Comment faire un compromis de vente entre particuliers ?

Vous avez jeté votre dévolu sur un appartement ou une maison, il vous faut à présent concrétiser l’achat immobilier grâce à un compromis de vente. Sauf si cet avant-contrat est conclu pour une durée supérieure à 18 mois, vous n’êtes pas obligé de passer devant un notaire. Il est ainsi possible de signer un compromis de vente entre particuliers.

Vous devez vous montrer vigilant dans la rédaction des clauses, notamment celles relatives aux conditions suspensives et au droit de rétractation de l’acheteur. En outre, vous devez demander un certain nombre de pièces justificatives au vendeur. HelloPrêt vous guide pas à pas dans la rédaction et vous donne un modèle de compromis de vente entre particuliers.

Signature du compromis de vente entre particuliers : que dit la loi ?

Pour formaliser une transaction immobilière, il vous faut faire un avant-contrat puis un acte définitif de vente.

L’avant-contrat peut être une promesse de vente, et dans ce cas, seul le vendeur s’engage à vendre. On parle alors de promesse unilatérale de vente.

L’avant-contrat peut aussi prendre la forme d’un compromis de vente, et dans cette hypothèse, le vendeur s’engage à vendre, et l’acquéreur, à acheter. On parle ici de promesse synallagmatique de vente.

Vous avez le choix entre un compromis de vente entre particulier signé chez le notaire (acte authentique) ou un compromis de directement conclu entre le vendeur et vous (acte sous seing privé). L’avantage de le rédiger en direct, c’est que vous gagnez du temps et économisez les frais de notaire.

Le compromis produit les mêmes effets qu’un compromis authentique, à condition d’être correctement rédigé. Il n’est pas nécessaire de l’enregistrer auprès du service de la publicité foncière.

En revanche, pour la signature de la vente définitive, vous serez obligé d’aller chez le notaire, comme la loi l’impose.

À savoir : l’agent immobilier peut aussi rédiger le compromis de vente.

Compromis de vente entre particuliers : quelles sont les mentions obligatoires ?

Vous l’avez compris, le compromis de vente entre particuliers vous engage tout autant que celui signé devant notaire. Vous devez prévoir de rédiger certaines clauses et d’annexer des documents obligatoires.

Les mentions relatives aux parties

Le compromis de vente entre particuliers doit mentionner clairement qui sont les parties au contrat, ainsi que leur situation matrimoniale. Le premier paragraphe, appelé « désignation des parties », indique les noms, prénoms et adresse de chacun. Si vous achetez avec votre moitié, indiquez également la nature de vos liens (mariés, partenaires de PACS, concubins).

Si le vendeur est une société (SCI, SARL de famille, SAS immobilière…), il faut indiquer les coordonnées de cette société et du gérant ou président.

Les mentions relatives au bien immobilier

Les informations relatives à la désignation du bien doivent permettre de le localiser et de tout connaître de ses caractéristiques. Il faut donc insérer à ce paragraphe :

L’adresse du bien immobilier (numéro, nom de rue, code postal, références cadastrales) ;
L’origine du bien (à qui a-t-il été acheté, a-t-il été reçu par donation ou succession) ;
Le descriptif détaillé du logement, avec ses annexes (parking, cave…) et ses équipements (cuisine incorporée, piscine…) ;
La destination du bien (habitation en l’occurrence) ;
La réalisation de travaux portant sur la structure ou le gros œuvre depuis moins de 10 ans.

Les clauses suspensives du compromis de vente

Les conditions suspensives du compromis de vente ont pour but, comme leur nom l’indique, de subordonner la vente effective à la réalisation de certaines conditions.

L’une d’elles est obligatoire : c’est la condition suspensive à l’obtention d’un prêt immobilier. Vous devez indiquer qu’en tant qu’acheteur, vous avez besoin d’un crédit immobilier pour financer votre acquisition. Il vous faut aussi préciser le type d’emprunt (prêt amortissable, prêt in fine, crédit relais…), le taux d’emprunt et la durée de remboursement maximum. De cette manière, si vous n’obtenez pas un prêt à vos conditions, vous ne serez pas obligé de conclure la vente.

Il est possible de rédiger d’autres conditions suspensives portant sur la réalisation de travaux par le vendeur, l’obtention d’un permis de construire ou d’un certificat d’urbanisme, sur l’absence de servitudes grevant le terrain…

Les mentions relatives à la vente

Il faut ici indiquer le prix de vente en chiffres et en lettres, dire s’il comprend des meubles le cas échéant, ainsi que les modalités de paiement (par exemple X euros en cash, le reste à crédit).

Prévoyez aussi le délai de signature de l’acte de vente authentique chez le notaire (par exemple, 3 mois).

Le délai de rétractation de l’acquéreur

L’acheteur dispose d’un droit de rétractation de 10 jours calendaires, pendant lequel il peut renoncer à la vente sans perdre son dépôt de garantie.

À savoir : il est d’usage de verser un dépôt de garantie au vendeur lors de la signature du compromis de vente. Aussi appelée indemnité d’immobilisation, il est compris entre 5 et 10 % du prix de vente et sera déduit du reste au jour de la signature de l’acte authentique de vente. Cette disposition ne s’applique pas au compromis de vente entre particuliers, car l’intervention d’un professionnel disposant d’une garantie financière comme l’agent immobilier et le notaire est obligatoire.

Compromis de vente sous seing privé : quels sont les documents à joindre ?

Le droit de rétractation de l’acheteur ne court pas tant que toutes les pièces justificatives de la loi Alur ne sont pas annexées au compromis de vente entre particuliers. Voici celles qu’il faut prévoir.

Pièces justificatives des deux parties

La copie d’une pièce d’identité (carte d’identité ou passeport) de l’acheteur et du vendeur. Si l’un des deux n’est pas de nationalité française, il faut en outre joindre la copie d’un acte de naissance traduit en français de moins de 3 mois, ainsi qu’une copie de la carte de résident ou de la carte de séjour ;
Un justificatif sur la situation matrimoniale (contrat de mariage ou de PACS livret de famille, jugement de divorce…) ;
Un RIB ;
Si le vendeur est commerçant, un extrait Kbis, s’il est artisan, un extrait D1.

À savoir : si le vendeur est une société, celui-ci doit vous fournir un Kbis à jour, les statuts certifiés conformes, le PV de l’assemblée générale ayant approuvé la vente, la copie des papiers d’identité du gérant et le RIB de la société.

Pièces justificatives sur l’origine de propriété du bien

Le vendeur doit fournir :

Le titre de propriété ;
Le cas échéant la copie du permis de construire, la déclaration d’achèvement des travaux et leur déclaration de conformité ;
Si le vendeur a réalisé des travaux substantiels il y a moins de 10 ans : l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage ;
Le cas échéant, la liste du mobilier avec la valeur de chaque meuble ;
La copie de la dernière taxe foncière.

Compromis de vente d’une maison entre particuliers

Dossier de diagnostics techniques immobiliers (DDT)

Pour une maison individuelle, le vendeur doit joindre au compromis de vente entre particuliers un dossier de diagnostics immobiliers (DDT), qui comprend tous les diagnostics obligatoires suivants :

Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf si la vente se fait en VEFA ;
Diagnostic amiante ;
Diagnostic plomb ;
Diagnostic termites ;
L’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité de plus de 15 ans ;
L’état des risques et pollutions (ERP) ;
L’état de l’assainissement non collectif ;
Le diagnostic bruit.

Maison située dans un lotissement

Le vendeur doit vous également vous remettre :

Les statuts et le cahier des charges de l’association syndicale ;
Le règlement de lotissement ;
Le plan de côté de la maison ainsi que la notice mentionnant les équipements ;
Si des équipements de la maison en lotissement sont encore sous garantie, vous devrez transmettre une copie des contrats de garantie et des factures ;
Les documents relatifs aux servitudes qui ne sont pas mentionnées sur le titre de propriété.

Compromis de vente d’un appartement entre particuliers

Le compromis de vente entre particuliers devra lui aussi comporter l’intégralité du DDT ainsi que les pièces justificatives portant sur les lots privatifs et les parties communes de la copropriété.

Le vendeur doit annexer au compromis entre particuliers :

L’attestation de superficie loi Carrez ;
La fiche synthétique de copropriété, qui regroupe ses données techniques et financières ;
La notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires ;
Le règlement de copropriété ;
L’état descriptif de division (EDD) ;
Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
Les PV d’AG des trois dernières années ;
Les conclusions du diagnostic technique global (DTG) s’il a été réalisé ;
Des documents donnant une information sur le montant des charges courantes et des travaux des deux dernières années et sur d'éventuels impayés.

À savoir : si la maison ou l’appartement est vendu loué, il faut que le vendeur joigne une copie du bail au compromis.

Compromis de vente sans notaire : et après ?

Vous n’êtes pas obligé d’enregistrer le compromis de vente, mais il est recommandé de le faire, pour se protéger de tout litige. Il vous en coûtera 125 euros. Vous devez attendre la purge du droit de rétractation et le dépassement du délai des conditions suspensives avant de vous rendre chez le notaire pour la signature de la vente définitive.