Faut-il investir dans l'ancien ?

Si vous comptez effectuer un investissement immobilier, vous devriez au minimum vous poser cette question existentielle : faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

L’immobilier neuf parait attractif sur le papier en ce qu’il propose un logement parfaitement aux normes n’ayant pas encore vécu les affres du temps. Pour autant, ne vous y trompez pas : l’immobilier ancien présente aussi de nombreux atouts qui, dans de nombreux cas, vous feront oublier l’ancienneté du bâti. Alors, quels sont les avantages comparatifs de l’investissement locatif dans l’ancien ?

Nous allons vous présenter une série d’avantages qui devraient renforcer votre conviction pour investir dans l’ancien.

Avantage n°1 : Investir dans l’ancien pour maximiser la rentabilité

Lorsque vous effectuez un investissement locatif, vous allez chercher à maximiser votre rentabilité et vos rendements locatifs. En théorie, vous allez donc chercher à minimiser votre prix d’achat et à maximiser vos loyers.

Investir dans l’ancien vous propose généralement une rentabilité à court terme supérieure à l’immobilier neuf. Pourquoi ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, il faudra vous acquitter de la TVA à l’achat. Or, en tant que particulier non assujetti à la TVA, vous ne pourrez pas la déduire. Autrement dit, acheter un bien immobilier neuf implique une majoration du prix de 20 %.

De plus, lors de votre prospection immobilière, vous constaterez que les prix au m2 hors taxes de l’immobilier neuf sont plus élevés que ceux de l’immobilier ancien.

Mathématiquement, si vous achetez votre bien locatif plus cher, ce sera au prix d’une diminution de vos rendements locatifs et de votre rentabilité immobilière. En effet, il faudra une sacrée hausse du marché de l’immobilier (entre 20 et 30 %) pour que le surplus de TVA payé pour votre investissement locatif en neuf vous permette de réaliser une plus-value.

A contrario, pour investir dans l’ancien, le marché de l’immobilier devra seulement augmenter de façon à couvrir les frais d’acquisition (8 %). Ainsi, l’investissement locatif ancien propose un potentiel de rentabilité à court terme plus intéressant que l’investissement immobilier neuf.

Toutefois, ces propos doivent être tempérés par plusieurs éléments :

l’investissement immobilier dans le neuf propose des frais d’acquisition réduits (2% au lieu de 8%) ;
les charges de copropriété de l’immobilier neuf sont souvent très inférieures à celle de l’ancien ;
les logements neufs sont souvent dotés d’un parking privatif et d’une cave, ce qui n’est pas toujours le cas pour les logements anciens.

Malgré ces éléments, investir dans l’ancien est souvent moins coûteux que dans le neuf.

Avantage n°2 : L’emplacement premium de l’immobilier ancien

L’immobilier ancien jouit généralement d’un emplacement premium. Proche ou dans les centres-ville, là où la pression immobilière est la plus présente.

En effet, pour votre investissement locatif, l’emplacement du bien immobilier est un élément déterminant. Il va permettre d’une part d’exiger des loyers importants et de toucher une clientèle premium et, d’autre part, d’assurer une bonne liquidité de votre investissement. La liquidité se définit comme la possibilité de trouver facilement un acheteur pour la revente de votre bien immobilier.

Au contraire, les programmes immobiliers neufs se font là où il y a de la place pour construire, c'est-à-dire dans les banlieues des villes, plus ou moins éloignées des centres villes. Bien entendu, il existe des programmes neufs dans les centres-ville, mais cela implique souvent de démolir pour reconstruire. Un coût non négligeable qui sera bien entendu reporté sur le prix de vente.

Investir dans l’ancien est donc la meilleure manière pour bénéficier d’un emplacement où la demande locative est importante, vous permettant d’attirer les meilleurs profils de locataire et de limiter les risques de vacances locatives.

Avantage n°3 : La qualité du bâti de l’immobilier ancien

La plupart des personnes pensent que l’immobilier neuf propose une meilleure qualité de construction que l’immobilier ancien. Cet axiome n’est pas toujours vrai.

Depuis l'après-guerre, les objectifs de construction ont complètement changé : il fallait construire vite et à moindre coût pour répondre à une demande en logement largement supérieure à l’offre. Exit la pierre de taille et la brique, faites place au béton, beaucoup moins coûteux, très résistant et permettant de construire très rapidement.

En effet, mélange de sable et de ciment, le béton présente un avantage logistique majeur en comparaison à la pierre qui nécessite de l'acheminer sur des distances de plus en plus longues en raison de leur raréfaction.
Pour autant, malgré sa solidité, le béton n’offre pas la même résistance au temps que les vieux bâtiments faits de pierre et de briques. Pour vous le prouver, il suffit de voir l'allure des bâtiments de centre-ville ancien en comparaison aux bâtiments des années 70, voués à la destruction alors qu’ils accusent seulement 50 années d'existence. En parallèle, les haussmanniens sont toujours là après 150 ans (et quelques ravalements de façade), dans leur écrin naturel.

Les exigences de rapidité et de rentabilité à court terme peuvent donc se traduire par une faible durabilité du neuf. Un élément à prendre en compte si vous souhaitez effectuer un investissement locatif sur le long terme.

Bien entendu, certains promoteurs et spécialistes du bâtiment sont conscients de cette problématique et proposent des alternatives intéressantes en construisant par exemple des bâtiments en ossature bois, un matériau insoupçonné alliant très grande résistance, respect de l'environnement et rapidité de construction.

Avantage n°4 : La possibilité de déduire fiscalement les travaux

Faire un investissement locatif dans l’ancien rime souvent avec travaux de rénovation. Outre la valorisation de votre bien immobilier, les travaux de rénovation permettent de dégager des déficits fonciers (pour les locations nues) et de diminuer l’assiette de plus-value.

Générer des déficits fonciers avec les travaux de réparation et d’amélioration

Si vous envisagez la location nue, certains types de travaux que vous allez entreprendre pour votre investissement locatif vont pouvoir venir en déduction de vos revenus fonciers. Il s’agit des travaux de réparation et d’amélioration.

Les travaux de réparation sont les travaux visant à remettre en l’état le bien immobilier sans en modifier la consistance. Quant aux travaux d’amélioration, ils visent à apporter au logement des équipements et éléments de confort nouveaux.

Ces travaux peuvent venir en déduction de vos revenus fonciers. S’ils sont supérieurs à vos revenus fonciers, ils peuvent s’imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros. Au-delà, il est possible de reporter le surplus pendant 6 ans (toujours dans la limite de 10 700 euros par an).

Ainsi, investir dans l’ancien en réalisant des travaux de rénovation vous permet de défiscaliser.

Diminuer l’assiette de la plus-value immobilière avec les travaux de reconstruction et d’agrandissement

Si vous réalisez des travaux d’agrandissement ou de reconstruction, vous ne pourrez pas les déduire au titre des déficits fonciers.

Cependant, ces derniers peuvent venir réduire l’assiette de la plus-value immobilière en augmentant le prix d’acquisition du logement.

Avantage n°5 : Des niches fiscales dédiées à l’investissement locatif ancien

Il n’y pas que le neuf qui propose des avantages fiscaux pour un investissement locatif. En effet, selon le bien ancien acheté mis en location et les opérations effectuées, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt. Les dispositifs les plus connus pour investir dans l’ancien sont Malraux et Denormandie.

Attention : Pour un même investissement locatif, il n’est pas possible de cumuler déficits fonciers et niches fiscales immobilières. Autrement dit, vous ne pouvez pas déduire une charge au titre des déficits fonciers et en même temps bénéficier de la réduction d’impôt afférente.

Le dispositif Malraux

La loi Malraux permet d’obtenir une réduction fiscale de 30 % ou 22 % du montant des travaux réalisés sur des immeubles entiers situés dans des Sites Patrimonial Remarquable.

La loi Malraux est un dispositif très intéressant si vous comptez acheter un ensemble immobilier aux fins de le rénover complètement. Le seul hic porte sur le coût d’acquisition, où acheter un immeuble entier peut impliquer un gros investissement si ce dernier se situe dans un centre-ville prisé.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie vise à accorder une aide fiscale pour les investissements locatifs dans l’ancien afin d’encourager la rénovation des logements anciens.

Il permet d’obtenir une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien immobilier (travaux compris) dont le pourcentage varie selon la durée de l’engagement à la location (jusqu’à 21 % pour un engagement de 12 ans). De plus, il faudra que les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du prix du bien.

Toutefois, tous les logements ne sont pas concernés par le dispositif Denormandie. Il faudra que ce dernier soit situé dans une ville labellisée “Coeur de ville” pour bénéficier de la réduction.

En résumé, investir dans l’ancien est une excellente option, souvent plus rentable à court terme que l’investissement en neuf. Vous pouvez bénéficier d’une excellente qualité de bâti en touchant un public large en raison de son emplacement privilégié. Comme pour le neuf, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux pour amortir vos travaux de rénovation et augmenter votre rentabilité nette. Un investissement parfaitement viable !