Frais de garantie de prêt immobilier : quelle est la garantie la moins chère ?

Même en période de taux bas, l’optimisation du coût d’un emprunt immobilier peut vous faire économiser des sommes conséquentes. Outre la négociation des taux d’intérêt et de l’assurance emprunteur, les frais de garanties peuvent être revus à la baisse selon le type de garantie souscrite.

Ayant chacune leurs propres spécificités, la garantie de prêt immobilier doit être sélectionnée en tenant compte aussi des contraintes engendrées.

Mais, avant d’aborder en détail les frais de chaque garantie emprunteur, intéressons-nous à son rôle pour votre prêt immobilier.

Pourquoi souscrire une garantie pour votre prêt immobilier ?

Pour vous accorder un prêt immobilier, les banques vont généralement exigées deux sortes de protection :

une assurance emprunteur couvrant à minima la PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) et le décès
une garantie pour se protéger contre votre défaut de paiement.

Aussi appelée sûreté, il existe plusieurs types de garanties valables pour garantir votre prêt immobilier :

la caution ;
l’hypothèque ;
l’IPPD ;
le nantissement.

L'utilité de la garantie de prêt immobilier

La garantie de prêt immobilier sert en premier lieu à protéger la banque en cas de défaut de remboursement. Très averse au risque, la banque veut être certaine de disposer d’une contrepartie suffisante si vous veniez à avoir des difficultés financières.

Autrement dit, une bonne garantie peut très largement faire peser en votre faveur vos chances d’obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions.

La garantie de prêt immobilier est-elle obligatoire ?

La garantie de prêt immobilier n’est pas légalement obligatoire. Aucune loi n’oblige à vous faire souscrire une garantie.

Néanmoins, dans leur liberté de définir les conditions d’accès à leurs services, les banques exigent dans la quasi-totalité des cas que vous proposiez une garantie couvrant la totalité du prêt.

Dans la grande majorité des cas, elles vous orienteront vers un organisme de cautionnement affilié. Mais ce dernier peut refuser de cautionner votre prêt en estimant votre risque de défaut de paiement trop important. Il peut dans ce cas être intéressant de s’orienter vers d’autres types de garanties avec cependant des frais plus élevés.

La garantie de prêt : une solution pour esquiver les frais de l’assurance emprunteur ?

Vous ne le savez peut-être pas : l’assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire d’un point de vue juridique. C’est juste qu’elle est systématiquement demandée par les banques dans la pratique. Couvrant à minima le décès et la PTIA (perte irréversible totale d’autonomie), son coût varie principalement en fonction de l’âge de l’emprunteur. Dès lors, si vous avez plus de 50 ans, il est fort probable que l’assurance emprunteur vous coûte beaucoup plus cher que les intérêts d’emprunt.

Une des solutions pour éviter ce surcoût important est de souscrire une garantie suffisamment solide (un nantissement par exemple) pour que la banque accepte de vous accorder un prêt immobilier sans assurance emprunteur. Ça ne marche pas à tous les coups, mais ça vaut toujours la peine d’essayer ! Nos courtiers se tiennent sur le pont, prêts à négocier cette fleur rien que pour vous ! ;)

Les frais de garantie d’une caution par un organisme de cautionnement

La caution par l'intermédiaire d’un organisme de cautionnement affilié à la banque est la solution privilégiée par la plupart des emprunteurs. Elle a le mérite d’être simple à mettre en place pour un coût relativement faible selon l’organisme.

Il s’agit de la garantie idéale pour les primo-accédants et les personnes témoignant d’une bonne stabilité de revenu telle que les salariés ou les fonctionnaires.

En effet, l’organisme de cautionnement est souvent plus difficile à convaincre que la banque puisqu’il sera en première ligne en cas de défaut de paiement.

À noter que chaque banque à son propre organisme de cautionnement. Bien que certains soient plus avantageux que d’autres, vous n’aurez pas d’autres choix que de recourir à celui affilié à la banque prêteuse.

Quels sont les frais de caution par un organisme de cautionnement ?

Les organismes de cautionnement proposent leur service en contrepartie d’une commission fixe et d’une participation au FMG (fonds mutuel de garantie) de 0,8 % du montant total du prêt immobilier auquel peut être ajoutée une somme forfaitaire complémentaire.

Si la commission variant entre 150 et 600 euros est définitivement acquise par l’organisme de cautionnement, une partie de la participation au FMG peut être reversée à l’emprunteur s’il a remboursé la totalité de son prêt sans faire défaut. Il s’agit du modèle utilisé par la plupart des organismes de cautionnement tel que le Crédit Logement.

Organisme de caution	Banques partenaires	Coût total initial pour un prêt de 150 000 euros*	Coût total final (après reversement d’une partie de la cotisation)*	Restitution de la caution en fin de garantie
Crédit logement	Plus de 200 banques partenaires	2 185 euros	1 066 euros	Oui
SACCEF	Caisse d’épargne Banque populaire Crédit Foncier de France	2 025 euros	2 025 euros	Non
CAMCA	Crédit Agricole LCL	1800 euros	1 800 euros	Non
SOCAMI	Banque Populaire	1 500 euros	1 050 euros	Oui
CMH	Crédit Mutuel CIC	935 euros	783 euros	Oui
CNP	Multiples	1 880 euros	1 880 euros	Non
CASDEN	Réservé aux fonctionnaires	425 euros	425 euros	Non

*Données estimatives

Quel organisme de cautionnement choisir ?

Comme nous l’avons dit, la banque choisie dépend de l’organisme de cautionnement compétent. Il ne s’agit donc pas d’un choix à la carte.

Cela implique que si vous jugez que les frais de garantie sont trop importants, vous n’aurez d’autres choix que de faire appel à une autre banque affiliée à un meilleur organisme ou de souscrire un autre type de garantie (IPPD, hypothèque…).

De même, si l’organisme de cautionnement refuse votre dossier emprunteur, la banque refusera de vous accorder un prêt immobilier sauf à lui proposer un autre type de garantie. C’est là que l’hypothèque peut sortir son épingle du jeu.

Remarque : Si vous êtes fonctionnaire, vous pouvez vous orienter directement vers une caution mutuelle fonctionnaire. Parfaitement adaptée aux agents de la fonction publique, cette dernière est beaucoup moins chère que les cautions proposées aux salariés du privé et aux indépendants !

Les frais de garantie d’une hypothèque pour votre prêt immobilier

L’hypothèque est une garantie appartenant à la catégorie des sûretés réelles. Au lieu de demander à quelqu’un ou à un organisme de garantir votre prêt, vous utilisez votre propre patrimoine immobilier pour ce faire. En cas de défaut de paiement, la banque disposera d’un droit de saisie sur le bien hypothéqué pour le revendre.

Ce mode de garantie de prêt est rarement privilégié en raison des frais élevés engendrés pour l’emprunteur. Quand cela s’avère possible, on lui préféra l’IPPD (inscription en privilège de prêteur de denier), moins coûteuse, mais applicable uniquement aux biens immobiliers existants (impossible par exemple pour les achats en VEFA).

En plus d’être plus coûteux, l’hypothèque est aussi une solution plus risquée que l’organisme de cautionnement. De plus, l’hypothèque est contraignante puisqu'il faudra procéder à sa mainlevée si vous souhaitez vendre votre bien.

La mise en place d’une hypothèque implique l’intervention d’un notaire pour son inscription. Vous devrez vous acquitter de différents frais pour cette garantie :

les frais de notaire (ou émoluments) ;
la taxe de publicité foncière ;
la contribution de sécurité immobilière ;
les frais de formalités (ou débours).

Les frais d’hypothèque représentent environ 1,5 % du montant du crédit immobilier. Toutefois, ce taux reste estimatif puisque cela va dépendre du montant du prêt immobilier.

Pour calculer les frais d’hypothèque avec précision, vous pouvez utiliser ce simulateur.

De plus, il ne faudra pas négliger les frais de mainlevée de l’hypothèque qui représente environ 0,7 % du montant total du prêt garanti.

Ainsi, une hypothèque plus sa main levée coûtent environ 2,2 % du montant total du prêt.

Lire aussi : A quoi sert une hypothèque ?

Les frais de garantie de l’IPPD (inscription en privilège de denier)

À choisir entre hypothèques et IPPD, votre cœur devra pencher vers cette dernière. Moins coûteuse que l’hypothèque, l’IPPD fonctionne de la même manière : en mettant en place une IPPD au profit de la banque, cette dernière dispose d’un droit prioritaire de remboursement en cas de saisie et/ou revente de votre logement.

Toutefois, l’IPPD est applicable seulement aux biens immobiliers existants. Il n’est donc pas possible de souscrire une IPPD sur un bien en VEFA ou sur des travaux...

Côté frais de garantie, l’IPPD est moins coûteuse que l’hypothèque en raison de l’absence de taxe de publicité foncière. Il faudra néanmoins acquitter des frais de notaire et droits d’enregistrement soit entre 1 % et 0,5 % selon le montant du prêt.

À ces frais de garantie s'ajoutent les éventuels (si revente avant les 2 ans suivant le remboursement complet du prêt) frais de mainlevée de l’IPPD d’environ 0,3 à 0,6 % selon le montant du prêt. On arrive donc sur un total de frais compris entre 1 et 2 % pour ce type de garantie.

La plupart des frais de garantie d’une IPPD étant fixe, plus le montant de l’emprunt garanti augmente moins la part des frais est importante.

Les frais de garantie d’un nantissement

Le nantissement est certainement la garantie la moins coûteuse pour l’emprunteur. En effet, les frais d’un nantissement pour garantir un prêt immobilier ne dépassent pas les 500 euros.

Toutefois, il s’agit de la garantie de prêt immobilier la plus contraignante puisque pendant toute sa durée, vous serez dépossédé d’une partie de votre épargne.

Certes, cette dernière produira des intérêts si elle est correctement allouée, mais ne pourrez effectuer aucun retrait avant remboursement complet de l’emprunt objet de la garantie.

Le nantissement est donc avant tout une garantie utilisée dans les stratégies patrimoniales avancées visant à gagner la différence entre le taux d'intérêt de l’emprunt et le taux rémunérateur de l’épargne.

Notre comparatif des frais de garantie en fonction de votre prêt immobilier

Montant du prêt	Coût de la caution (via organisme de cautionnement)	Coût de l’hypothèque	Coût de l’IPPD	Coût du nantissement
50 000 euros	1,79%	3,28%	2,17%	1%
80 000 euros	1,51%	2,64%	1,62%	0,63%
100 000 euros	1,38%	2,42%	1,43%	0,50%
150 000 euros	1,21%	2,12%	1,18%	0,33%
200 000 euros	1,12%	1,97%	1,05%	0,25%

*Frais de garantie estimatifs