Peut-on louer sa résidence principale ?

Votre maison est régulièrement vide ou dispose d’un espace inoccupé et vous souhaitez la louer ? Vous souhaitez générer quelques revenus complémentaires sans investir dans l’immobilier locatif ? Louer sa résidence principale est une pratique de plus en plus répandue avec l’essor de l’économie collaborative.

Ceci étant, la loi ELAN encadre la possibilité d’exercer cette activité dans la limite de 120 nuits par an, soit un peu plus de 4 mois. Mais qu’appelle-t-on résidence principale, comment la louer et comment déclarer les revenus perçus ? Suivez le guide d’Helloprêt !

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Selon la loi, la résidence principale désigne un lieu habité au moins 8 mois par an par le locataire ou le propriétaire, son conjoint et/ou ses personnes à charge.

C’est donc un appartement, une maison dont vous êtes propriétaire ou locataire, pour lequel vous versez un loyer ou êtes hébergé à titre gratuit de manière ininterrompue.

Vous n’êtes évidemment pas obligé de rester toute l’année dans votre résidence principale ! Mais, c’est le lieu dans lequel vous êtes domicilié, c’est-à-dire que vous y recevez votre courrier et vous vous acquittez des impôts relatifs à votre appartement ou maison. En cas de contrôle par l’administration fiscale, vous devez pouvoir apporter plusieurs preuves concordantes que vous occupez réellement le logement à titre de résidence principale :

relevés de consommation d’énergie cohérents ;
indication de l’adresse comme lieu de résidence dans les déclarations officielles ;
logement meublé convenablement ;
etc.

Si vous avez l’habitude de partir plusieurs mois par an, ou que vous disposez d’une dépendance ou même d’une ou plusieurs chambres disponibles, vous pouvez louer votre résidence principale sous certaines conditions.

Comment louer sa résidence principale ?

Louer sa résidence principale ne s’improvise pas ! Vous devez respecter les contraintes législatives et effectuer des démarches administratives.

Ce que dit la loi sur la location d’une résidence principale

La loi ELAN publiée au JO le 24 novembre 2018 vient encadrer de manière plus significative la location touristique ou de courte durée, et notamment la location saisonnière et/ou via les plateformes type Airbnb.

Le nombre de nuitées autorisé pour la location de sa résidence principale reste inchangé, 120 par an (article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation), mais la sanction est durcie pour les propriétaires qui dépassent ce seuil. L’amende est désormais de 10 000 euros par annonce, et elle est étendue aux propriétaires qui ne communiquent pas dans le mois suivant la demande de la mairie le nombre de nuitées louées.

Pour les propriétaires qui louent leur résidence principale sur les plateformes de location entre particuliers, leur compte doit être déconnecté dès ce seuil atteint.

Il convient également dans le cas de la location d’un appartement de consulter le règlement de copropriété afin de vérifier que la location de courte durée ou saisonnière y est autorisée. En effet, il est possible qu’une clause d’habitation bourgeoise ou toute autre clause de tranquillité vous empêche d’utiliser votre bien pour autre chose que l’habitation.

Les bailleurs qui dépassent ce nombre de nuits sortent du cadre légal de la location de résidence principale. L’usage du bien change alors de destination, ce qui doit faire l’objet d’une déclaration en mairie, dont l’autorisation préalable est requise dans les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne.

Au bout de combien de temps peut-on louer sa résidence principale ?

Dès lors que vous comptez réellement faire usage de votre logement comme résidence principale, vous pouvez mettre en location votre résidence principale dès son acquisition.

Bien sûr, il faudra respecter toutes les démarches administratives afférentes à la mise en location de votre maison ou de votre appartement.

Quelles sont les démarches administratives pour louer sa résidence principale ?

Avant de louer votre résidence principale, vous devez vous acquitter d’un certain nombre de formalités auprès de l'administration, et éventuellement de votre propriétaire.

En effet, si vous êtes locataire de votre logement, il est impératif d’obtenir l’autorisation écrite de votre bailleur pour louer votre résidence principale. Et vous n’avez pas le droit de demander un loyer supérieur au vôtre !

Les démarches auprès de la mairie

Afin de garder le contrôle sur les locations touristiques et de les réguler, une vingtaine de villes imposent depuis 2016 une déclaration préalable auprès de la mairie (article L324-1-1 du code du tourisme). C’est le cas notamment de Paris, Bordeaux, Biarritz, Nice ou encore Lyon. L’administration vous délivre alors un numéro de déclaration qui devra être indiqué dans chaque offre, y compris pour la location de votre maison sur Airbnb ou autre plateforme.

Attention, le non-respect de cette déclaration vous expose à une amende de 5 000 euros par annonce !

Les démarches auprès des impôts

La location de votre résidence principale est considérée comme une activité de location de meublés. Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous devez vous inscrire au répertoire de l’INSEE pour obtenir un numéro SIRET. Ce dernier sera à reporter sur votre déclaration de revenus annuels.

Cette formalité, appelée déclaration de début d’activité, est gratuite et s’effectue directement au greffe du tribunal de commerce dont dépend votre logement.

Dans certaines communes, vous pouvez être redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Pour savoir si vous êtes concerné, vous devez vous adresser au SIE (Service des Impôts des Entreprises).

Les autres démarches

En dehors de ces obligations, il est nécessaire de vous assurer de respecter les règles élémentaires lors de la mise en location saisonnière de votre appartement ou de votre maison :

rédaction d’un contrat de location de votre résidence principale ;
souscription à une assurance logement couvrant cette activité ;
collecte de la taxe de séjour que vous devrez reverser à la commune si vous êtes concerné ;
vérification que l’activité de location est autorisée par le règlement de copropriété dans le cas d’un appartement ;
faire un état des lieux d’entrée et de sortie ;
rédiger une fiche de police.

Lire aussi : Comment mettre son bien en location ?

Quelle fiscalité pour la location de sa résidence principale ?

Louer sa résidence principale est une activité qui doit être déclarée auprès des services des impôts. En effet, l’administration fiscale considère que les particuliers doivent être imposés sur l’ensemble de leurs revenus, y compris ceux issus de services rendus à d’autres particuliers (BOI-IR-BASE-10-10-10-10 n° 40, 28 novembre 2016).

Quelle imposition choisir pour les revenus perçus ?

Contrairement à ce qu’on pourrait penser, les revenus issus de la location saisonnière de votre résidence principale sont imposés au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non en tant que revenus fonciers. En effet, il s’agit d’une activité de location de meublé, et en plus, de courte durée, vous êtes donc imposés en tant que tel. Les revenus sont intégrés à votre revenu global et imposés au barème progressif.

Pour déclarer vos revenus, il vous faut remplir le formulaire 2042 lors de votre déclaration d’impôt annuelle. Vous indiquez alors toutes les sommes perçues grâce à la location de votre résidence principale dans la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux non-professionnels ».

En fonction du montant de vos bénéfices, vous pouvez opter pour le régime réel, vous déduisez toutes les charges relatives à la location, ou pour le régime micro-BIC. Ce dernier est accessible si les revenus annuels n’excèdent pas 72 600 €, vous bénéficiez alors d’un abattement de 50 %, sans possibilité de déduire d’autres charges.

Quelles exonérations d’impôt possibles pour la location de sa résidence principale ?

La location de votre résidence n’est pas imposable si vous êtes dans une de ces situations :

vous louez une partie privative de votre logement à un locataire qui en fait sa résidence principale ou temporaire s’il justifie d’une activité saisonnière. Le loyer doit alors être dit «raisonnable», c’est-à-dire ne pas excéder un plafond fixé chaque année par l’administration fiscale. Le loyer annuel maximal est aujourd’hui de 191 euros par mètre carré en Île-de-France et 141 euros dans le reste de la France. En clair, une surface de 20 m² ne peut pas être louée plus de 2 820 euros par an en province, soit 235 euros par mois.
vous avez une activité de location saisonnière, y compris chambres d’hôtes, qui ne génère pas plus de 760 euros par an

Ces exonérations sont mises en place jusqu’au 31 décembre 2023 (loi de finances pour 2020).

La location de votre résidence principale peut être un moyen efficace d’arrondir vos fins de mois ou de financer vos vacances sans vous lancer dans un investissement locatif. N’hésitez pas à consulter l’équipe d’Helloprêt pour plus d’informations, et qui sait, franchir le pas de la propriété immobilière !