Comment fonctionne une SCI ?

Une SCI se compose au minimum de 2 associés et peut s’avérer très intéressante dès qu’il s’agit d’optimiser la gestion de son patrimoine, autant sur le plan fiscal que sur le plan successoral. Considérée juridiquement comme une “personne morale”, la Société Civile immobilière (SCI), se distingue de fait des “personnes physiques” qui la composent. En d'autres termes, la SCI est propriétaire du logement alors que vous êtes simplement titulaire de parts sociales, proportionnelles à votre apport. Le reste des associés sont soumis aux mêmes règles que vous. Toutes les décisions devront donc être prises dans l'intérêt de la société et non pas directement dans celui des associés. Voilà pourquoi, tous les courriers seront adressés à la société et non aux gérants et associés.

Le préalable à la constitution d'une SCI

Dans l'optique d'un achat immobilier via la création d'une SCI, les acheteurs devront réaliser toutes les formalités menant à la constitution de cette dernière. Il faudra donc rédiger les statuts et procéder à l'immatriculation de la société. La création de la SCI entraînera de ce fait des obligations tout au long de son existence. Ainsi, il sera nécessaire de convoquer des assemblées générales et d'établir des comptes annuels. Toutefois, la réécriture des statuts pourra permettre de simplifier son fonctionnement, notamment si vous l'on souhaite spécifier que la SCI continuera même en cas de décès de l'un des associés.

Fiscalité : deux régimes s'offrent à vous

Dans la majorité des cas, une SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. Le but étant alors d'acquérir un bien et d'en assurer la gestion. Dans ce cas, la société est transparente et les associés sont directement redevables de l'impôt sur le revenu (IR) ou encore de l'impôt sur la plus-value.

Plus rarement, une SCI, sera soumise à l'impôt sur les Sociétés. Une situation particulièrement courante si la société exerce une activité commerciale telle, l'achat de biens, la revente ou encore la location meublée. Dès lors, la société sera directement redevable de l'impôt, imposant de ce fait, l'obligation de tenir une comptabilité. Les résultats reçus seront taxés à l'impôt sur les sociétés lors de la perception. Et s'il y a une distribution du résultat, cela sera un dividende, taxé au titre de l'impôt sur le revenu.

Les avantages d'un achat en SCI

Le principal avantage de la SCI est d'éviter le régime de l'indivision. Bien que les formalités et obligations légales, liées à la création de cette dernière puissent être contraignantes, cela entraîne finalement moins de problématique que l'indivision qui soulève souvent de nombreux conflits et plus particulièrement en cas de succession. Comprenez par là que la SCI facilite la transmission du patrimoine puisque les associés peuvent transmettre leurs parts sociales à leurs enfants en franchise d'impôt. Ainsi, un parent peut transmettre l'équivalent de 100 000 euros à chacun de ses enfants tous les 15 ans.

Notez également que la réunion de plusieurs associés, permise par l'achat en SCI, donne la possibilité aux acheteurs d'acquérir des biens d'une valeur plus importante. Il sera donc possible d'acheter un bien immobilier normalement inaccessible en cas d'achat individuel. Cette solution peut également s'avérer intéressante pour les couples mariés sous le régime de la communauté. Grâce à la SCI, l'un des époux pourra bénéficier d'une plus grande part dans la propriété et ainsi éviter tout problème en cas de revente.

Les inconvénients d'un achat en SCI

Le coût de constitution de la SCI et le fait de devoir tenir une assemblée générale régulièrement peuvent être un frein à la création de cette dernière. Il est également exigé que les associés tiennent une comptabilité stricte et à jour. Enfin, la SCI peut limiter vos capacités de financement en interdisant le recours au plan épargne logement, prêt à taux 0, prêt conventionné ou encore le prêt à l'accession sociale. Soyez également vigilant sur le fait que l'administration fiscale dispose de toute latitude pour changer le régime fiscal d'une SCI initialement placée sous le régime de l'impôt sur le revenu à celui de l'impôt sur les sociétés et cela de manière forcée.