Avez-vous pensé à l'achat en SCI ?

Vous pouvez opter pour la société civile immobilière familiale (SCI), un montage juridique qui s'avère utile dans le cas d'une donation : ce statut permet aux membres d'une famille d'être propriétaires dans les proportions choisies par leurs soins. Son avantage : dans le cas d'une succession, la fiscalité appliquée à une société comme une SCI est moins lourde que celle appliquée à un bien immobilier.

Ce montage peut également vous permettre de protéger votre patrimoine puisqu'en cas de faillite, les créanciers de la SCI ont l'obligation d'intenter une procédure contre la SCI avant de se retourner contre vous. En d'autres termes, cela protège les associés. Toutefois, il est important de rappeler que dans une SCI, les associés sont responsables de manière illimitée, cela signifie qu'ils devront payer l'ensemble des dettes s'ils en contractent, et cela même si leur montant dépasse leur apport initial.

Préservez votre patrimoine familial

Qu'on se le dise : la SCI mérite également d'être étudiée si vous ne souhaitez pas voir le patrimoine familial être démantelé dans un contexte familial tendu. Dans ce cas, vous devenez détenteur de parts sociales, et non d'une fraction du patrimoine. Chaque membre se retrouve donc propriétaire d'une part proportionnelle à son apport. Les inconvénients ne sont pas à négliger : ce sont ceux d'une entreprise et ce choix peut s'avérer pénible sur le long terme puisque des frais d'enregistrement, de gestion et d'expertise comptable s'appliquent chaque année !

La création d'une SCI peut donc rapidement s'avérer coûteuse. En passant par un professionnel, vous devrez débourser entre 1000 et 2000 euros rien que pour la création de votre dossier.

Notez également que les banques appliquent une surcote moyenne de 0,20 % sur les taux d'intérêt des financements de SCI, ce montage étant jugé comme étant plus risqué. Si vous envisagez cette option, prenez donc bien le temps d'évaluer les risques et les opportunités avec votre notaire ou votre gestionnaire de patrimoine. Soulignons qu'il est impossible d'accéder aux prêts aidés ainsi qu'au prêt à taux zéro en achetant via une SCI. L'autre inconvénient réside dans le fait que la revente d'une part soit difficile. À moins qu'une clause le spécifie, un associé ne peut pas revendre ses parts sociales sans l'accord de tous les autres.

Côté fiscalité

Dans un principe de transparence fiscale, la société civile immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu. Tous les revenus et les charges de la SCI sont alors pris en compte dans votre déclaration d'Impôts personnels. Cependant, sous certaines conditions il est possible de soumettre votre SCI à l'impôt sur les sociétés.

Au cas où vous choissiseriez l'impôt sur le revenu, chaque associé devra déclarer, dans la catégorie « revenus fonciers » de sa déclaration d'impôt, le montant des loyers selon les parts qu'il détient dans la société.

En revanche si vous choisissez l'impôt sur les sociétés, vous bénéficierez d'un avantage certain. À savoir qu'il sera possible de déduire de votre assiette d'imposition l'ensemble des charges réelles de votre société. Cela permet de déduire l'amortissement de l'assiette fiscale. À noter qu'en optant pour l'IS, il sera impossible pour vous de faire marche arrière. Nous ne serions alors que trop vous recommander dans discuter avec votre conseiller juridique pour déterminer les avantages et inconvénients sur le long terme.