, en théorie, vous obtiendrez plus facilement votre financement. Et c’est là aussi l’avantage pour le vendeur. Pendant que vous recherchez le financement, il vous réserve son bien immobilier.

Si au jour de la réitération du compromis de vente, vous n’avez pas obtenu d’offre de prêt, il devra tout recommencer depuis le début. L’acte en main peut ainsi être conçu comme une manière de rassurer le vendeur.

Ces arguments vous paraissent un peu faiblards ? Vous avez raison, parce qu’entre la théorie de l’acte en main et la réalité, il existe une faille aussi grande que le Colorado.

Les limites de l’acte en main

Si vous n’aviez pas forcément entendu parler de l’acte en main, ce n’est pas sans raison. Ce dispositif demeure assez méconnu des banques et des professionnels de l’immobilier. Et donc, des vendeurs. Il peut être assez compliqué de faire accepter ce montage à chacun des acteurs !

En outre, penser que le banquier ne va pas remarquer l’entourloupe est une erreur. Le compromis mentionnera expressément que l’achat est fait acte en main. Votre conseiller comprendra tout à fait que vous essayez de contourner la règle des 10 % d’apport. Quand on sait que l’opération de crédit repose sur la confiance entre une banque et vous, ça la fiche un peu mal….

Comment rédiger une clause acte en main ?

Vous êtes quand même séduit par l’acte en main ? Sachez que pour être valable et mobilisable, la clause doit être insérée dans le compromis de vente ou la promesse de vente. Vous devrez donc demander au notaire de la rédiger pour vous.

Que faire à la place d’un acte en main ?

L’acte en main ne constitue malheureusement pas une solution miracle pour diminuer le montant de votre acquisition. D’autres pistes peuvent être envisagées :

• La négociation du prix d’achat : si vous sentez que la vente immobilière est urgente, si vous avez remarqué que l’annonce est en ligne depuis un moment, c’est le moment de proposer un prix à la baisse ;
• La négociation des frais de notaire : vous pouvez en effet obtenir une remise sur les émoluments du notaire. Problème, si l’officier public accepte votre demande, il devra en faire autant avec les autres acquéreurs. Bref, c’est pas gagné ;
• Soustraire les frais d’agence immobilière du prix de vente, pour diminuer les frais de notaire ;
• Idem avec le prix du mobilier : la valeur des meubles peut être retranchée du prix d’acquisition ;
• Investir dans les départements où les droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière sont les plus faibles (Isère, Mayotte, Indre et Morbihan) ;
• Investir dans un logement neuf pour profiter des frais de notaire réduits ;
• Négocier un bon taux d’emprunt, un bon taux d’assurance et des conditions avantageuses…

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