Devenez propriétaire grâce au BRS immobilier

Foncier, bâti, ça vous parle ? Ce sont les deux éléments constitutifs d'un immeuble (au sens juridique). À moins que vous soyez agriculteur ou que vous ayez le besoin d'être propriétaire des pâquerettes qui poussent dans votre pré, le BRS immobilier (ou bail réel solidaire) peut être une manière d'effectuer un achat immobilier à un coût modéré. En effet, le bail réel solidaire vous propose d'être propriétaire du bâti (c'est-à-dire votre logement) sans pour autant être propriétaire du foncier (le sol où se situe le logement). Et on ne va pas se mentir, surtout dans le cas d'un appartement, c'est le bâti qui nous intéresse ! Alors, le BRS est-il le moyen moderne et intelligent pour devenir propriétaire d'un bien immobilier à moindre coût ? C'est ce que nous allons voir !

Comment fonctionne le BRS immobilier ?

Depuis 10 ans, les prix de l'immobilier s'envolent et atteignent dans certaines villes des sommets jamais atteints. Avec 10 000 euros le m2 en moyenne à Paris, la hausse massive pose la question de l'accession immobilière des classes moyennes et des plus modestes.

Afin de contrer l'impact négatif de cette hausse sur le budget des ménages, le dispositif bail réel solidaire tend à se développer avec un fonctionnement innovant vous permettant d'accéder à la propriété à un tarif abordable.

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L'achat du logement sans le terrain

Ainsi fonctionne le bail réel solidaire : vous achetez uniquement l'appartement ou la maison (le bâti) sans être propriétaire du terrain (le foncier) sur lequel est construit l'immeuble.

Or, il s'avère que le foncier représente environ entre 15 et 35% du prix d'un bien immobilier.

Ainsi, en séparant ces deux composantes de la propriété immobilière, vous êtes en mesure d'acheter le bien immobilier à un prix inférieur.

“Mais quid du foncier ? Mon appartement ne flotte pas sur un nuage !”

En effet Kevin, tu as raison !

En fait, le foncier est détenu par un organisme qui loue le foncier au propriétaire du bâti : les OFS (organismes de foncier solidaire).

LA location du foncier par les organismes de foncier solidaire

Sans but lucratif, les organismes fonciers solidaires (OFS) ont vu le jour avec l'ordonnance du 20 janvier 2016 avec pour mission principale l'achat de terrain et la construction de logement à des fins de locations et d'accession sociale. Le caractère non lucratif de ces organismes permet de supprimer les effets spéculatifs.

En d'autres termes, les OFS achètent des terrains pour y bâtir des logements neufs puis revendent les appartements ou maisons sans le foncier.

À charge pour le propriétaire de payer un “loyer” correspondant à la valeur du foncier au moyen d'un contrat de bail. Mais rien à voir avec le bail d'habitation ! Il s'agit plutôt d'un bail emphytéotique (avoue, tu ne connaissais pas ce mot :p) ou bail longue durée (99 ans) renouvelable lors d'un transfert de propriété.

Comme nous le verrons, ce bail foncier est indissociable du bâti de sorte qu'il pourra être transféré à un autre propriétaire (vente, donation, héritage…) en même temps que le logement.

Mais, avant tout, il convient de savoir si vous êtes éligible au BRS immobilier.

Quelles conditions pour profiter du BRS ?

Comme tous les bons plans de types prêts aidés, le BRS immobilier est réservé à un public particulier en fonction notamment des ressources du ménage et de l'emplacement du bien immobilier.

Quels logements sont concernés par le BRS ?

La plupart des types d'habitation peuvent être concernés par le BRS :

• les logements neufs et anciens ;
• les logements nécessitant une réhabilitation ou une rénovation de la part du locataire.

Quant à la destination du logement, le BRS oblige le preneur de faire du logement sa résidence principale. Comme nous le verrons, il est impossible de mettre ce dernier en location ou d'en faire une résidence secondaire.

Ainsi, pour trouver un logement éligible au BRS, il convient de se rapprocher d'un OFS disposant d'un logement disponible à la vente via un bail réel solidaire.

Les conditions de ressource et géographiques pour le bail réel solidaire

Le dispositif BRS est réservé aux ménages ne dépassant pas un certain niveau de ressource. Le calcul du plafond de ressource pour bénéficier du BRS prend en compte le nombre de personnes occupant le logement ainsi que la zone où se situe le logement convoité.

Le plafond de ressource est calculé à partir du revenu fiscal de référence du foyer fiscal en N-2 (donc les revenus de 2017 pour un BRS conclu en 2019).

Nombre de personnes occupant le logement BRS	Zone A	Zone B et C
1	32 442 euros	24 592 euros
2	45 418 euros	32 793 euros
3	51 908 euros	37 932 euros
4	59 046 euros	42 032 euros
5 et plus	67 352 euros	46 121 euros

La zone A représente les logements situés en :

• agglomération parisienne ;
• Côte d'Azur ;
• Genevois français ;
• Lyon ;
• Lille ;
• Marseille ;
• Montpellier ;

Quant à la zone B et C, il s'agit du reste du territoire. En d'autres termes, quel que soit le lieu où vous souhaitez accéder à la propriété, il est possible de souscrire un BRS dans la limite des logements disponibles.

Maintenant que vous savez si vous êtes éligible au BRS, il convient de se pencher sur les avantages et les inconvénients d'une telle opération.

Le BRS immobilier est-il avantageux ?

Outre l’accession à la propriété à un prix réduit, le BRS permet de bénéficier de conditions de financement favorable via un PTZ (prêt à taux zéro). 

Vous l’aurez compris, dans une ville où le foncier coûte très cher, pouvoir acheter uniquement le bâti vous permet d’accéder à un bien immobilier d'une qualité supérieure pour un budget égal. Il répond donc à deux problématiques majeurs propres à l’achat immobilier :

• les limitations propres au taux d’endettement où vos mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus disponibles. Pour un même taux d’endettement, vous achetez donc un bien d’une surface et d’une qualité plus importante grâce au BRS ;
• l’écart à mensualité constante entre un logement à l’achat et un logement à la location. En effet, si vous substituez votre loyer actuel par un le remboursement d’un crédit,  vous aurez un bien immobilier en moyenne 30 % moins grand que celui que vous louiez. Avec le BRS, en enlevant le foncier du prix de vente, vous retrouvez une équivalence plutôt favorable entre votre logement à l’achat et celui que vous louiez précédemment.

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Néanmoins, le bail réel solidaire implique certaines restrictions quant à la revente et à l’usage du bien immobilier.

Est-il possible de cumuler PTZ et BRS immobilier ?

Normalement, le PTZ (prêt à taux zéro) est réservé à l'achat d'une résidence principale en pleine propriété principalement dans le neuf.

Mais, le décret du 20 avril 2017 ouvre le droit aux PTZ pour les preneurs d’un bail réel solidaire (sous réserve de respecter les conditions du PTZ).

Un véritable atout pour bénéficier d'un financement immobilier avantageux ! En effet, le PTZ, outre l'absence d'intérêt, propose une période de remboursement différée de sorte que les mensualités de votre emprunt classique ne seront pas, dans un premier temps, alourdies des mensualités de remboursement du PTZ. Cette caractéristique permet d'augmenter drastiquement votre capacité d'emprunt.

En outre, si le logement concerné par le BRS est neuf, le dispositif permet de bénéficier d'un régime de TVA à taux réduit.

La revente d'un logement acheté en bail réel solidaire

Si vous ne disposez pas du foncier, est-il possible de vendre à votre tour uniquement le bâti ?

En réalité, avec le bail réel solidaire, vous êtes titulaires de deux choses :

1. du droit de propriété sur le bâti (ok vous saviez déjà) ;
2. du droit au bail sur le foncier.

Or, ces deux droits sont transmissibles c'est-à-dire qu'ils peuvent être vendus, cédés, hérités. Bref, ils sont considérés comme indissociables et sont transférables d'un propriétaire à l'autre dans les conditions initialement conclues.

Toutefois, la transmission des droits du BRS doit être agréée par l'OFS propriétaire du terrain. En d'autres termes, l'OFS dispose d'un droit de refus notamment si l'acquéreur ne répond pas aux conditions d'éligibilité au BRS. Plusieurs cas de figure :

Opération de transmission logement sous BRS	Conséquence du refus de l'OFS
Vente immobilière	Proposition par l'OFS d'un autre acquéreur
Donation immobilière	Résiliation du contrat de donation et dédommagement du bénéficiaire lésé
Succession immobilière	Délai d'un an pour l'héritier pour vendre le bien immobilier un à acquéreur désigné par l'OFS

Nous sommes d'accord, l'achat d'un logement via le bail réel solidaire est plus contraignant à cause de l'agrément de l'OFS, mais comme vous pouvez le constater : à chaque déconvenue, une réponse plutôt honnête.

De même, si vous éprouvez des difficultés à revendre votre logement acquis avec un bail réel solidaire, vous pouvez vous rapprocher de votre OFS qui trouvera un acquéreur éligible.

Quel montant pour la redevance du BRS ?

Vous l'aviez compris, vous n'êtes pas propriétaire du foncier, mais locataire. Cette caractéristique présente un léger inconvénient : vous êtes tenu, chaque mois, de payer une redevance à l'OFS.

Cette redevance permet de couvrir les frais de gestion de l'organisme et d'amortir une partie de la valeur du foncier acquis par l'organisme foncier solidaire.

Pour ainsi dire, cette redevance vient s'ajouter à vos mensualités de remboursement, il est donc nécessaire de bien prendre en compte ces coûts dans le calcul de votre budget immobilier.

Est-il possible de louer son logement sous bail réel solidaire ?

Le logement acquis via un BRS ne concerne que la résidence principale de sorte qu'il est impossible :

• de louer son bien via un contrat de bail d'habitation (meublé ou non) ;
• de louer son bien immobilier sur une plateforme de location saisonnière (AirBNB ou autre).

En cas de non-respect de ces règles, l'OFS se réserve le droit de résilier le bail réel solidaire et là, ça risque de devenir délicat…

Ceci étant, le BRS reste une excellente manière d'accéder à la propriété à moindre coût. Bien que vous ayez à payer une redevance mensuelle, la majeure partie de votre logement est capitalisable de sorte que vous constituez un véritable patrimoine immobilier en faisant l'économie d'une location classique. Grâce au cumul du BRS avec le PTZ, ce type d'accession à la propriété vous permet de bénéficier d'un effet levier important pour acquérir un logement qui normalement aurait été bien supérieur à votre budget immobilier. PTZ ou non, l'opération reste viable d'autant plus si vous bénéficiez d'un prêt immobilier négocié au meilleur taux par un courtier immobilier !