Les étapes d'un achat immobilier

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier ? Vous êtes primo-accédant ou vous souhaitez réviser vos “basics” ? L'achat d'un bien immobilier est un chemin tortueux, semé d’embuche (non, en vrai ça va)… Mais rassurez-vous, avec une bonne préparation pas de mauvaises surprises !

Voici tous nos conseils à chaque étape de l'achat d'un bien immobilier. Enjoy ! 😉

Première étape d'un achat immobilier : Calcul du budget immobilier et identification des besoins

Cela tombe sous le sens ! La première étape pour devenir propriétaire consiste à identifier vos besoins immobiliers dans la limite d'un budget déterminé (à moins que la procédure de surendettement ne vous fasse pas peur ! 😉 ).

Alors, comment déterminer son budget pour l'achat de la maison ou de l'appartement de ses rêves ?

Calculez votre budget immobilier

Le calcul de votre budget immobilier passe la prise en compte de deux notions :

1. votre apport personnel soit l'argent que vous avez épargné pour l'achat ;
2. votre capacité d'emprunt.

En cumulant votre apport personnel avec le montant que vous êtes capable d'emprunter, vous pouvez déterminer votre budget immobilier.

Au demeurant, votre capacité d'emprunt est primordiale puisqu'elle va permettre de déterminer le montant que vous pouvez emprunter auprès de la banque. Elle dépend de plusieurs facteurs tels que :

• les revenus du ménage ;
• la nature (salaire, foncier, BIC ou BNC pour les entrepreneurs…) et la régularité des revenus ;
• vos dépenses et charges contraintes (eau, électricité, gaz, internet, impôts, prêts conso…) ;
• la composition du ménage (célibataire, couple, nombre d'enfants…)
• L'idée générale de la capacité d'emprunt est de déterminer le montant des échéances de remboursement de prêt que vous êtes en mesure d'assumer. Cette étape étant délicate à calculer, vous pouvez partir sur de bonnes bases en vous rapprochant d'un courtier en prêt immobilier (pourquoi pas Helloprêt ? 😉 ).

Si vous êtes du genre pressé, vous pouvez aussi utiliser notre outil de simulation de prêt immobilier.

En tout état de cause, que ce soit avec votre banquier ou avec un courtier, faites valider votre plan de financement en amont pour éviter les déconvenues lors des étapes suivantes de votre achat immobilier !

Notre petite publicité étant passée, il est temps de s’intéresser à la recherche du duplex (un château c'est cool aussi) de vos rêves !

Déterminez les critères de votre future résidence principale

Quand vous achetez un bien immobilier, il faut garder deux notions à l'esprit :

1. vos besoins personnels ;
2. la revente du bien.

Dans ce premier cas, il convient de définir vos critères de recherche en prenant en considération les caractéristiques suivantes :

• la localisation du bien ;
• bien immobilier neuf ou ancien ;
• surface disponible (bien distinguer les mètres carrés “loi carrez” des autres !) ;
• nombre de pièces ;
• étages, présence d'un ascenseur, qualité des communs (pour un appartement) ;
• budget…

Les caractéristiques du bien doivent être déterminées en fonction de votre situation familiale et professionnelle actuelle et future. Si vous anticipez l'heureuse venue d'un enfant, projetez-vous sur l'aménagement du bien pour accueillir le nouveau-né dans de bonnes conditions.

De même sur l'aspect professionnel, vous devez être en mesure d'anticiper un minimum les évolutions des revenus de votre ménage sur le court et moyen terme.

En effet, lorsque vous achetez un bien immo pour en faire votre résidence principale, vous devez l'occuper assez longtemps pour que la valorisation du marché de l'immobilier absorbe l'ensemble des frais d'achats (frais de notaire, commission de l'agence immobilière, frais de courtage…). À défaut, vous risqueriez de revendre à perte… Pour éviter cet écueil, projetez-vous sur un horizon d'environ 5 ans tout en espérant que le marché de l'immobilier poursuive sa hausse continue ! (Bien entendu, cet horizon est indicatif et dépend essentiellement de la localisation et des caractéristiques du bien).

Ce qui nous amène à notre deuxième point : pensez à la revente ! Pour ce faire, il faut se poser les bonnes questions au moment de l'achat :

• le marché est-il liquide ? (c'est à dire : est-ce que vous pourrez vendre rapidement votre bien ?). Par exemple, à l'heure où ses lignes sont écrites, un appartement vendu à Paris peut passer sous offre d'achat en moins de 24 heures. Le marché de l'immobilier parisien est donc hyperliquide ! A contrario, une maison au fin fond de la Creuse peut mettre plusieurs mois à être vendue. Vous devez donc prendre en compte l'ensemble de ces paramètres lors de votre achat. La meilleure technique pour mesurer la liquidité du bien convoité est de vérifier sa date de mise en vente auprès de l'agent immobilier (à condition qu'il ne vous raconte pas des salades…) ;
• le bien convoité est-il atypique ou normé ? Un appartement situé au 7e étage sans ascenseur ne convient pas à tous les acheteurs diminuant donc le nombre d'acheteurs potentiels au moment de la revente ;
• le prix du bien est-il cohérent par rapport au prix du marché ? Pour vous en assurer, vous pouvez consulter les bases de données notariales recensant l'ensemble des ventes immobilières réalisées en fonction de la ville, du type de bien (maison ou appartement / neuf ou ancien), de la période… Cela vous permettra de connaitre le prix moyen au mètre carré applicable au logement convoité.

Organisez votre recherche immobilière

Ce conseil est particulièrement valable lorsque vous souhaitez acheter un appartement dans une zone où le marché immobilier est sous tension tel que Paris. Il faudra être particulièrement vif sur la publication des annonces et la prise de contact avec les agents immobiliers pour convenir des horaires de visites. Puisqu'il est peu probable que vous tombiez sur l'appartement de vos rêves dès le début et qu'il y a de nombreux potentiels acheteurs, il faudra vous démarquer avec une organisation redoutable pour garder le fil de vos recherches et prendre les bonnes décisions.

Pour ce faire, vous pouvez utiliser un tableur Excel mentionnant les principales caractéristiques du bien (ou un autre outil de gestion de projet) et toutes les informations utiles pour faciliter le contact et la prise de décision.

Maintenant que vous êtes en possession du kit complet du Stéphane Plaza en puissance, vous pouvez réaliser vos premières offres d'achat !

Deuxième étape de l'achat immobilier : l'offre d'achat et le compromis de vente

Votre angle d'attaque déterminé, il est temps d'attaquer le marché de l'immobilier. Armez-vous de votre téléphone, répertoriez les annonces et c'est parti ! À la manière d'un trader de Wall Street, vous faites preuve d'une diligence à toute épreuve pour fixer les rendez-vous de visite, optimiser votre emploi du temps… Dès qu'un bien vous plait, vous sautez sur l'occasion pour être le premier à le visiter !

L'offre d'achat du bien immobilier

Vous venez de faire une visite ? Vous souhaitez effectuer l'achat de la maison ou de l'appartement ? N'hésitez pas à vous positionner rapidement comme acheteur potentiel ! En effet, seul le compromis de vente signé après l'écoulement du délai de rétractation vous engage réellement.

Mais avant cela, il convient de faire une offre. Traditionnellement, on distingue deux types d'offres d'achat :

1. l'offre au prix c'est-à-dire que vous acceptez le prix mentionné dans l'annonce immobilière ;
2. l'offre en dessous du prix c'est-à-dire que vous invitez le vendeur à négocier le prix du bien immeuble.

Quant à l'offre au prix, d'un point de vue juridique et théorique (#fun), le vendeur a l'obligation de vous vendre le bien du fait de la rencontre parfaite entre l'offre ferme et son acceptation pure et simple (art. 1583 du Code civil). Mais, cette conception juridique en immobilier reste théorique :

• l'agent immobilier transmet souvent au vendeur l'ensemble des offres au même moment de sorte que ce dernier peut faire le tri pour identifier le meilleur acheteur (celui proposant par exemple une offre sans condition suspensive, nous y reviendrons…) ;
• les indemnités dues à un acheteur évincé sont strictement théoriques dans la mesure où il faudrait prouver un préjudice réparable ;
• la vente est valablement conclue au moment de la signature de l'acte authentique devant notaire et non avant (bien que la signature du compromis de vente engage l'acheteur et le vendeur à réaliser la vente).

Par conséquent, n'hésitez pas à transmettre votre offre à l'agent immobilier ou au vendeur. Jusque là, personne ne vous obligera à signer le compromis de vente.

La signature du compromis de vente

Ce n’était finalement pas une offre à la légère… Parfait ! Il convient désormais de signer le compromis de vente immobilier avec le vendeur.

Pour vous définir simplement les choses, le compromis de vente est un contrat (avant-contrat) engageant les parties (le vendeur et l'acheteur) à réaliser la vente devant notaire (l'acte authentique) lorsque certaines conditions sont réunies :

• l'obtention du prêt par l'acheteur (la condition suspensive de prêt). À noter que le compromis peut être signé sans condition suspensive de prêt si vous êtes sûr d'être suivi par votre banquier (dans ce cas, demandez un engagement écrit de sa part) ou que vous ne comptez pas recourir à un emprunt immobilier pour l'achat du bien ;
• la purge du délai de rétractation de l'acheteur. Lorsque vous signez le compromis de vente, vous avez un délai de 10 jours pour vous rétracter sans raisons particulières et sans frais. Donc pas de panique si vous changez d'avis !

Le versement des indemnités d'immobilisation

Lors de la signature du compromis, le vendeur peut exiger le paiement d’indemnités d'immobilisation (acompte) entre 5 à 10% du prix vente. Ces indemnités d'immobilisation servent à indemniser le vendeur dans le cas où vous changeriez d'avis une fois le délai de rétractation écoulé. Plusieurs cas de figure sont à distinguer :

• la vente est réalisée, les indemnités d'immobilisation se retranchent sur le prix de vente ;
• la vente ne s'est pas réalisée, car vous n'avez pas obtenu votre prêt dans le délai imparti de la condition suspensive, le vendeur vous rembourse l’indemnité (sauf en l'absence de condition suspensive) ;
• la vente ne s'est pas réalisée, car vous avez changé d'avis après la période rétractation, le vendeur conserve le pourcentage du prix de vente.

Il est donc préférable de signer un compromis avec une condition suspensive bien que le vendeur préférait que vous y renonciez !

Dans les grandes lignes, vous êtes au fait des choses importantes sur le compromis ! Maintenant, il faut réaliser la condition suspensive en obtenant le financement immobilier !

Troisième étape d'un achat immobilier : l'obtention du prêt immobilier

Cette étape pourrait être l'étape 2,5 de l'achat d'un bien immobilier. En effet, il est vivement conseillé de vous rapprocher de votre banque dès l'offre d'achat orale ou écrite pour avoir le temps de faire jouer la concurrence. Vous souhaitez gagner du temps (et donc de l'argent), éviter les situations de blocages et bénéficiez des meilleurs taux, il est vivement recommandé de faire appel à un [courtier en prêt immobilier

Faire appel à un courtier immobilier

Un des problèmes principaux de la négociation de prêt tient à votre position de demandeur vis-à-vis de la banque. Cette dernière sait que vous êtes engagé émotionnellement dans votre processus d'achat immobilier et que vous seriez à vous plier en quatre pour franchir les étapes de l'achat de cette maison ou de cet appartement.

Cette situation est particulièrement délicate puisque vous n'êtes pas en position de force (surtout si vous avez renoncé à la condition suspensive…). La banque pourrait alors en abuser pour vous proposer des conditions de prêt particulièrement défavorables. Pour rétablir l'équilibre des forces dans la négociation, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit immobilier.

Le courtier immobilier est un intermédiaire en crédit qui se positionne entre vous et la banque pour l'obtention de votre prêt immo. Véritable tiers de confiance, il va effectuer le démarchage des banques à votre place afin de faire jouer la concurrence, trouver les conditions de prêt les plus favorable et surtout, maximiser vos chances d'en obtenir un.

Si la plupart des courtiers traditionnels facturent des commissions sur le montant des prêts négociés, Helloprêt, en tant que courtier immobilier en ligne, propose ses services gratuitement aux particuliers.

Le respect des délais pour l'obtention du prêt

Ceci étant, il est grand temps d'obtenir votre prêt et le temps presse.

Le compromis (et plus particulièrement, la condition suspensive de prêt) est valable pendant une durée limitée dans le temps (entre 45 et 60 jours). Si vous n'avez le financement dans les temps, vous n'avez plus l'obligation d'acheter le bien et l’indemnité d'immobilisation vous sera restituée (à moins que vous ayez renoncé à la condition suspensive). En revanche, si vous n’avez pas obtenu de prêt sans justification d’avoir démarché aux moins deux banques dans les 45 à 60 jours impartis, le vendeur pourra garder l’indemnité d’immobilisation.

Comment maximiser ses chances d'obtenir son prêt immobilier ?

Afin d’accélérer le processus et maximiser vos chances, voici nos conseils :

• préparez votre dossier de demande de prêt en avance (Pièce d'identité, relevés de compte, fiche de paie, déclarations fiscales, etc.) ;
• n’hésitez pas à mettre en valeur votre dossier en argumentant sur vos capacités de remboursement ;
• négociez les intérêts en faisant jouer la concurrence tout en gardant en tête le coût de l'assurance obligatoire du prêt (donc raisonnez en taux effectif global !) et les autres frais inhérents à l'achat d'un bien immo (droit d'enregistrement ou frais de notaire, commissions, etc.) ;

N'oubliez pas que votre courtier en immobilier peut vous accompagner dans cette étape délicate. Véritable expert de la négociation avec les banques, il saura mettre en valeur votre dossier tout en vous prodiguant les meilleurs conseils sur les étapes de l'achat d'un bien immobilier !

Dernière étape d'un achat immobilier : la signature de l'acte authentique

Le RDV devant notaire est fixé, l'offre de prêt a été signée. Il ne vous reste plus qu'à signer l'acte de vente final : l'acte authentique. La signature se fait à l'étude notariale désignée dans le compromis. Une fois l'acte signé, le notaire opère au virement bancaire au profit du vendeur puis ce dernier vous transmet toutes les clefs du bien.

Vous voilà l'heureux propriétaire de votre nouvel appartement ou maison ! Il ne reste plus qu'à déceler les vices cachés, mais ceci est une autre histoire… 😉