Frais de garantie de prêt immobilier : quelle est la garantie la moins chère ?

Même en période de taux bas, l’optimisation du coût d’un emprunt immobilier peut vous faire économiser des sommes conséquentes. Outre la négociation des taux d’intérêt et de l’assurance emprunteur, les frais de garanties peuvent être revus à la baisse selon le type de garantie souscrite.

Ayant chacune leurs propres spécificités, la garantie de prêt immobilier doit être sélectionnée en tenant compte aussi des contraintes engendrées.

Mais, avant d’aborder en détail les frais de chaque garantie emprunteur, intéressons-nous à son rôle pour votre prêt immobilier.

Pourquoi souscrire une garantie pour votre prêt immobilier ?

Pour vous accorder un prêt immobilier, les banques vont généralement exiger deux sortes de protection :

• Une assurance emprunteur couvrant à minima la PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) et le décès de l’emprunteur.
• Une garantie pour se protéger contre votre défaut de paiement.

L'utilité de la garantie de prêt immobilier

La garantie de prêt immobilier sert en premier lieu à protéger la banque en cas de défaut de remboursement. Si vous ne remboursez pas votre crédit immobilier, elle pourra actionner la garantie et se faire rembourser sur la saisie d’un bien immobilier (hypothèque ou IPPD), d’un produit d’épargne (nantissement) ou par un tiers (cautionnement).

Dans le cas où vous feriez défaut auprès d’autre créancier, avec ces garanties, la banque dispose d’un droit de priorité pour son remboursement. Par exemple, si la banque dispose d’une hypothèque sur l’un de vos biens immobiliers, il ne pourra pas servir à rembourser d’autres créanciers (sauf si sa valeur est supérieure au montant restant dû). La banque pourra le faire saisir et se rembourser sur son prix de vente.

Avec une ou plusieurs garanties, la banque est rassurée quant à sa capacité d’obtenir le remboursement de son prêt.

Autrement dit, une bonne garantie peut très largement faire peser en votre faveur vos chances d’obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions.

Lire aussi : Comment améliorer son dossier avec une caution de prêt immobilier ?

Les différentes garanties admises pour un prêt immobilier

Aussi appelée sûreté, il existe plusieurs types de garanties valables pour garantir votre prêt immobilier :

Lire aussi : Les différentes garanties de prêt immobilier

Les frais de garantie d’une caution par un organisme de cautionnement

La caution par l'intermédiaire d’un organisme de cautionnement affilié à la banque est la solution privilégiée par la plupart des emprunteurs. Elle a le mérite d’être simple à mettre en place pour un coût relativement faible selon l’organisme.

Il s’agit de la garantie idéale pour les primo-accédants et les personnes témoignant d’une bonne stabilité de revenu telle que les salariés ou les fonctionnaires.

En effet, l’organisme de cautionnement est souvent plus difficile à convaincre que la banque puisqu’il sera en première ligne en cas de défaut de paiement.

À noter que chaque banque à son propre organisme de cautionnement. Bien que certains soient plus avantageux que d’autres, vous n’aurez pas d’autres choix que de recourir à celui affilié à la banque prêteuse.

Lire aussi : Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?

Quels sont les frais de caution par un organisme de cautionnement ?

Les organismes de cautionnement proposent leur service en contrepartie d’une commission fixe et d’une participation au FMG (fonds mutuel de garantie) de 0,8 % du montant total du prêt immobilier auquel peut être ajoutée une somme forfaitaire complémentaire.

Si la commission variant entre 150 et 600 euros est définitivement acquise par l’organisme de cautionnement, une partie de la participation au FMG peut être reversée à l’emprunteur s’il a remboursé la totalité de son prêt sans faire défaut. Il s’agit du modèle utilisé par la plupart des organismes de cautionnement tel que le Crédit Logement.

*Données estimatives

Lire aussi : Comment bien choisir sa caution de prêt immobilier ?

Quel organisme de cautionnement choisir ?

Comme nous l’avons dit, chaque banque dispose de son organisme de cautionnement compétent. Il ne s’agit donc pas d’un choix à la carte.

Cela implique que si vous jugez que les frais de garantie sont trop importants, vous n’aurez d’autres choix que de faire appel à une autre banque affiliée à un meilleur organisme ou de souscrire un autre type de garantie (IPPD, hypothèque…).

De même, si l’organisme de cautionnement refuse votre dossier emprunteur, la banque refusera de vous accorder un prêt immobilier sauf à lui proposer un autre type de garantie. C’est là que l’hypothèque peut sortir son épingle du jeu.

Lire aussi : Les organismes de cautionnement de prêt immobilier

Les frais de garantie de l’IPPD (inscription en privilège de denier)

À choisir entre hypothèques et IPPD, votre cœur devra pencher vers cette dernière. Moins coûteuse que l’hypothèque, l’IPPD fonctionne de la même manière : en mettant en place une IPPD au profit de la banque, cette dernière dispose d’un droit prioritaire de remboursement en cas de saisie et/ou revente de votre logement.

Toutefois, l’IPPD est applicable seulement aux biens immobiliers existants. Il n’est donc pas possible de souscrire une IPPD sur un bien en VEFA ou sur des travaux...

Côté frais de garantie, l’IPPD est moins coûteuse que l’hypothèque en raison de l’absence de taxe de publicité foncière. Il faudra néanmoins acquitter des :

À ces frais de garantie s'ajoutent les éventuels frais de mainlevée de l’IPPD d’environ 0,3 à 0,6 % selon le montant du prêt (si revente avant les 2 ans suivant le remboursement complet du prêt). On arrive donc sur un total de frais compris entre 1 et 2 % pour ce type de garantie.

La plupart des frais de garantie d’une IPPD étant fixe, plus le montant de l’emprunt garanti augmente moins la part des frais est importante.

Lire aussi : Comprendre l’IPPD (Inscription en privilège du prêteur de deniers)

Notre comparatif des frais de garantie en fonction de votre prêt immobilier

*Frais de garantie estimatifs

Vous souhaitez obtenir un prêt immobilier avec la meilleure garantie possible en termes de frais ? Prenez rendez-vous avec votre courtier Helloprêt pour mettre en place une stratégie de financement optimale en accord avec les exigences de nos banques partenaires !