Quel est le rôle d'un avenant au compromis de vente ?

Au moment de la rédaction de l’avant-contrat de vente, vous vous étiez mis d’accord avec le vendeur sur des éléments comme le prix ou l’obtention préalable d’un permis de construire. Pendant la période de validité de l’avant-contrat, l’un de ces éléments vient à être modifié. Pour l’acter, vous pouvez rédiger un avenant au compromis de vente. Alors, dans quels cas est-il prévu ? Quelles sont ses conséquences ? Explications !

Bref rappel sur le compromis de vente

Le compromis de vente vaut vente…

La signature d’un avant-contrat constitue l’une des étapes incontournables de l’achat immobilier. Ce document permet en effet de préparer la vente définitive, à l’issue de laquelle vous deviendrez enfin propriétaire. Il peut prendre deux formes : la promesse ou le compromis de vente, ce dernier étant plus fréquent. La différence majeure entre les deux ? La portée de l’engagement de chaque partie. Dans une promesse de vente, seul l’acquéreur est lié. Il doit vous réserver le bien immobilier jusqu’à une date butoir. À l’inverse, avec un compromis de vente, vous êtes tous les deux engagés : le vendeur à vendre, l’acquéreur à acheter. On parle d’engagement synallagmatique, c’est-à-dire réciproque. Comme vous êtes d’accord sur le fait d’acquérir un bien à un prix, on dit que le compromis de vente vaut vente. En clair, vous êtes supposé allé jusqu’au bout des choses, une fois le délai de rétractation de 10 jours écoulé.

… À condition que les clauses suspensives se réalisent

Mais pour ne pas vous mettre dans le pétrin, vous avez veillé à insérer des clauses suspensives dans le compromis. On pense notamment à l’obtention d’un prêt immobilier dans un certain délai, à la purge du droit de préemption d’une commune ou à l’absence de servitudes. Vous aviez convenu que si un droit de passage existait sur votre parcelle, vous ne concluriez pas la vente. Et pendant la durée de validité du compromis, le notaire découvre un droit de passage sur votre terrain. Normalement, la transaction immobilière devrait s’interrompre là, puisque l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée. Après mûre réflexion, vous vous dites que ce n’est pas si grave, cette maison vous plaît trop pour que vous la laissiez passer. Au diable le droit de passage ! Que faire dans ce cas, pour que la vente aille à son terme ? Un avenant au compromis de vente, vous l’avez deviné.

Qu’est-ce qu’un avenant au compromis de vente ?

Sachez que le Code civil, dans son abondance notoire d’articles, n’avait pas prévu l’hypothèse dans laquelle des évènements nouveaux vous contraindraient à modifier le compromis. C’est donc la jurisprudence (c’est-à-dire les décisions des juges), qui ont créé l’avenant au compromis de vente.

Ce dernier est un acte juridique qui vous permet de revenir sur les conditions initiales du compromis. Il va servir à dire quelles clauses ont été changées et quelles clauses demeurent inchangées. Les modifications apportées à l’avant-contrat peuvent porter sur des clauses essentielles ou accessoires. Dans le premier cas, on parle de modifications substantielles du compromis de vente. Dans le second, de modifications non substantielles, c’est logique. La qualification est importante, car elle fait naître des conséquences différentes, qu’on vous expliquera plus bas. Un peu de patience !

Dans quels cas rédiger un avenant à la promesse de vente ?

Pour déterminer si la modification est substantielle ou non, il faut vous demander : aurais-je quand même acheté ce logement si j’avais eu connaissance de cet élément dès le départ ? Si c’est non, on est dans l’élément substantiel, si c’est oui, dans l’élément non substantiel. Dans le premier cas, l’avenant au compromis de vente fait courir un nouveau droit de rétractation de 10 jours. Dans le second, l’acquéreur ne bénéficie pas du délai de 10 jours. On va à présent vous donner quelques exemples de situations qui entrent dans l’une ou l’autre des catégories.

Pour la modification d’un élément substantiel du compromis

• La modification du prix : vous pouvez décider de revoir le prix à la hausse ou à la baisse avec le vendeur, mais c’est rare. Autre hypothèse, quelque chose découvert par le notaire justifierait une réduction de prix, comme une procédure contre la copropriété ;
• La modification de la consistance du bien : si par exemple, le nombre de pièces dans le logement n’est pas celui qui est mentionné dans le compromis. Peu de chances que vous ayez compté deux pièces au lieu de trois lors de la visite. En revanche, il peut arriver que l’ancien propriétaire, pris d’une frénésie décorative, ait abattu une cloison, faisant disparaître une chambre. Oui c’est stupide, et oui, ça s’est déjà vu. Autre exemple de modification de la consistance, un terrain qui vous est vendu comme jardin privatif et qui est en fait une partie commune à jouissance privative. En clair, il ne vous appartiendra jamais, alors même que le vendeur l’a sans doute inclus dans le prix de vente ;
• La non-conformité du bien par rapport aux règles d’urbanisme ou au règlement de copropriété : le plus souvent, c’est la situation dans laquelle le notaire remarque que le logement vendu ne correspond pas à ce qui est mentionné dans le permis de construire. Ou quand le vendeur s’est approprié des parties communes ;
• Une servitude découverte postérieurement à la signature du compromis : c’est l’hypothèse de notre droit de passage dont vous n’aviez pas connaissance ;
• L’absence de servitude au profit du fonds acquis : à l’inverse, vous découvrez que vous ne bénéficiez d’aucun droit de passage, de stationnement ou de desserte sur votre propriété ;
• Une hypothèque : en demandant l’état hypothécaire,le notaire découvre une hypothèque dont la mainlevée n’a pas été réalisée. En quoi est-ce dangereux pour vous, futur acquéreur ? Le vendeur a consenti une hypothèque engarantie d’un financement. Il n’est pas certain qu’il ait totalement réglé sa dette. Et en achetant son bien, l’hypothèque passe sur vous. De fait, s’il reste à une partie de la dette à payer, c’est à vous que les créanciers viendront la réclamer. Prudence, donc !
• Un procès en cours : rappelez-vous notre exemple sur la copro, plus haut ;
• Un diagnostic révélant la présence d’amiante : pas besoin de vous faire un dessin sur la dangerosité du produit… Et des coûts pour la faire enlever. Vous aurez donc sans doute envie de rédiger un avenant au compromis de vente pour mettre cette dépense à la charge du vendeur !

Pour la modification d’un élément non substantiel du compromis

Sont ici visées les modifications qui n’ont pas d’incidences sur vos engagements. Le plus souvent, il s’agit d’allonger le délai d’obtention du financement ou d’un permis de construire, et donc de proroger la date butoir du compromis. Outre la date, l’avenant au compromis peut aussi rectifier certaines erreurs minimes dans la rédaction du compromis.

Avenant au compromis de vente et délai de rétractation

Droit de rétractation : seulement pour les modifications substantielles

L’avenant au compromis de vente doit être signé par chacune des parties et notifié par le notaire. Lorsque la modification est substantielle, elle vous ouvre droit à un délai de réflexion de 10 jours. Pourquoi ? Pour vous laisser le temps de savoir si oui ou non, vous souhaitez poursuivre la transaction sur ces nouvelles bases. Si vous préférez finalement renoncer à la vente, vous pouvez le faire, et sans justifier d’un quelconque motif.

À l’inverse, pour des modifications non substantielles, vous ne bénéficiez pas du délai de rétractation de 10 jours.

Attention à ne pas se tromper sur le caractère de la modification !

On va maintenant vous conter une petite histoire. Elle a pour but de vous montrer à quel point il est essentiel de se renseigner sur le caractère substantiel ou non d’une modification, avant de demander un avenant.

Un notaire rédige un compromis de vente pour un bien vendu 740 000 €, avec un prix réparti entre l’acquisition de l’immeuble (729.603 €) et du mobilier (10.397 €). Il s’aperçoit qu’il s’est trompé dans la répartition : il faut diminuer le prix de l’immeuble de 750 € et augmenter d’autant celui du mobilier. Une broutille, vous en conviendrez, qui ne change rien à l’engagement des parties.

Normalement, la modification du prix entre dans la catégorie des éléments substantiels… Sauf si elle résulte d’une erreur matérielle minime. Ce qui est visiblement le cas ici. Le notaire rédige un avenant et notifie aux acquéreurs le délai de rétractation de 10 jours. Pendant ces 10 jours, le notaire leur signale qu’en réalité, ils n’ont pas droit à ce délai, puisque l’erreur de répartition sur le prix est minime. Et ce qui devait arriver arrive : les acheteurs se rétractent.

Le vendeur se tourne alors vers la justice, pour demander des dommages et intérêts. Au notaire, pour ses fautes, et aux acquéreurs, pour leur mauvaise foi. Il estime que l’avenant ne comportait aucune modification substantielle et ne justifiait donc pas l’ouverture d’un nouveau droit de rétractation. Et devinez quoi ? Il a obtenu gain de cause.

Le notaire a été condamné pour avoir fait échouer la vente et entraîné la condamnation des acquéreurs. Et ceux-ci ont dû payer une coquette somme pour s’être désistés alors qu’ils savaient que leur rétractation n’était pas valable. Pour finir l’histoire, sachez que durant ce délai, ils avaient signé un nouveau compromis avec un autre vendeur. Ubuesque, non ?

Tout ça pour souligner que l’avenant au compromis de vente n’est pas un acte anodin. Il y a peu de chances pour que cette expérience se renouvelle, mais soyez vigilant au moment de choisir le professionnel qui rédigera l’acte pour vous !

En bref