Quelles évolutions à prévoir pour les prix de l’immobilier en 2024 ?

L’immobilier est un baromètre sensible de l’économie, et les anticipations de son évolution peuvent se transformer en véritables indicateurs pour les investisseurs et les particuliers. Pour 2024, les prévisions d’une baisse immobilière s’imposent au centre des débats. 

Quels sont donc les signaux qui nous poussent à envisager une décroissance du marché immobilier pour l’année à venir ? Entre la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE), le spectre d’un ralentissement économique et des plafonds de rentabilité locative de plus en plus contraignants, notre analyse s’attache à décrypter les multiples facteurs susceptibles de façonner le paysage immobilier de 2024. 

Un marché en mutation où le jeu des anticipations et la réalité des chiffres dessinent un futur où prudence et stratégie d’investissement devront aller de pair. Cet article explore les diverses composantes qui influent sur les dynamiques immobilières et propose des pistes de réflexion pour naviguer dans un contexte potentiellement volatil du marché de l’immobilier.

Contexte : les baisses de prix dans l’immobilier intervenues en 2023 et en 2024

En 2023, le secteur immobilier a connu une tendance à la baisse générale, bien que cette tendance ne soit pas uniforme sur l’ensemble du territoire. En effet, le prix moyen au mètre carré à Paris est désormais inférieur à 10 000 euros, s’établissant précisément à 9 679 euros au troisième trimestre de l’année. Cependant, la chute des prix n’a pas entraîné une augmentation des surfaces acquises, qui ont même diminué, passant de 53,1 mètres carrés en moyenne en 2020 à 45,5 mètres carrés.

L’Ile-de-France illustre également cette tendance à la dépréciation immobilière, avec un déclin notable des prix, soit une réduction de 8,9 % pour les appartements et de 10,5 % pour les maisons, résultant en des prix moyens de 4 322 euros et 3 503 euros le mètre carré respectivement. Cette diminution n’a pas suffi à dynamiser le marché, comme en témoignent la baisse significative du nombre de transactions et l’allongement des délais de vente.

Cependant, certaines régions ont défié cette tendance baissière. Par exemple, à Nice, le prix de l’immobilier a enregistré une augmentation de 9,2 %, bien que le volume des transactions ait chuté de 19,8 %. De même, Marseille, Strasbourg et Rennes ont vu leurs prix immobiliers croître, tandis que l’activité du marché y ralentissait fortement. Lyon se distingue par un marché plus dynamique, avec une augmentation de l’activité de 3,4 % et une diminution des prix de 4,9 %, démontrant ainsi que toutes les régions ne suivent pas le même schéma de valeur immobilière en 2023.

Le début de l’année 2024 ne fait pas état d’une inversion de tendance alors que les taux du crédit immobilier commencent à diminuer progressivement et que les banques commencent à rouvrir les vannes. Par exemple, le prix au m2 moyen à Paris s'établit au 11/03/2024 à 9 403 € contre 9 679 € au troisième trimestre 2023. La baisse se poursuit…

Toutefois, il convient d’être relativement patient avant de sentir les potentiels effets du relâchement du crédit, le marché de l’immobilier étant soumis à beaucoup d'inertie tant à la hausse qu’à la baisse.

Dès lors, les tendances observées sur les prix de l’immobilier vont-elles se prolonger sur le reste de l’année 2024 ?

Quels sont les facteurs influençant l’évolution des prix de l’immobilier ?

Pour comprendre comment peuvent évoluer les prix de l’immobilier durant l’année 2024, il convient de faire un petit point sur les facteurs pouvant affecter leur évolution.

Si la baisse du marché de l’immobilier d’habitation est très largement attribuée à l’augmentation des taux d’intérêt, d’autres facteurs peuvent intervenir dans l’évolution des prix de l’immobilier.

En effet, la formation du prix d’un bien immobilier dépend de plusieurs facteurs macro économiques. C’est d’ailleurs ce qui explique que certains marchés de l’immobilier ont connu une hausse en 2023, malgré l’augmentation des taux.

L’hétérogénéité du marché immobilier de l’habitation

On parle souvent de marché de l’immobilier au sens large, comme un lieu où tous les acheteurs et vendeurs se rencontrent, comme sur un marché boursier. 

En réalité, il existe une multitude de marchés immobiliers, certainement autant qu’il existe de rue en France.

Si de grandes tendances de fond macroéconomiques peuvent affecter uniformément les marchés de l’immobilier (l’évolution des taux d’intérêt par exemple), il est difficile de tirer des conclusions générales sur l’évolution au cas par cas des prix de l’immobilier en 2024. D’autres facteurs plus micro peuvent compenser cette baisse.

En effet, chaque bien immobilier est « unique » avec une clientèle cible, une localité spécifique… On ne peut pas raisonnablement dire que les biens immobiliers soient substituables entre eux. Ainsi, les biens de luxe peuvent voir leur prix augmenter tandis que les maisons en banlieue d’Ile de France peuvent perdre de la valeur. Un marché immobilier en baisse à l’échelle nationale ne signifie pas que tout l’immobilier baisse !

Par ailleurs, l’immobilier est composé d’une large diversité d’acteurs, du simple particulier acheteur de sa résidence principale à l’institutionnel financier se servant de l’immobilier comme réserve de valeur, en passant par des investisseurs locatifs plus ou moins professionnalisés.

Chaque intervenant a ses problématiques spécifiques entraînant des comportements différents sur le marché : si le primo accédant en quête de son logement sera très impacté par le prix du crédit immobilier, l’institutionnel à la recherche d’un placement de trésorerie à long terme y sera moins sensible (pas dans les mêmes proportions, ni pour les mêmes raisons). 

Le budget immobilier des ménages

Quand on s’intéresse à l’immobilier d’habitation, l’évolution budget immobilier des ménages est un facteur important pour envisager une évolution des prix de l’immobilier. En effet, ce sont les particuliers qui opèrent principalement sur le marché immobilier de l’habitation, puisque ce sont eux qui ont besoin d’être logés et qui sont désireux d’être propriétaires de leur résidence principale comme 60 % des Français. Il en va de même pour les investissements locatifs : la pierre reste un placement très apprécié par les particuliers que ce soit en direct ou par le biais de foncières. Le budget immobilier des ménages est alors une composante clé de la demande immobilière.

Pour caractériser l’évolution de ce budget, on peut se considérer plusieurs éléments : 

• le revenu disponible, c’est-à-dire le niveau de rémunération des ménages : est-il à la hausse ou à la baisse par rapport à l’inflation ?
• le niveau d’épargne et sa répartition : est-ce que les ménages disposent d’une épargne suffisante pour constituer un apport (d’au moins 10 % du montant total de l’opération d’achat) ? Comment cette épargne est-elle concentrée au niveau de la population ?
• la capacité d’emprunt : combien puis-je emprunter en fonction de mon revenu disponible (en respectant la règle des 35 % d’endettement) ?

En additionnant l’apport potentiel et la capacité d’emprunt, vous pouvez établir le budget immobilier. Si l’un de ces éléments vient à baisser, le budget diminue et donc la demande aussi. En partant du principe que tout le monde est affecté de la même manière et toute chose égale par ailleurs, le prix de l’immobilier doit s’ajuster à la baisse.

Quel est le lien entre l’évolution des taux immobiliers et les prix de l’immobilier ?

Vous l’aurez compris : l’augmentation des taux immobiliers entraîne une baisse de la capacité d’emprunt. C’est d’ailleurs la cause principale de la baisse de l’immobilier observée depuis 2022. L’évolution des taux immobiliers observée de manière très rapide (de 1 % en moyenne à 4 % voire bientôt 5 %) a très largement affecté les mensualités de remboursement des nouveaux crédits. A taux d’endettement constant, les particuliers peuvent emprunter 30 % de moins sur 25 ans en 2023 qu’il ne l’aurait fait début 2022. Le budget immobilier des acheteurs à crédit s’en trouve considérablement affecté à la baisse.

Les nouveaux modes de vie et caractéristiques sociologiques

D’un autre côté, la demande et l’offre d’immobilier d’habitation peuvent être affectées par des phénomènes sociologiques liés aux nouveaux modes de vie.

Il s’agit par exemple : 

• du développement du télétravail entraînant un exode urbain, la nécessité de logement plus spacieux (disposant d’un bureau)… 
• de la question de la stabilité des couples, et l’augmentation de la demande de logements individuels ;
• de la pyramide des âges, de l’augmentation de la population et la question de la sous occupation des logements en augmentation (parents ayant conservé un logement spacieux après le départ de leurs enfants) ;
• de la tendance grandissante depuis les années 1990 de considérer l’immobilier comme un actif financier en tant que tel.

Bien qu’il soit difficile de quantifier exactement leur part dans l’évolution des prix de l’immobilier, ces données sociologiques doivent être prises en considération. Elles entraînent des bouleversements sur la demande profitant à certains types de biens, parfois au détriment d’autres. Par exemple, le développement du télétravail et la période du covid ont incité de nombreux ménages à quitter la ville pour la campagne entraînant une hausse de l’immobilier sur les maisons en périphérie des villes de taille moyenne.

D’autres facteurs viennent réduire l’offre immobilière, comme la sous occupation des logements. 

L’évolution des prix de l’immobilier et anticipations des acteurs

Enfin, comme tout marché, l’immobilier est aussi soumis aux phénomènes d’anticipation. D’ailleurs, c’est la raison de votre lecture de cet article : comprendre les causes potentielles d’une augmentation ou d’une baisse de l’immobilier en 2024. Vous êtes dans une logique d’anticipation qui va potentiellement déterminer vos prises de décision actuelles et futures.

Ainsi, si les acteurs du marché anticipent une baisse :

• les potentiels acheteurs peuvent reporter leur acquisition à plus tard en espérant acheter au plus bas ;
• les vendeurs non contraints reportent leur intention de vendre (ou refusent de négocier leur prix). C’est ce qu’on appelle l’effet cliquet.

Cela se traduit souvent dans un premier temps par une baisse du volume de transaction (ce que l’on a observé en 2023 par exemple) et une baisse des prix puisque seuls les vendeurs contraints (ceux qui n’ont pas le choix de vendre suite, par exemple, à une séparation ou un héritage coûteux en droits de succession) sont vendeurs sur le marché. Ces derniers n’ont d’autres choix que de baisser leur prix pour séduire les potentiels acheteurs.

Ainsi une anticipation à la baisse peut entraîner une baisse de l’immobilier et inversement. La prophétie auto-réalisatrice en somme.

Quels sont les signaux permettant de déduire une baisse des marchés de l’immobilier en 2024 ?

Les signaux prêchant pour une baisse de l’immobilier en 2024 sont relativement les mêmes que ceux de 2023 : anticipation des acteurs, augmentation des taux d’intérêt en raison de la politique monétaire de la BCE, ralentissement économique…

Début 2024, la crainte d’une nouvelle augmentation semble écartée à court terme. Bien au contraire, la BCE a annoncé une potentielle baisse des taux en juin 2024. Même avant cette annonce, les banques n’ont pas attendu pour baisser les taux immobiliers, anticipant une baisse à long terme des taux.

Le scénario d’une baisse durable des prix sur l’année 2024 semble moins probable que les anticipations faites à ce sujet en 2023.

Nous allons tout de même regarder ensemble les causes qui pourraient contribuer à maintenir le rythme baissier sur le reste de l’année 2024.

Une politique monétaire restrictive affectant la capacité d’emprunt

Comme nous l’avons vu, l’augmentation des taux d’intérêt a un véritable impact sur le budget immobilier des ménages. Pour une même mensualité, un taux passant de 1 à 4 % entraîne une baisse de 30 % de la capacité d’emprunt.

L’augmentation des taux est liée à la politique monétaire de la BCE qui pour lutter contre l’inflation a décidé d’augmenter ces taux directeurs progressivement. Les taux de l’ensemble de l’économie n’ont d’autres choix que de suivre le rythme dont les taux immobiliers.

La question sous-jacente pour l’évolution des prix de l’immobilier en 2024 est donc de savoir si l’inflation est jugulée, ce qui semble être le cas au premier trimestre 2024 (du moins on observe un net ralentissement). Auquel cas, il est peu probable que les taux augmentent à nouveau. C’est d’ailleurs l'annonce de la présidente de la BCE qui estime qu’une baisse des taux directeurs pourrait être envisagée en juin si le ralentissement de la hausse des salaires se confirme.

Toutefois, il est possible que l’augmentation rapide des taux immobiliers n’ait pas encore produit tous ses effets, même si ceux-ci commencent à refluer. Le marché immobilier est un marché relativement rigide, qui réagit avec une certaine latence. Certains analystes estiment que la baisse totale de l’immobilier devrait être de 20 % par rapport au prix de 2022 (au plus haut) ce qui prolongerait alors la baisse de l’immobilier en 2024.  

Un ralentissement économique à prévoir pour 2024 ?

Selon la théorie macro économique, l’augmentation des taux d’intérêt a un impact direct sur la production et le marché de l’emploi. Les mesures prises par la BCE visent justement à freiner la croissance économique au profit de la stabilité monétaire (en cherchant à éviter la récession dans la mesure du possible).

Aujourd’hui, l’économie française résiste, mais certains signaux faibles demeurent inquiétants (tels que l’indice PMI, la soutenabilité des dettes des entreprises privées dans un contexte de taux élevés ou même la stabilité financière des banques notamment sur la question de leurs actifs obligataires).

Une récession en 2024, notamment pour ces conséquences sur le marché de l’emploi, pourrait avoir un impact direct sur le budget immobilier des ménages et leurs anticipations. Inévitablement, l’immobilier s’en trouverait affecté.

Une rentabilité locative plafonnée problématique pour l’investissement locatif

La demande immobilière aux fins d’investissement locatif porte aussi le marché de l’immobilier. Mais, la logique est différente puisque l’objectif est d’obtenir une rentabilité.

La question est donc de savoir s’il est toujours viable en 2024 de faire un investissement locatif pour une rentabilité de 5 % brut alors que l’épargne sans risque à court terme est rémunérée à 4 % brut.

Certes, le crédit aussi coûteux soit-il permet de bénéficier d’un effet de levier intéressant, mais à défaut d’ajustement des niveaux de rentabilité, de nombreux investisseurs peuvent se détourner de l’immobilier et ainsi faire baisser la demande. Pourtant, le ralentissement de la baisse du marché de l’immobilier entraîne une forte augmentation de la demande locative, susceptible en théorie d’augmenter les loyers.

Or, les pouvoirs publics face à la crise du logement et pour protéger les ménages ont mis en place des plafonds à différents niveaux pour limiter la hausse des loyers :

• le plafonnement de l’indexation des loyers à 3,5 % maximum par an ;
• le plafonnement des loyers dans certaines communes (Paris, Bordeaux…).

Nécessaires ou non, ces plafonnements sont un frein à l’ajustement de la rentabilité de l’immobilier qui risque de perdre sa compétitivité financière en tant qu’actif en 2024, surtout dans un contexte d’anticipation à la baisse des prix.

A court terme, les investisseurs locatifs souffrent d’une double peine : une rentabilité locative décorrélée du marché et une baisse potentielle de la valeur de leur actif.

Dans ce contexte, il est donc peu probable que les investisseurs locatifs en 2024 puissent porter à la hausse le marché de l’immobilier.

Est-ce que l’immobilier pourrait augmenter en 2024 ?

Malgré le tableau noir décrit précédemment, il y a quelques lueurs d’espoir. Et, quand bien même une baisse de l’immobilier interviendrait en 2024, cette dernière pourrait n’être que temporaire.

Une possible fin d’augmentation des taux en 2024

Si l’augmentation des taux a été la cause première de la baisse de l’immobilier, une stabilisation voire une diminution pourrait à nouveau faire partir le marché à la hausse. Cela peut-il arriver en 2024 ?

Tout prête à penser que les taux immobiliers semblent prendre la direction d’une stabilisation à la baisse. Ces derniers ont baissé progressivement de décembre 2023 à mars 2024 pour refluer en dessous de la barre des 4%. En mars 2024, les taux immobilier sont de 3,90 % environ sur 20 ans contre 4,22 % en octobre 2023. La plupart des analystes estiment que les taux immobiliers devraient rester stables dans les prochains mois, avant de baisser potentiellement à nouveau s' il y a des signaux positifs.

En effet, on observe un ralentissement de l’inflation qui retombe progressivement aux alentours de la cible de la BCE (2 %). En octobre 2023, le taux d’inflation s’établissait à 2,9 % en UE, il était de 2,6 % en février 2024. Une tendance à la baisse semble se dessiner : un signal positif qui laisse entrevoir à minima une stabilisation des taux pour 2024.

L’optique d’une baisse des taux en 2024 semble emporter beaucoup d’adhésion et faire consensus. Ce scénario se traduirait par un nouveau souffle sur le marché immobilier en 2024 tant pour le budget immobilier des ménages que pour les anticipations à la hausse. Restons tout de même prudents, rien n’est certain pour autant ! 

La normalisation du taux d’usure en 2024

Au-delà des considérations d’augmentation ou de baisse des taux, le taux d’usure avait joué un rôle important dans l’octroi des crédits. Les hausses de taux étaient trop rapides pour que le taux d’usure ait le temps de s’adapter.

De nombreux dossiers d’emprunteur étaient alors refusés pour cette seule raison légale.

Depuis la baisse récente des taux immobiliers, le taux d’usure en 2024 ne devrait plus affecter les demandes de crédit des particuliers, ce qui devrait contribuer à accroître la demande.

Quelles stratégies d’investissement adopter en 2024 en cas de baisse de l’immobilier ?

Si la tendance à la baisse continue en 2024, l’attentisme n’est pas nécessairement la bonne stratégie. Selon votre situation et l’ajustement du marché, de nouvelles opportunités peuvent émerger.

A noter par ailleurs qu’il est impossible de savoir quand le marché aura atteint son plus bas. Que vous achetiez maintenant ou demain vous serez confronté au même problème sauf à disposer d’une boule de cristal !

En tant que propriétaire d’un bien locatif

En tant que propriétaire d’un bien locatif, ce n’est certainement pas le bon moment pour vendre si vous n’y êtes pas contraint. En théorie, vous avez renégocié votre emprunt immobilier au meilleur taux grâce au rachat de crédit avant la hausse des taux. Vos conditions de financement sont trop intéressantes en termes d’effet levier pour y renoncer.

Vous pouvez d’ailleurs augmenter les loyers à hauteur de 3,5 % maximum en 2023. Certainement un montant relativement similaire en 2024.

Nous vous recommandons toutefois de souscrire les bonnes assurances pour vous protéger contre les loyers impayés selon vos types de locataire. La période est pleine d’incertitudes et vos locataires pourraient dans un cas extrême ne plus être en mesure de payer le loyer.

C’est une bonne couverture pour pérenniser votre investissement et éviter d’être obligé de revendre au mauvais moment.

Lire aussi : Loyer impayé : que faire ?

En tant que propriétaire de sa résidence principale

Comme pour l’investissement locatif, le crédit affecté à votre résidence principale est théoriquement très intéressant. Nous vous recommandons d’éviter de perdre cet avantage si vous n’y êtes pas contraint.

Dans le cas où vous seriez obligé de revendre, n’hésitez pas à transformer votre résidence principale en investissement locatif. Cette méthode, même si l’opération ne s’autofinance pas nécessairement, vous permettrait d’envisager l’achat de votre nouvelle résidence principale ou une location.

En tant qu’acheteur de sa résidence principale

Si vous projetez d’acheter votre résidence principale, la période est loin d’être si terrible. Certes, les taux ont augmenté de sorte que votre budget est affecté, mais il y a d’autres avantages :

• Les prix sont moins élevés qu’en 2023 avec une potentielle marge de négociation dans des villes où cela était auparavant impossible (Paris par exemple) ; 
• L’achat de votre résidence principale a une véritable valeur d’usage qui vous permet de gagner en confort et de bâtir votre patrimoine ;
• Il existe de nombreux prêts aidés pour l’achat d’une résidence principale (Prêt à taux zéro notamment) ;
• les crédits peuvent être renégociés en cas de nouvelle baisse des taux.

 

Bien sûr, pour optimiser votre financement et monter votre dossier de prêt, il est vivement recommandé de faire appel à un courtier immobilier (pourquoi pas Helloprêt ?). Spécialiste du financement immobilier, il vous accompagne pour obtenir le meilleur taux d’intérêt possible et augmenter votre probabilité d’obtenir un crédit immobilier !

En tant que potentiel investisseur locatif

Bien que l’investissement locatif ne soit plus aussi intéressant qu’avant, il existe de nouvelles opportunités et certains avantages subsistent : 

• Les prix sont plus facilement négociables permettant d’obtenir des niveaux de rentabilité locative jamais atteints ;
• Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs (ils sont donc de facto moins élevés que sur le papier selon votre niveau d’imposition) ;
• Les crédits immobiliers, même à 4 % (ou 5 %), permettent de bénéficier d’un véritable effet levier pour démultiplier votre rentabilité ;
• Les crédits peuvent être renégociés en cas de baisse des taux.

Bien sûr, à défaut de savoir de quoi est fait l’avenir, nous vous recommandons d’envisager votre investissement locatif sur le long terme (à horizon supérieur à 10 ans). Et surtout, pour optimiser votre financement, n’hésitez pas à solliciter un courtier immobilier !