Quels sont les avantages d'un investissement locatif dans l'ancien ?

Vous envisagez d’acheter pour louer et vous vous posez une question fondamentale : faut-il préférer l’investissement locatif neuf ou ancien ? Aujourd’hui, on va se concentrer sur l’ancien et ses nombreux avantages. Disponibilité et attractivité des biens, prix décoté, déduction des travaux n’en constituent qu’un exemple.

Et comme on sait que la rentabilité est au cœur de vos préoccupations, on vous présentera aussi les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien, qui vous permettront de l’optimiser. Notre guide complet sur l’investissement dans l’ancien !

1.Les biens disponibles sont plus nombreux

Une rapide recherche sur les sites d’annonces immobilières donne le ton : l’offre dans l’ancien est bien plus abondante que dans le neuf. Insuffisants, les programmes immobiliers de construction peinent en effet à rétablir la balance. Une bonne nouvelle pour les candidats à l’investissement locatif ancien, qui sont ainsi assurés de trouver un bien immobilier dans leur budget.

2.Le prix d’achat est moins élevé que dans le neuf

Autre atout de l’investissement locatif ancien : le prix de vente des biens. On estime la décote entre 10 et 20 % par rapport au neuf. Cette décote permet d’une part d’obtenir une rentabilité locative plus élevée, et d’autre part d’espérer une meilleure plus-value à la revente.

Et comme l’offre est pléthorique sur le marché immobilier de l’ancien, vous avez toutes les chances de réussir à négocier le prix. Tout bénéf !

3.Les logements anciens sont bien situés

Les logements anciens se situent le plus souvent dans le cœur historique et le centre-ville des communes. En clair, à proximité de toutes les commodités.

Au contraire, les programmes immobiliers neufs s’implantent en périphérie, là où il reste du foncier disponible.

L’emplacement dans l’ancien permet ainsi de séduire un cœur de cible plus large, des étudiants aux seniors, en passant par les actifs. Vous réduisez le risque de vacance locative.

4.On peut déduire le montant des travaux et générer un déficit foncier

Voici encore un effet de levier qui plaide en faveur de l’investissement locatif ancien. Souvent, les acquéreurs préfèrent acheter un bien ancien en bon état. Pourtant, engager d’importants travaux de réfection ou de rénovation peut s’avérer bien plus rentable.

En effet, si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire les charges liées à la réalisation des travaux. Et si ces dépenses sont plus importantes que votre impôt, vous allez dégager ce que l’on appelle un déficit foncier. Selon si vous faites de l’investissement en tant que particulier ou professionnel, vous pourrez le reporter sur vos impôts des années suivantes, pendant 6 ou 10 ans.

En fonction de votre statut, vous pourrez soit le déduire dans la catégorie des revenus fonciers, soit de votre revenu global. Avouez que c’est un bon plan pour optimiser le rendement locatif de votre acquisition !

5.On peut concilier investissement locatif ancien et défiscalisation

Impossible d’échapper à la défiscalisation immobilière. Les pubs pullulent sur Internet, vous proposant de ne plus payer d’impôt grâce à l’un ou l’autre des dispositifs. Ils sont exclusivement réservés à l’investissement immobilier locatif. On vous dresse le portrait de ceux qui existent dans l’ancien.

L’investissement Malraux

La loi Malraux vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux des plus intéressants pour votre investissement locatif ancien. Le dispositif Malraux vous propose en effet une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux engagés. Bien entendu, vous devez respecter certaines conditions :

Les travaux de rénovation doivent porter sur l’intégralité de l’immeuble. Leur montant ne peut pas excéder 400 000 € ;
Le logement ancien doit se situer dans un quartier ancien dégradé, un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager ;
Vous devez mettre en location le bien dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Le bien sera ensuite loué pour une durée d’au moins 9 ans et devra constituer la résidence principale du locataire.

Investir dans l’ancien avec la loi Cosse

Aussi appelé dispositif Louer abordable, la loi Cosse vous propose également un avantage fiscal. Celui-ci prend la forme d’un abattement sur vos revenus locatifs, qui peut aller jusqu’à… 85 % ! Là encore, en tant que propriétaire-bailleur, vous devez respecter certaines conditions :

Passer une convention avec l’Anah et vous engager à louer en respectant des conditions de loyer et de ressources du locataire ;
Louer le bien non meublé et à titre de résidence principale ;
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique, qui sera prochainement fixé par décret.

Défiscaliser son investissement locatif avec la loi Pinel ancien

Votre investissement immobilier ancien peut également être placé sous le dispositif Denormandie, mieux connu sous le nom de Pinel ancien. Vous profiterez également d’une réduction d’impôts, de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de mise en location. Voici les conditions pour en bénéficier :

Acheter un bien ancien que vous remettez à neuf, ou transformer un local non affecté à l’usage d’habitation en habitation ;
Vous engager à le louer pour une durée de 6 à 12 ans ;
Le locataire doit l’occuper à titre de résidence principale. Ses revenus ne doivent pas dépasser un montant qui dépend de la zone d’implantation du bien ;
Les loyers sont soumis à un plafonnement variable en fonction de la zone.

Investir dans l’ancien grâce à la loi Monuments Historiques

Vous pouvez enfin investir dans l’immobilier avec le dispositif de défiscalisation Monuments Historiques. La réduction d’impôt va jusqu’à 100 % du montant des travaux que vous réalisez, sans limite de montant. Autre atout : le bien peut être exonéré de droits de succession. L’idéal pour transmettre un important patrimoine immobilier avec une fiscalité neutre ! Vous devez réunir les conditions suivantes :

Acheter un bien classé Monument Historique ;
Le louer pour au moins 3 ans. Le preneur peut l’occuper à titre de résidence principale ou de résidence secondaire.

Avantage de cette formule : vous pouvez fixer librement le loyer, et le locataire n’est pas soumis à condition de ressources.

Comment réussir son investissement locatif dans l’ancien ?

On a fait le tour des avantages de l’investissement locatif ancien, on va à présent vous donner les clés pour le réussir.

4 conseils à suivre :

1.Bien sélectionner son type de bien

Faites le point sur vos objectifs d’investisseur. Préférez-vous une location vide ou une location meublée ? Une faible superficie ou au contraire un grand logement ?

Choisir entre location vide et location meublée

Les logements vides sont plus nombreux que les logements meublés. Les premiers sont proposés à un loyer moins élevé que les seconds, ce qui a une influence sur la rentabilité. En revanche, les locataires ont moins la bougeotte en location vide qu’en meublé. Les risques de vacances locatives sont donc moins grands. En meublé, vous pouvez également proposer de la location saisonnière, qui permet d’espérer un joli rendement locatif.

Choisir la superficie qui assure le meilleur taux d’occupation

Les petites surfaces ont la cote, ce qui a une conséquence : un prix d’achat plus élevé que les grands appartements. Les studios, qui se destinent aux étudiants, trouvent très facilement preneur. En revanche, les locataires ne sont pas destinés à rester. Ils ont donc tendance à moins bien entretenir le logement.

À l’inverse, les grandes superficies permettent de cibler les familles. Elles s’installent plus longuement et prennent mieux soin du logement. Vous pouvez aussi proposer ce type de bien à la collocation, une formule qui rapporte beaucoup d’argent.

Sinon, le bon compromis, c’est un deux-pièces ou un trois-pièces, qui cible les couples de jeunes actifs. Cette population stable, qui dispose de revenus en augmentation, vous permet de sécuriser votre investissement locatif dans l’ancien.

Choisir son emplacement

Vous n’êtes pas savoir que la règle d’or en immobilier, c’est l’emplacement. En fonction de votre cible, choisissez un bien à acheter près des écoles, des universités, des transports en commun…

2.Bien fixer son loyer

Un conseil : insérez une clause de révision annuelle du loyer lorsque vous rédigez le bail de location ! Sinon, vous ne pourrez pas l’augmenter avant le prochain locataire. Pour le moment, seules quelques villes ont mis en place l’encadrement des loyers. Sinon, vous demeurez libre de le fixer comme vous l’entendez.

Ne vous montrez pas trop gourmand, au risque de ne pas trouver preneur ! Pour vous faire une idée, comparez les prix de mise en location pour des biens similaires situés dans le même quartier.

3.Optimiser sa fiscalité avec le régime réel

Que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel, ou que vous choisissiez la location nue, vous pouvez opter pour le micro foncier ou le régime réel. Ce dernier s’avère mieux adapté à un projet d’investissement locatif dans l’ancien. Il vous permet en effet de déduire intégralement vos charges et dépenses de travaux.

4.Garantir la rentabilité de son investissement grâce à une assurance

Enfin, pensez à souscrire une assurance contre les loyers impayés. Certes, elle représente un coût non négligeable. Pour que l’opération soit intéressante, elle ne doit pas peser plus que 3 % des loyers perçus bruts. Notez que si vous avez choisi le régime réel, vous pourrez déduire cette dépense des loyers.

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