Nos conseils et astuces pour bénéficier de frais de notaire réduits dans l’ancien

On cherche tous à réaliser une acquisition au prix le plus bas et c’est bien normal ! Au tarif de vente s’ajoutent diverses dépenses, dont les coûteux frais de notaire. Leur montant varie essentiellement en fonction de la nature du bien immobilier : neuf ou ancien. On vous donne 5 astuces pour des frais de notaire réduits et vous faire ainsi réaliser une belle économie sur votre projet immobilier !

Que sont les frais de notaire ?

Avant de déterminer comment obtenir des frais de notaire réduits, fendons-nous d’un petit récapitulatif sur ce qu’ils recouvrent. La profession n’aime pas que l’on utilise ce terme, qui laisse entendre, à tort il est vrai, que tout cet argent va directement dans la poche des officiers ministériels. En réalité, les frais de notaire comportent plusieurs postes de dépense :

les honoraires (aussi appelés émoluments)
les débours
les droits de mutation à titre onéreux (droits d’enregistrement)

À quoi correspondent les honoraires du notaire ?

La rémunération du notaire représente « seulement » 1/10ème des frais. En matière d’achat immobilier, les émoluments comme on les appelle aussi sont calculés de manière proportionnelle au prix d’achat, sans pouvoir dépasser 10 %. Ce plafond a été mis en place par la loi Macron de 2016, car il n’était pas rare, pour des acquisitions de petites surfaces et dépendances (caves, parkings), que les honoraires explosent.

Un arrêté intervenu en février 2020 modifie le barème applicable aux transactions immobilières. Et c’est une bonne nouvelle, car il vient réduire les frais de notaire de quelques dizaines de points. Si vous avez conclu la vente ou versé des arrhes avant le 1er mars 2020 en revanche, déso, mais vous restez soumis à l’ancien barème. Les autres bénéficieront du nouveau barème applicable :

Prix de vente du bien	Pourcentage de la rémunération du notaire
De 0 à 6.500 euros	3,87%
De 6.501 à 17.000 euros	1,60%
De 17.001 à 60.000 euros	1,06%
60.001 euros et plus	0,80%

On a une autre bonne nouvelle quant aux frais de notaire, mais on garde le suspense jusqu’au conseil 4.

Les débours et la contribution de sécurité immobilière

Il s’agit des sommes que vous avance votre notaire pour payer la réalisation de certains actes et l’intervention d’autres professionnels comme un géomètre. Les débours représentent eux aussi 1/10ème des frais.

Il faudra aussi compter la taxe de contribution à la sécurité immobilière de 0,10 % liée à l’enregistrement de l’acte authentique.

Les droits d’enregistrement, la part la plus importante des frais de notaire

Comme vous êtes un fin matheux, vous avez compris que ces frais et taxes représentent la majeure partie des frais de notaire (8/10ème). Où va cette somme ? À l’État et aux collectivités locales !

Les droits de mutation à titre onéreux pour employer un jargon juridique se composent eux-mêmes d’une taxe départementale (vous verrez que cette information a toute son importance pour bénéficier de frais de notaire réduits), une taxe communale, des frais d’assiette et de recouvrement, ainsi que la contribution de sécurité immobilière.

Ainsi, lorsque l’on parle de frais de notaire, il s’agit principalement des droits d’enregistrement. C’est pourquoi, pour réduire les frais de notaires, nous nous orienterons principalement sur ces fameux droits d’enregistrement.

Lire aussi : Calculer les frais de notaire

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Quelles sont les astuces pour réduire les frais de notaire dans l’ancien ?

On sait que vous trépignez d’impatience, voici donc nos 6 astuces pour baisser vos frais de notaire.

Astuce n°1 pour réduire les frais de notaire : négocier le prix de vente pour réduire les frais notariés

Pas besoin de sortir de Saint-Cyr pour comprendre le concept. Le calcul des frais de notaire est proportionnel au prix de vente. Dès lors, plus celui-ci est faible, moins vous payez de frais de notaire. CQFD.

Alors, comment faire ? Essentiellement deux pistes sont à explorer :

Le prix de vente du logement par rapport au marché immobilier : s’il est surcoté, vous disposez d’une marge de manœuvre… À moins que le bien soit implanté sur une zone en tension foncière (Paris par exemple), où il sera vendu quoiqu’il arrive, puisque l’offre est largement inférieure à la demande ;
Mettez en avant les défauts du logement pour demander une ristourne au vendeur.

Il ne vous reste plus qu’à déployer vos talents de négociateur !

Astuce n°2 pour réduire les frais de notaire : prendre à votre charge les frais d’agence

Vous faites appel à une agence immobilière pour concrétiser votre projet ? Deux situations :

L’agence travaille pour le vendeur, avec un mandat de vente. Les frais d’agence sont ajoutés au prix de vente : vous verrez sur l’annonce la mention FAI, c’est-à-dire frais d’agence inclus ;
L’agence travaille pour l’acquéreur, avec un mandat de recherche. Vous paierez aussi des frais d’agence, sur le prix net vendeur.

Bon, mais vous payez les frais d’agence dans tous les cas, alors pourquoi diable on vous parle de ça ? Quel lien avec des frais de notaire réduits ? C’est simple : dans le cadre d’un achat FAI, vous payez des frais de notaire sur la base du prix de vente augmenté des frais d’agence. À l’inverse, dans le cadre d’un achat avec frais d’agence à votre charge, vous payez des frais de notaire réduits sur la base du prix net vendeur !

Parce que c’est toujours plus parlant avec des chiffres, on vous donne un exemple. Mettons que vous achetiez un bien immobilier ancien proposé à 300 000 € FAI, dont une commission de 20 000 €. Vous paierez des frais de notaire de 8 % x 300 000 = 24 000 €.

À l’inverse, si on part sur le prix net vendeur (300 000 – 20 000 de commission) x 8 % = 22 400. Soit une économie non négligeable de 1 600 €.

Attention toutefois, cette astuce présente quelques limites. En effet, la loi Alur de 2014 précise que la nature du mandat doit être définie avant la visite du bien. Le but étant, vous vous en doutez, d’éviter que vous ne transformiez un mandat de vente en mandat de recherche, pour bénéficier de frais de notaire réduits. Certaines agences acceptent encore de le faire, mais vous êtes prévenu, c’est en lisière de la légalité.

En outre, les banques se montrent assez réticentes à financer les frais d’agence lorsqu’ils ne sont pas compris dans le prix de vente. Un peu comme pour le financement des frais de notaire, qu’elles refusent quasiment systématiquement. Elles vous demandent un apport personnel pour les couvrir, et ce sera pareil pour les frais d’agence. À voir, donc, si votre apport personnel est suffisant pour les deux.

Astuce n°3 pour réduire les frais de notaire : déduire le montant du mobilier pour diminuer les frais de notaire

Cette méthode est très répandue et se cumule avec la précédente. Si le bien que vous achetez comporte du mobilier, une cuisine équipée, etc., vous pouvez le déduire du prix d’acquisition.

Attention lorsque vous procédez à l’évaluation du montant de ce mobilier, le fisc devient de plus en plus regardant. Il convient de plus d’appliquer une décote pour prendre en compte la vétusté par année de détention. Globalement, la déduction ne doit pas dépasser 5 à 6 % du prix de vente.

Mettons que le mobilier soit estimé à 15 000 €. Le prix net vendeur est de 180 000 € - 15 000 € soit 165 000 €. Vous paierez donc des frais de notaire réduits de 165 000 x 8 % = 13 200 €.

Astuce n°4 pour réduire les frais de notaire : demander une remise sur le tarif notaire

Rappelez-vous, on vous a parlé de l’arrêté de février 2020, qui a diminué le montant des barèmes applicables. On évoquait une autre bonne nouvelle, il est temps de vous la dévoiler.

Auparavant, le notaire pouvait convenir d’une remise maximale de 10 % sur ses honoraires. Depuis cet arrêté, le plafond de la remise a doublé : il est aujourd’hui fixé à 20 %. On parle bien d’une remise sur les émoluments des notaires, pas sur les débours et taxes.

Cependant, si le notaire consent à vous faire une remise, il devra l’accorder aussi à ses autres clients ! C’est pas gagné, donc, mais ça vaut le coup d’essayer, et surtout de comparer les études notariales. Celles-ci ne vous facturent pas les devis, vous n’avez rien à perdre à en demander plusieurs. Si vous constatez que l’une d’elles pratique des remises et donc des frais de notaire réduits, sautez sur l’occasion !

Astuce n°5 pour réduire les frais de notaire : investir dans les départements aux taux les plus faibles

On vous parlait plus haut de la taxe départementale, l’une de celles que vous payez dans le poste de dépense frais et taxes d’État et des collectivités. Sachez que le plus souvent, les départements réclament une taxe de 4.80 %… Mais pas tous ! L’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte proposent des taux de 3.80 %, soit un point de moins. Et des frais de notaire réduits d’autant !

Astuce n°6 pour réduire les frais de notaire : négocier un acte en main avec le vendeur

En principe, c’est l’acheteur qui doit s’acquitter des frais de notaires, mais les choses peuvent être négociées autrement. En effet, il est possible d’envisager de négocier un contrat en main ou acte en main où les frais de notaires sont payés par le vendeur.

Bien entendu, cette astuce ne vient pas directement réduire les frais de notaire puisqu’elle les fait peser sur le vendeur. Cela revient donc en quelque sorte à négocier le prix de vente du bien à la baisse. Autant dire que la négociation d’un acte en main n’est pas possible sur tous les marchés de l’immobilier et notamment les plus tendus !

Astuce : on termine sur un point de fiscalité. Vous avez sans doute besoin de faire un emprunt pour financer le prix du logement et des sûretés. Sachez que si vous prenez une hypothèque pour garantir votre emprunt, il est possible de déduire les honoraires des notaires réalisant cet acte de vos revenus fonciers. C’est toujours bon à prendre.

À combien s’élèvent les frais de notaire dans l’ancien ou pour l’achat d’un terrain constructible ?

Vous avez sans doute déjà entendu dire que les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien que le neuf. Ce qui est vrai ou presque.

Si vous jetez votre dévolu sur un logement achevé de construire depuis plus de 5 ans ou qui a été déjà été habité une fois, vous devrez payer des frais représentant 7 à 8 % du prix d’achat. Ça fait mal au portefeuille, on est bien d’accord. Ces frais de notaire s’appliquent dans les mêmes proportions pour l’achat d’un terrain constructible.

Ainsi, les droits d’enregistrement dans l’ancien se décomposent de la manière suivante :

Taxes	Montant des droits de mutation
Droits d’enregistrement départementaux	Entre 3,8 % et 4,5 % du prix de vente en fonction des départements*
Taxe communale	Entre 0,5 % et 1,2 % du prix de vente
Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement	2,37 % du montant des droits d’enregistrement départementaux

*Pour votre gouverne, seuls l’Indre, l’Isère, Mayotte et le Morbihan pratiquent des droits d’enregistrement au taux de 3,8 %. Les autres départements ont un taux de 4,5 %.

Bon à savoir : si vous réalisez des travaux de rénovation très lourds pour remettre à neuf un logement ancien, vous pouvez bénéficier de frais de notaire réduits comme pour un achat neuf.

Pourquoi parle-t-on de frais de notaire réduits dans le neuf ?

À l’inverse, si vous achetez un bien de moins de 5 ans, vendu sur plan (VEFA) ou que vous confiez la construction de votre maison à un promoteur-constructeur, alors vous profiterez de frais de notaire réduits. Ils représentent 2 à 3 % du prix de vente… Du moins si vous concluez l’affaire avec un professionnel ! Dans le cadre d’une vente avec un particulier, le montant des frais de notaire sera le même que dans l’ancien.

Mais le plus souvent, vous achetez un logement neuf auprès d’un pro. Dans ce cas, les droits de mutation sont réduits (0.71 % contre 5.81 % dans l’ancien), tout simplement parce que vous devez payer la TVA de 20 % (ou la TVA au taux réduit de 5 % si vous achetez dans une zone ANRU ou QPV). Il serait injuste que vous versiez de la TVA + des droits de mutation plein pot. Ainsi, les frais de notaire sont réduits jusqu’à 6 points par rapport à l’ancien !

Investisseurs immobiliers : comment bénéficier des droits d’enregistrement réduits ?

Outre les différentes astuces proposées pour réduire les frais de notaire, il est possible de bénéficier de droits d’enregistrement à taux réduit de 0,715 % dans les cas suivants :

acquisition d’un bien immobilier neuf soumis à la TVA (le taux réduit s’applique en plus de la TVA sur la base hors taxe du prix d’acquisition, autant dire que c’est moindre mal si vous n’êtes pas un professionnel assujetti à la TVA)
acquisition d’un bien immobilier avec engagement de le revendre dans les 5 ans

Autrement dit, le taux réduit des droits d’enregistrement s’adresse principalement aux professionnels de l’immobilier et notamment aux marchands de biens, spécialistes de l’achat revente immobilier.

Vous êtes désormais incollable sur les frais de notaire réduits. Au passage, si vous êtes en quête de financement, on vous invite à utiliser notre simulateur, qui vous révèlera en quelques clics le meilleur taux pour votre prêt immobilier !