Achat d’un bien en copropriété : quels documents transmettre à l’acquéreur ?

Quand vous achetez un bien en copropriété, le vendeur et le syndic doivent vous transmettre plusieurs documents obligatoires pour vous informer de l’état du lot que vous vous apprêtez à acquérir et sur l’immeuble en général. On fait le point sur l’ensemble de ces documents dans cet article !

Rappel sur les principales étapes d’une transaction immobilière

Étape 1 : Le compromis de vente et la promesse de vente

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux avant-contrats souvent confondus.

La promesse de vente est une promesse unilatérale. Cela signifie que le vendeur s’engage à vendre le bien et le réserve au potentiel acquéreur pour une durée limitée. En échange, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation qui s’élève à environ 10% du prix de la vente TTC, sans compter les frais de notaire.

Bon à savoir : L’indemnité d’immobilisation est acquise au vendeur si l’acheteur ne lève pas l’option d’achat. Néanmoins, si l’acheteur n’obtient pas son prêt immobilier ou s’il se rétracte durant le délai légal de 10 jours, la somme d’argent lui est restituée.

Passons désormais au compromis de vente. Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente est un contrat bilatéral. Cela signifie qu’il engage les deux parties. Cet acte est réputé conclu dès lors que le vendeur et l’acquéreur s’entendent sur un prix et les conditions de la vente. Là aussi, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie, dont le montant est compris entre 5 et 10% du prix de vente TTC.

Bon à savoir : Il n’est pas obligatoire de passer par un notaire ou un agent immobilier pour signer le compromis de vente ou la promesse de vente. Vous pouvez opter pour un acte sous seing privé qui aura la même valeur qu’un acte notarié.

Étape 2 : L’acte authentique de vente

Qu’il y ait eu ou non un avant-contrat signé, l’acte authentique de vente reste une formalité indispensable qui officialise et rend public le transfert de la propriété, notamment auprès du fisc et des services fonciers.

En général, la signature de l’acte authentique de vente intervient dans les trois mois après la signature de l’avant-contrat et se déroule chez le notaire du vendeur. Ce dernier remet à l’acquéreur une attestation de propriété.

Maintenant que les étapes essentielles d’une vente immobilière sont rappelées, nous allons voir en détail tous les documents qui doivent être fournis à l’acquéreur lors de l’achat d’un bien en copropriété.

Quels sont les documents fournis lors de l’avant-contrat de vente ?

Le pré-état daté

Instauré par la loi Alur de 2014 dans le but de renforcer le droit à l’information de l’acheteur, le pré-état daté est fourni au plus tard au moment de la signature de l’avant-contrat et regroupe toutes les informations relatives à la copropriété.

Conformément au Code de la construction et de l'habitation, le pré-état daté contient :

Une copie du règlement de copropriété, qui encadre le fonctionnement de l’immeuble ;
Une copie de l’état descriptif de division, qui liste tous les lots de la copropriété et les quotes-parts des copropriétaires ;
Une copie de la fiche synthétique, qui résume les données financières, techniques et juridiques de la copropriété ;
Une copie du carnet d’entretien, qui répertorie les travaux effectués dans la copropriété ;
Une copie des procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales ;
Une copie du diagnostic technique global (DTG) le cas échéant, qui informe les copropriétaires de l’état général de l’immeuble et permet d’envisager d’éventuels travaux ;
Le montant des charges courantes prévues dans le budget prévisionnel ;
Le montant global des impayés et celui du lot vendu, le cas échéant ;
Le montant des dettes fournisseurs, le cas échéant ;
Le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot, le cas échéant.

Attention ! Le pré-état daté n’est pas obligatoire, mais il est recommandé à l’acheteur de le réclamer auprès du vendeur. Ce dernier peut établir lui-même le document. Sinon, il peut faire appel à son syndic de copropriété. Attention, si vous faites appel à un syndic professionnel pour la gestion de votre copropriété, votre syndic vous facturera des frais annexes pouvant aller jusqu’à 600€ pour l’établissement d’un pré-état daté.

Le dossier de diagnostics techniques (DDT)

Pour davantage d’informations sur le bien immobilier mis en vente, l’acheteur doit avoir accès au dossier de diagnostics techniques, qui rassemble tous les diagnostics obligatoires effectués sur le logement en copropriété. Il regroupe :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : ce diagnostic thermique permet d’évaluer les performances énergétiques d’un logement ou d’un immeuble. Il délivre deux étiquettes : l’étiquette énergie qui évalue la consommation énergétique du logement et l’étiquette climat, qui renseigne sur les émissions de gaz à effet de serre. Les étiquettes vont de A à G.

Bon à savoir : Une étiquette énergie A équivaut à une consommation énergétique inférieure ou égale à 50 kWh / m2 par an. Par ailleurs, une étiquette climat A représente des émissions de CO2 inférieures ou égales à 5kg de CO2 / m2 par an.

Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb : il concerne les biens construits avant le 1er janvier 1949. Si une concentration de plomb supérieure à 1mg/cm2 est détectée, le diagnostic doit dater de moins d’un an au moment de la vente du logement. Si ce seuil d’1mg/cm2 n’est pas dépassé, la durée de validité du diagnostic est illimitée ;
Le diagnostic amiante : ce diagnostic, qui concerne les immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, permet de vérifier si les matériaux contiennent de l'amiante. S'il a été effectué à partir du 1er avril 2013, le diagnostic amiante a une durée illimitée. Sinon, il doit être renouvelé avant la vente du logement ;
L’état de l’installation électrique : ce diagnostic contrôle l'état des installations électriques. Il est obligatoire si l’installation a plus de 15 ans et est valable 3 ans ;
L’état de l’installation du gaz : il vérifie l’installation de gaz et répond aux mêmes conditions que le diagnostic de l’installation électrique vu précédemment ;
Le diagnostic des termites : il informe sur la présence de termites. Si le bien concerné est situé dans une zone réglementée par un arrêté préfectoral relatif aux termites, le diagnostic termites est obligatoire. Peu importe le résultat, la durée de validité n'excède pas 6 mois ;
Le diagnostic risque et pollutions : ce diagnostic est obligatoire dans le cadre de toutes les transactions immobilières. Il permet de savoir si le logement est situé dans une zone à risque ou non ;
L'état des nuisances sonores aériennes : il concerne les biens immobiliers situés dans une zone d'exposition au bruit provenant des aéroports à proximité. En cas d’absence de ce diagnostic, l'acquéreur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour demander une diminution du prix de vente, l’annulation de la vente et/ou des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
Le diagnostic Mérule : ce diagnostic n’est pas obligatoire mais si le logement est situé dans une zone à risque, le vendeur est tenu d’informer l’acheteur sur la présence de mérule via une note d’information a minima. Bien sûr, il peut aussi faire réaliser un diagnostic s’il le souhaite.

Attention ! Si le vendeur n’informe pas l’acheteur sur la présence de mérule et que de la mérule se manifeste après la vente, il peut être poursuivi pour vice caché. Les sanctions possibles sont l’annulation de la vente ou le versement de dommages et intérêts à l’acquéreur en réparation du préjudice subi.

Quels sont les documents fournis lors de l’acte authentique de vente ?

L’état daté

À défaut de tout avant-contrat de vente, tous les documents énoncés précédemment sont joints à l’état daté. C’est un document obligatoire établi par le syndic, qui intervient chez le notaire au moment de l’acte authentique de vente. Comme le pré-état daté, il contient toutes les informations relatives à la copropriété et au logement mis en vente pour renseigner au mieux l’acheteur.

Toutefois, pré-état daté et l’état daté sont souvent confondus. Voici donc les 3 grandes différences entre ces deux documents :

L’état daté intervient au moment de la signature de l’acte de vente tandis que le pré-état daté peut être présenté à l’acheteur au moment de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente, le cas échéant ;
À la différence de l’état daté, le pré-état daté n’est pas rendu obligatoire par la loi ;
Le pré-état daté n’est pas forcément rédigé par le syndic de copropriété comme l’état daté. Le vendeur peut le faire lui-même en faisant preuve de diligence

Bon à savoir : Si le syndic n’établit pas l’état daté, il commet une faute de gestion. Les copropriétaires sont alors dans leur droit de changer de syndic en procédant à la révocation du syndic actuel. Pour ce faire, ils doivent mettre deux résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale à savoir, la “révocation du syndic” et la “désignation d’un nouveau syndic”. La révocation du syndic se vote à la majorité absolue des copropriétaires.