Effectuer un achat immobilier avec un pacs

Vous voilà décidé à acheter un bien immobilier avec votre moitié. Toutes nos félicitations ! Reste à savoir sous quel régime effectuer votre achat immobilier. En effet, il faudra faire preuve d’anticipation et envisager toutes les situations (même les plus désagréables) pour éviter que votre investissement immobilier ne laisse place à une déconvenue amère pouvant venir se surajouter à une éventuelle déception amoureuse. #fun

Une des solutions pour éviter certains désagréments est d’effectuer un achat immobilier avec un pacs. Mais, il aurait été aussi possible d’acheter un bien immobilier en couple via le régime de l’indivision (hors pacs/mariage), la SCI ou dans le cadre d’un mariage.

Ceci étant, nous allons approfondir ensemble l’achat immobilier avec un pacs en abordant les avantages et les conséquences juridiques des différents évènements de la vie sur votre bien immobilier.

Comment fonctionne le pacs dans le cadre d’un achat immobilier ?

Vous avez certainement déjà entendu parler du pacs, ou peut-être êtes vous déjà pacsé ! Ceci étant, un petit rappel pour clarifier les choses ne fait jamais de mal !

Le pacs est un contrat (et non une institution comme le mariage) conclu entre deux personnes physiques non mariées (le choix du sexe est à votre convenance) fixant des modalités de vie commune.

La loi fixe un certain nombre d’obligations légales dites d’ordre public (c’est-à-dire qu’il est impossible d’y déroger). D’autres obligations seront à la discrétion des parties lors de la rédaction du contrat de pacs selon la manière dont les futurs partenaires entendent vivre leur union. Il s’agira notamment de choisir entre le régime de l’indivision ou de la séparation des biens.

Quelles sont les obligations légales du pacs pour les partenaires ?

Légalement, les partenaires pacsés s’engagent réciproquement à :

• une vie commune ;
• une aide matérielle réciproque (contribution aux charges de vie commune telles que le loyer, la nourriture…) en fonction des ressources financières de chaque partenaire ;
• une assistance réciproque notamment en cas de maladie ou de chômage…

Outre cette triptyque d’obligations réciproques, les partenaires de pacs sont réputés solidaires pour les dettes contractées pour les besoins de la vie courante sauf si elles ont un caractère excessif. Par solidarité, il est entendu la possibilité pour la banque de poursuivre au paiement l’un des partenaires de pacs de son choix en cas de non-remboursement du prêt.

Ces obligations légales sont les fondements du pacs, il est donc impossible d’y déroger. Dès lors que vous souhaitez simplement acheter à deux sans vous encombrer d’obligations relatives à une éventuelle vie commune, il sera préférable d’opter pour une SCI (société civile immobilière) vous conférant la qualité d’associés ou pour une convention d’indivision lors de l’achat du bien immobilier.

On peut donc dire que le pacs est quand même un régime juridique qui s’adresse à des personnes qui partagent plus que des intérêts mercantiles…

Ainsi, en fonction de la nature de votre relation, il faudra choisir entre deux régimes distincts : l’indivision ou la séparation des biens. Le choix du régime aura une incidence significative pour votre achat immobilier et plus globalement, sur votre patrimoine.

Pacs : indivision ou séparation des biens pour un achat immobilier ?

Par défaut, un pacs est conclu sous le régime de la séparation des biens. D’un point de vue patrimonial, les partenaires conservent la propriété de leur bien respectif sans mise en commun.

Ainsi, il faudra être particulièrement vigilant avec ce régime si vous souhaitez acheter un bien immobilier en étant pacsé :

• si l'un des partenaires achète le bien immobilier en totalité avec ses propres ressources (apport et emprunt immobilier), il sera propriétaire à 100% de l’appartement ou de la maison, et ce, même si l’autre partenaire y vit gratuitement ou paye “un loyer” sous une quelconque forme (contribution supplémentaire aux charges de la vie commune par exemple). En cas de séparation, le propriétaire pourra exiger le départ de son ex-partenaire sans contrepartie ;

• si les deux partenaires achètent le bien avec leurs ressources respectives, ils seront indivisaires (copropriétaires) sur le bien à proportion de leur contribution respective. À quelques exceptions près, cela revient finalement à acheter un bien sans être marié ni pacsé sur le plan patrimonial avec application du régime de l’indivision.

  Pour éviter les problématiques de reventes anticipées en cas de séparation (ou d’autres évènements tels que le décès), il est conseillé de faire rédiger une convention d’indivision ou de créer une SCI permettant de définir un cadre juridique propice à la conservation du bien immobilier. En effet, nul n’est censé demeurer dans l’indivision (article 815 du Code civil).

  Si l’un des indivisaires souhaite vendre le bien immobilier, l’autre indivisaire devra racheter ses parts et donc, dans la plupart des cas, souscrire un autre prêt immobilier. À défaut, le bien immobilier sera mis en vente. Cette situation n’est pas idéale surtout si le marché de l’immobilier traverse une phase de récession puisque vous perdez la maîtrise de vendre au moment le plus opportun.

Si vous le souhaitez, vous pouvez aussi opter pour le pacs sous le régime de l’indivision. Ce régime est relativement similaire au régime du mariage réduit aux acquêts sur le plan patrimonial :

• les biens immobiliers achetés avant le pacs restent la propriété exclusive du partenaire concerné ;
• les biens immobiliers achetés pendant le pacs sont détenus à 50% par les deux partenaires, peu importe leurs apports respectifs et la personne ayant souscrit le prêt immobilier.

Ainsi, si vous comptiez envisager une répartition différente des parts du bien immobilier en raison notamment d’un écart de ressources financières au sein du ménage, il faudra vous orienter vers un pacs sous le régime de la séparation de biens comme nous l’avons vu précédemment.

Autre point important : le prêt immobilier. Avec le pacs sous le régime de l’indivision, les partenaires sont solidairement responsables du prêt immobilier de sorte que la banque peut exiger le remboursement du prêt auprès du partenaire de son choix, peu importe qu’il ait personnellement souscrit le prêt ou non.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la banque va exiger le consentement des deux partenaires lors de la souscription du prêt immobilier.

Quels avantages au pacs pour un achat immobilier ?

Finalement, sauf sous le régime de l’indivision, le pacs ne joue pas un rôle prépondérant sur la répartition de la propriété pour un achat immobilier à deux.

Ceci étant, le pacs propose quelques avantages supplémentaires tant pour l’obtention du prêt immobilier que pour envisager une donation entre partenaires de pacs.

L’obtention du prêt immobilier pour les partenaires de pacs

Que ce soit dans le cadre d’un pacs ou non, les modalités de demande de prêt immobilier sont similaires à un achat à deux.

Néanmoins, en cas de décès, le pacs confère un droit de jouissance d’un an au conjoint survivant, peu importe que ce dernier bénéficie d’une partie de la propriété du bien immobilier ou non. Cet avantage permet de limiter les risques de revente prématurée du bien immobilier.

Dans le cadre d’un pacs, la banque sera alors plus encline à accorder un prêt immobilier à des partenaires pacsés plutôt qu’à de simples concubins.

Les avantages fiscaux de la donation entre personnes pacsées

Les donations entre vifs sont soumises à des droits de mutation qui varient selon les liens familiaux entretenus. Plus les liens familiaux sont éloignés, plus l’imposition est élevée jusqu’à atteindre 60% pour les tierces personnes.

Or, avant le pacs, les partenaires sont considérés par la loi comme de parfaits inconnus de sorte que la moindre donation serait taxée à hauteur de 60%.

En se pacsant, les partenaires pourront alors se donner leurs parts du bien immobilier selon leurs objectifs patrimoniaux en limitant le coût fiscal de la donation.

Après application d’un abattement de 80 724 euros, il conviendra d’intégrer la donation dans le barème progressif des donations prévu à l’article 777 du Code général des impôts (tableau II).

Rupture contrat de pacs : quelles conséquences pour le bien immobilier acquis pendant le pacs ?

Le pacs n’est pas toujours éternel et peut laisser place à d’autres situations. Que ce soit en cas de mariage, de séparation ou de décès, que devient le bien immobilier acquis dans le cadre d’un pacs ?

La transformation du contrat de pacs en contrat de mariage

En tant que régime transitoire, de nombreux couples pacsés s'orientent à terme vers le mariage pour stabiliser leur situation et anticiper leur succession. Dès lors que vous décidez de vous marier, le contrat de pacs prend automatiquement fin et produit en théorie les mêmes effets qu’une séparation. Il convient alors de distinguer plusieurs situations selon le régime matrimonial choisi :

• la séparation de biens. Dans cette situation, si le pacs était conclu sous le régime de la séparation de biens, les biens respectifs des partenaires (dont le bien immobilier) restent la propriété exclusive de chacun. Si le régime du pacs était celui de l’indivision, il faudra procéder au partage équitable des biens avant d’envisager le mariage en séparation de biens ;
• la réduction aux acquêts. Ce régime par défaut (celui retenu en l’absence de contrat de mariage) consiste à mettre en commun tous les biens des époux acquis à compter de la date du mariage. En d’autres termes, les biens acquis pendant le pacs n’entrent pas dans la communauté de vie sauf ceux qui sont indivis parce que vous optez pour le pacs sous le régime de l’indivision ;
• la communauté de biens. Ce régime a le mérite d’être simple : tous vos biens sont partagés avec votre époux(se) que ce soit ceux acquis pendant le pacs ou avant.

La résiliation du contrat de pacs suite à une séparation

Vous l’avez déjà compris, le sort du bien immobilier en cas de séparation dépend du régime du contrat de pacs :

• Avec le pacs en indivision, le bien immobilier pourra faire l’objet d’un partage où chacun dispose d’un pourcentage de l’immeuble selon la répartition décidée lors du divorce. Les partenaires disposent d’une priorité pour le rachat des parts. À défaut, le bien immobilier devra être vendu. Les ex-partenaires peuvent aussi décider de conserver le bien en indivision, à charge pour celui qui occupe de logement de verser une indemnisation à son ex-partenaire.
• Avec le pacs en séparation de bien, il sera tenu compte de la part de chacun dans le bien immobilier. Si le bien est détenu par un partenaire à 100%, l’autre ne dispose d’aucun droit sur le bien immobilier.

Les conséquences d’un décès sur le bien immobilier dans le cadre d’un contrat de pacs

Nous l’avons dit, le partenaire de pacs n’est pas un héritier réservataire. C’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles le mariage est à privilégier pour bénéficier d’un régime de succession satisfaisant.

Ainsi, en cas de décès, le partenaire survivant récupérera la part de l’immeuble qui lui appartient, l’autre sera répartie entre les héritiers du partenaire décédé. Le partenaire survivant pourra néanmoins occuper le logement pendant 1 an à compter du décès s’il s’agissait de sa résidence principale.

Il aura ensuite l’obligation de vendre le bien immobilier (si les héritiers indivisaires souhaitent le vendre) ou de racheter les parts aux héritiers.

Le régime du pacs propose donc quelques avantages pour un achat immobilier à deux. Pour autant, il sera toujours moins protecteur que le mariage et laisse place à quelques incertitudes inhérentes aux achats immobiliers à plusieurs.

Afin d’acheter votre bien immo sereinement, vous pouvez contacter un courtier immobilier qui saura vous orienter et juger de la pertinence de votre achat immobilier !