En quoi consiste le compte de séquestre ?

Vous avez enfin trouvé le bien de vos rêves, et la signature du compromis de vente est prévue la semaine prochaine. Vous êtes sur votre petit nuage, jusqu’à ce que le notaire vous informe que ce jour-là, vous devrez verser une somme d’argent sur un compte séquestre. À quoi sert-elle ? Quel sera son montant ? Pourrez-vous la récupérer dans certains cas ? On fait le point !

Compte séquestre à la banque : définition

L’achat immobilier se déroule en plusieurs étapes:

• Visite du logement ;
• Offre d’achat ;
• Rédaction d’un avant-contrat ;
• Recherche de financement ;
• Signature de l’acte authentique et vente définitive devant le notaire.

Comme Rome donc, la transaction immobilière ne se fait pas en un jour. Pendant que les jours défilent, le bien sur lequel vous avez jeté votre dévolu vous est réservé par le vendeur. Or qu’est-ce qui lui garantit que vous n’allez pas vous désister en cours de route ? Rien. D’où l’intérêt de rédiger un avant-contrat, qui peut être une promesse de vente ou un compromis de vente. Et cet avant-contrat s’accompagnera du versement d’une somme d’argent sur un compte séquestre.

Compromis de vente et séquestre

Quelle est la différence entre promesse et compromis de vente ? Dans le cadre d’une promesse de vente, le vendeur s’engage unilatéralement à vous réserver son logement jusqu’à la vente définitive. Dans le cadre du compromis de vente, le vendeur et l’acquéreur s’engagent : l’un à vendre, l’autre à acheter.

C’est pour cela que l’on dit que le compromis de vente vaut vente. Si finalement, vous décidez de vous rétracter en dehors du délai légal et des cas prévus par les clauses suspensives, le vendeur peut vous contraindre à une vente forcée. On vous rassure, cette option reste très théorique.

Le vendeur préfèrera remettre son bien sur le marché plutôt que se lancer dans une procédure longue et coûteuse. Il n’est pas exclu qu’il façonne une poupée vaudou à votre effigie, mais c’est une autre histoire. Ainsi, pour lui prouver votre sérieux et sécuriser la transaction, vous allez verser des fonds sur un compte séquestre.

Le rôle du séquestre

Pourquoi parle-t-on de séquestre ? On suppose que vous connaissez la définition du terme séquestrer, qui est l’action de retenir une personne contre son gré. Quel rapport avec le séquestre immobilier ? Tout simplement, la somme que vous y versez reste indisponible jusqu’à ce que la vente définitive soit conclue. Vous ne pouvez pas la récupérer. Et au cas où vous vous posiez la question, ce compte séquestre n’est pas rémunérateur : l’argent bloqué ne fait pas des petits jusqu’à ce qu’il soit débloqué.

En résumé, l’argent déposé sur un compte séquestre sert :

• D’acompte sur la vente définitive: il vous faut patienter un peu pour tout savoir sur ce point, mais le terme « acompte » vous met déjà sur la voie ;
• À la réservation du bien: le vendeur ne doit pas le remettre sur le marché jusqu’à l’expiration du délai prévu dans le compromis pour la réalisation des conditions suspensives ;
• À rassurer le vendeur: comme vous engagez une somme assez conséquente, il se dit que normalement, l’opération devrait bien se dérouler.

Lire aussi : Pourquoi rédiger des clauses suspensives dans un compromis de vente ?

Quel est le montant de l’acompte sur le compte séquestre immobilier ?

Pour une vente classique dans l’ancien ou le neuf

Tout comme le compromis de vente, l’acompte n’est pas obligatoire. Dès lors, il n’est pas réglementé par la loi, et son montant peut être fixé librement. Généralement, il est compris entre 5 et 10 % du montant du prix de vente du bien. On attire votre attention sur le fait que cette somme devra être versée à la signature du compromis. En clair, vous devez l’avoir en votre possession à cette date.

Vous ne pourrez pas demander à votre banque de vous l’avancer, puisque votre recherche de prêt immobilier débutera après la signature du compromis. C’est pourquoi il ne faut pas hésiter à négocier son montant avec le vendeur si vous êtes un peu juste !

Pour une VEFA

Elle diffère dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, VEFA pour les connaisseurs. Le vendeur peut exiger un versement sur le compte du séquestre, mais cette fois-ci la loi fixe un plafond :

• Pas plus de 5 % si la vente définitive intervient dans moins d’un an ;
• Pas plus de 2 % du prix de cessionsi l’acte définitif de vente est signé dans un délai d’un à 2 ans ;
• 0 % si la vente est conclue après 2 ans.

Pour l’achat d’un terrain

Sur ce point aussi, la loi vient encadrer la pratique du séquestre :

• Pour l’achat d’un terrain isolé c’est-à-dire hors lotissement : vous verserez non pas un acompte, mais ce que l’on appelle une indemnité d’immobilisation du terrain. Elle est facultative si la vente est conclue dans un délai de 18 mois. Et vous l’avez compris, elle est obligatoire si la durée est supérieure à 18 mois. Dans ce cas, le montant de l’indemnité d’occupation doit être au minimum de 5 %
• L’achat d’un terrain en lotissement : dans cette hypothèse, le vendeur peut exiger le versement d’une indemnité d’occupation, qui doit être au maximum de 5 %.

Lire aussi : Les différents crédits pour la construction d’une maison

Compte de séquestre, dépôt de garantie, clause pénale et de dédit : quelles différences ?

C’est parti pour deux minutes de jargon, mais vous avez tout intérêt à ne pas sauter ce paragraphe. Il en va de votre portefeuille ! On a toute votre attention ?

Vous l’avez compris, le compte de séquestre est le compte bancaire sur lequel vous allez verser une somme pour la conclusion de l’achat immobilier. Et les conséquences ne seront pas la même selon le nom que l’on donne à cette somme :

• Un acompte, aussi appelé dépôt de garantie : il s’agit de la somme que le vendeur vous réclame dans un compromis de vente. Elle constitue une avance sur le prix et est bloquée sur le compte de séquestre jusqu’à la vente définitive. Elle sera déduite du prix de vente au jour de la vente définitive ;
• Une indemnité d’immobilisation : elle est incluse dans une promesse unilatérale de vente (pas un compromis) et fonctionne sur le même principe que l’acompte ;
• Une clause pénale : c’est là qu’il faut commencer à se méfier. D’autant plus qu’elle se dissimule derrière un montant qui vous fera penser à celui de l’acompte : 5 à 10 % du prix de vente. Elle prévoit une indemnité forfaitaire à titre de dommages et intérêts dès lors que vous refusez de passer la vente. Elle s’ajoutera donc à l’acompte ;
• Une clause de dédit : elle permet à chacune des parties de renoncer à la vente sans justifier d’aucun motif. Son montant est fixé librement entre vous.

On vous laisse faire le calcul si la vente ne va pas à son terme en dehors des cas prévus au compromis : 5 % à 10 % d’acompte + 5 à 10 % de clause pénale + montant de la clause de dédit = un apport coquet pour l’achat d’une résidence secondaire ou des vacances aux Maldives. Vous voyez que paragraphe était utile !

Comment fonctionne un compte séquestre ?

On vous rappelle que l’avant-contrat (promesse ou compromis) n’est pas obligatoire. Dès lors, vous pouvez le passer en direct avec le vendeur ou faire intervenir l’agent immobilier. Il s’agira d’un acte sous seing privé. Vous pouvez préférer un acte authentique devant notaire, ce qui est plus sécurisant. D’autant plus que la rédaction de l’avant-contrat est incluse dans les frais de notaire de la vente définitive. Quel est le lien avec le compte séquestre ? Un peu de patience, on y vient !

À qui faut-il payer l’acompte de séquestre ?

Cette petite intro avait pour but de vous informer que vous pouvez verser l’acompte :

• Sur le compte séquestre du notaire : il se charge ensuite déposer les fonds sur un compte bloqué, le plus souvent auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ;
• Sur le compte séquestre d’une agence immobilière : elle est en capacité d’ouvrir ce type de compte grâce à sa carte professionnelle ;
• Sur le compte séquestre d’un avocat : cette possibilité est surtout offerte pour les locaux commerciaux et professionnels. Des fois que vous vouliez en transformer un en local d’habitation ;
• Sur le compte du vendeur : franchement, on vous déconseille de procéder de cette manière. En cas de litige ultérieur, vous aurez certainement beaucoup de mal à récupérer vos billes !

À quel moment verser l’argent sur le compte séquestre ?

• Une fois la promesse ou le compromis signé devant le notaire ou l’agent immobilier ;
• Après le délai de rétractation de 10 jours si l’avant-contrat est conclu avec le vendeur en dépit de nos conseils ;
• Lors de la conclusion du contrat de réservation pour une vente en VEFA.

Peut-on récupérer l’argent bloqué sur un compte séquestre ?

Non mais oui : tout dépend de la situation. Normalement, l’argent versé sur le compte bloqué n’est pas restitué et vient en réduction du prix de vente. Si la vente définitive n’est pas conclue, l’acompte ne vous sera pas rendu, sauf dans deux cas :

Rétractation de l’acheteur pendant le délai de 10 jours

Un délai de rétractation de 10 jours s’ouvre à la suite de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Aucune clause ne peut venir réduire ce délai, c’est illégal. Pendant ce temps, vous pouvez vous rendre compte qu’en fait, un deux-pièces parisien à 500 000 € c’est trop cher, et vouloir faire marche arrière. Vous devrez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur avant l’expiration du délai, pour lui annoncer que vous renoncez à la vente. Vous n’avez pas à justifier votre décision. Le vendeur doit vous restituer le dépôt du compte séquestre sous 15 jours, sous peine de majoration.

La non-réalisation d’une clause suspensive

Comme vous êtes un acquéreur prévoyant, vous avez inclus des clauses suspensives au compromis de vente. L’une d’elles est même obligatoire : celle liée à l’obtention d’un crédit immobilier. D’autres sont recommandées : absence de servitudes, droit de préemption, présentation des diagnostics techniques, etc.

Si l’une d’elles ne se réalise pas (par exemple, en cas de refus de prêt parce que vous n’avez pas demandé l’aide d’un courtier HelloPrêt), alors la vente s’arrête et vous récupérez ce qui a été versé sur le compte séquestre.

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