Krach immobilier en 2024 : faut-il s'attendre à une chute des prix ?

Après des années d’augmentation des prix immobiliers, portée par des taux d’emprunt historiquement bas, on pensait que le marché ne pouvait que continuer sa progression. La hausse conséquente et brutale du coût du financement, avec des taux flirtant avec les 5 % a sifflé la fin de la partie. En résultent un certain attentisme des acheteurs, du moins de ceux que le durcissement des conditions d’emprunt n’a pas écarté de l’accession, ainsi qu’une baisse des prix. Faut-il pour autant s’attendre à un krach immobilier en 2024 ? Probablement pas, mais il faut sans doute anticiper un net ralentissement du marché, ou plus exactement, sa correction.

Quelle est la tendance du marché immobilier en 2023 ?

Il n’existe pas un marché immobilier, mais plusieurs : ancien, neuf, locatif. L’ancien continue de bien résister, malgré des signes d’essoufflement, tandis que celui du neuf s’effondre et que celui du locatif se contracte fortement.

La tendance du marché immobilier ancien

En 2023, le marché ancien connaît sa première baisse après des années d’euphorie, où les prix ont tutoyé des sommets, dopés par un coût du financement historiquement faible et une reprise frénétique du marché en période post-Covid.

Toutefois, si les prix commencent de baisser, on constate de fortes disparités d’une ville à l’autre. Certaines communes voient en effet leur attractivité renforcée, et leurs prix au mètre carré s’envoler.

La contraction du marché de l’ancien

Les notaires de France constatent un fort ralentissement du volume de transactions immobilières en 2023. Au 4ème trimestre, elles atteignent 950 000 unités, soit une diminution de 16.6 % sur un an. Une baisse annuelle que l’on n’avait plus connue depuis une décennie !

En cause, évidemment, la hausse des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’accès au crédit, qui pénalisent de nombreux acquéreurs et créent un phénomène d’attentisme. Un constat qui permet d’éloigner le spectre d’un krach immobilier en 2024, car le marché n’est visiblement pas spéculatif.

Une diminution du prix dans l’ancien

L’exemple le plus flagrant du ralentissement des prix se constate à Paris, où ils sont repassés sous la barre des 10 000 euros du mètre carré, soit un repli de 6.1 % en 1 an.

Cette tendance baissière se retrouve un peu partout en France pour les appartements anciens et les maisons anciennes. On note par exemple une baisse de :

8 % pour Nantes, Besançon, Rouen ou encore Mulhouse ;
3 à 6 % pour Rennes, Grenoble, Toulouse et Lille.

Mais d’autres villes tirent bien leur épingle du jeu, à l’instar de Marseille et Strasbourg dont les prix dans l’ancien progressent, avec en tête de file, Nice, dont les prix bondissent de 9.2 %.

La tendance pour le marché immobilier ancien en 2024

En 2024, cette diminution va se poursuivre et sans doute s’accélérer, pour tenir compte de la hausse des taux et de l’accumulation des biens à vendre, en période d’attentisme.

En l’absence de corrections apportées au prix, bon nombre de transactions ne seront pas finançables. L’effort concédé par les vendeurs sur le prix restera alors déterminant pour redonner de la fluidité au marché de l’ancien.

La tendance du marché immobilier neuf

Le marché du neuf connaît une crise grave, avec d’une part, un ralentissement net des constructions, faute de foncier disponible et de l’augmentation des coûts de construction, et d' autre part, une chute vertigineuse de -39.9 % des réservations.

ll devient de plus en plus compliqué en effet pour les acquéreurs d’obtenir des fonds suffisants pour financer une acquisition dans le neuf, dont le prix est en moyenne 25 % supérieur à celui de l’ancien. Ce marché restant résiduel par rapport à celui de l’ancien, il ne causera pas à lui seul un krach immobilier en 2024.

Une bonne nouvelle toutefois sur ce secteur : la prolongation du prêt à taux zéro (PTZ) jusqu’en 2027, et l’augmentation de son montant maximum à 100 000 euros.

La tendance du marché immobilier locatif

On constate une tension forte sur le marché du locatif, qui aura tendance à se renforcer en 2024. Plusieurs facteurs sont à l’origine de ce phénomène :

Le calendrier de l’interdiction des passoires thermiques : les biens dont le DPE est le plus énergivore sont d’ores et déjà exclus à la location, et le bail ne peut plus être reconduit pour les logements déjà loués ;
Le durcissement de l’accès au crédit : les aspirants à l’accession à la propriété sont contraints de rester locataires ;
Le déficit de construction sur le secteur du neuf : il manquerait environ 400 000 nouveaux logements par an en France ;
La recherche d’un emploi en zone urbaine.

En quoi l’évolution des taux immobiliers impacte le marché ?

L’inflation, mesurée à 4 % en octobre 2023, reste encore loin de la cible de 2 %, voulue par la Banque Centrale Européenne et Christine Lagarde. Pour y parvenir, la BCE a fait le choix de remonter son taux directeur pour le refinancement, actuellement à 4.50 %.

En parallèle, le taux d’usure continue de progresser tous les mois, tirant dans son sillage les taux d’intérêt. Le but ? Permettre aux banques :

De reconstituer leurs marges, comme le leur imposent les autorités monétaires (on parle de profitabilité des crédits) ;
De rouvrir les robinets du crédit. Les emprunteurs exclus du prêt immobilier en raison d’un TAEG supérieur au taux d’usure, redeviennent finançables avec la hausse du taux d’usure chaque mois.

Il résulte de la hausse des taux immobiliers une baisse de la capacité d’emprunt de 20 %. Or la diminution actuelle des prix demeure trop faible pour compenser le prix du financement, ce qui impose aux acquéreurs soit de renoncer à leur achat immobilier, soit d’acheter plus petit.

Les ménages les plus impactés par la hausse des taux d’emprunt restent les primo-accédants. En effet, dans le contexte actuel des prix et des taux, il leur faut 12 ans pour rentabiliser leur achat, c’est-à-dire pour se constituer un patrimoine au moins équivalent à celui qu’ils auraient acquis en restant locataires. En 2 ans, cette durée a été multipliée… Par 8.

En conséquence, pour que l’achat des primo-accédants soit rentable, il leur faut partir sur un logement adapté à une résidence de long terme. Or, leur budget actuel moyen se limite à une superficie moyenne de 50m2. Ont-ils vraiment envie de rester dans une si petite surface jusqu’en 2035 minimum ?

À l’inverse, les secundos-accédants disposent d’un pouvoir d’achat leur permettant d’acquérir un 120m2, car ils disposent de revenus et d’un apport personnel plus élevés. Ils constituent de facto la locative du marché immobilier actuel.

2024 : une bulle immobilière sur le point d’éclater ?

Alors, un krach immobilier est-il réellement à craindre en 2024 ? Pour répondre à cette question, revenons un instant sur la notion de bulle spéculative. Elle se produit lorsque les investisseurs parient sur la réalisation d’un fort profit à court terme, mais également lorsque l’offre devient supérieure à la demande.

Par exemple, lorsque les ménages traversent une crise financière du fait de la perte d’un emploi, qui les rend incapables de rembourser leur prêt immobilier. Leurs biens doivent alors être revendus à la hâte, le plus souvent à un prix inférieur à celui du marché. Et la bulle éclate lorsque tout le monde veut revendre en même temps.

Or, un krach immobilier s’avère peu probable, car :

Il n’y a pas actuellement de spéculation sur le marché immobilier : les prix baissent encore trop peu pour nourrir un tel phénomène, et la hausse du taux d’emprunt rend difficilement possible les achats spéculatifs ;
En 2024, la demande pour le logement sera toujours aussi forte. La nécessité de se loger est à mettre en corrélation avec l’explosion démographique, l’allongement de la durée de vie, la tension en zone urbaine où l’on trouve de l’emploi, les séparations et divorces… ;
L’immobilier apparaît toujours comme une valeur refuge, voire comme un actif financier. Les propriétaires préfèrent conserver leur bien que le revendre dans de moins bonnes conditions.

En revanche, une récession économique reste à craindre au regard de la politique monétaire de la BCE, pour qui le retour à l’inflation constitue la priorité absolue, au détriment de l’accession à la propriété immobilière.

Quelle prévision pour le taux immobilier en 2024 ?

Le 26 octobre, la BCE a déclaré de mettre en pause la hausse de ses taux directeurs pour le refinancement. Il restera aussi longtemps que nécessaire à 4.50 %, mais devrait logiquement baisser, au regard du recul de l’inflation et de l’amélioration de la profitabilité des crédits.

Toutefois, s’agissant des taux d’emprunt, ils devraient encore progresser en 2024, mais à un rythme moins soutenu, comme le prévoit l’Observatoire CSA / Crédit Logement. Autour de 10 points de base sur l’année, soit 20 fois moins qu’en 2023. En effet, les marges bancaires qui se reconstituent devraient limiter la hausse des taux.

À défaut de lire l’avenir dans une boule de cristal, un achat immobilier reste une bonne idée, pour bénéficier d’un effet de levier. Pour accroître vos chances d’obtenir un crédit immobilier, et optimiser votre financement, n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier !