Comment faire une offre d'achat immobilier ?

Après des mois de recherches acharnées, vous avez enfin trouvé le bien qui coche tous vos critères. Il s’agit de ne pas le laisser passer ! Pour le réserver, une solution s’offre à vous : l’offre d’achat immobilier. Comment la rédiger ? Que faire si finalement, vous souhaitez annuler ?

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Qu'est-ce qu’une offre d'achat immobilière ?

64 m2 habitables ;
Une baignoire ;
Un extérieur en plein Paris;
Une cuisine équipée.

Une fois la visite réalisée, l’appartement qui avait retenu votre attention se révèle bien conforme à l’annonce. D’autres acheteurs se bousculent au portillon pour se positionner aussi sur ce logement. Pour éviter qu’il ne vous passe sous le nez, il vous faut rédiger une offre d’achat immobilier. Ou une promesse unilatérale d’achat, offre de prix, proposition d’achat puisque c’est la même chose.

Ce document vous permet en tant qu’acheteur de montrer votre intérêt pour le logement et d’indiquer au vendeur que vous souhaitez l’acquérir. Attention toutefois, cet acte n’est pas sans conséquence ! Vous y exprimez les conditions dans lesquelles vous désirez acheter, essentiellement le prix. En droit, tant qu’une offre n’est pas acceptée, chacun est libre de se désister. En revanche, une fois que le vendeur a dit oui, vous êtes normalement tenu d’aller jusqu’au bout de la transaction immobilière. Si vous vous rétractez en dehors des cas que vous aurez judicieusement anticipés, votre responsabilité extracontractuelle peut être engagée. Ce qui signifie en clair que le vendeur peut vous demander des dommages et intérêts pour non-respect de vos obligations.

Bon à savoir : l’offre d’achat immobilier est à distinguer du compromis ou de la promesse de vente, dont elle constitue le préalable. La promesse et le compromis de vente sont des avant-contrats qui préparent l’acte définitif de vente. Dans ces deux hypothèses, vous devez verser une indemnité d’immobilisation de 10 % (promesse) ou un dépôt de garantie de 5 à 10 % (compromis). En revanche dans le cadre d’une offre d’achat, vous ne devez verser aucun acompte au vendeur !

Quel prix proposer dans l’offre d’achat d’un bien immobilier ?

On ne va pas se mentir, négocier le prix d’un logement à Paris relève quasiment de l’impossible. La faute à la tension foncière : la demande est très supérieure à l’offre. En revanche, dans les zones non tendues, rien ne vous empêche de discuter le tarif ! Particulièrement s’il vous apparaît disproportionné par rapport au marché ou si des travaux justifient un rabais.

Le prix du marché

Avant de formuler votre offre d’achat, livrez-vous à une petite enquête pour savoir si le prix est correctement évalué. Il faut vous baser sur le prix au mètre carré dans la ville, mais aussi par quartier. Vous pouvez déjà passer un coup de fil à une agence immobilière… Du moins tant qu’elle ne travaille pas pour le vendeur. Sinon, sachez que les notaires de France, qui connaissent parfaitement le marché immobilier, proposent des statistiques sur leur site Internet.

Autre option, le simulateur Patrim mis au point par l’administration fiscale. Laquelle dispose aussi d’une vision assez sûre des prix du marché, vous en conviendrez. En revanche, si vous souhaitez acheter un bien immobilier en Alsace-Moselle ou à Mayotte, passez votre chemin : Patrim ne recense aucunes données chiffrées pour ces départements. Pourquoi ? Aucune idée !

L’état du bien et des communs

Il vous faut aussi prendre en compte l’état du logement. S’il vient juste d’être rénové, vous aurez du mal à convaincre le vendeur de vous consentir une remise. En revanche, si d’importants travaux sont nécessaires pour le remettre à neuf, profitez-en pour tenter de diminuer le prix ! Pensez aussi à l’état de la copropriété ou des installations, l’exposition du logement, etc. pour ne pas vous tromper sur le prix que vous proposerez dans l’offre d’achat immobilier.

Comment rédiger une offre d'achat ?

Rappelez-vous, une offre d’achat vous engage. Il convient donc de se montrer vigilant dans sa rédaction. Le mieux est encore de vous faire assister par un professionnel, agent immobilier ou notaire. Mais si le temps vous manque, et qu’il vous faut à tout prix rendre votre offre d’achat immobilier le jour même, on vous indique ici les clauses à bien peaufiner.

Quelles sont les clauses à prévoir ?

Pour être valable, l’offre d’achat immobilier doit comporter au moins deux mentions :

Celle relative au prix d’achat ;
Celle relative à la durée de validité de l’offre. Généralement, le délai est fixé à une ou deux semaines, pendant lequel le vendeur vous donne son feu vert… Ou son carton rouge.

En parallèle, on vous recommande chaudement d’inclure d’autres mentions dans l’offre d’achat immobilier, dans le but d’assurer votre protection en tant qu’acquéreur. On vous le martèle, mais ce document vous engage, alors autant tout bien anticiper. Prévoyez une clause portant sur :

Les modalités d’acceptation du vendeur : on se permet un autre conseil, mais autant privilégier l’écrit et plus particulièrement la lettre recommandée avec accusé de réception. D’un, le courrier mentionne la date à laquelle il a été expédié, ce qui a toute son utilité pour le délai de validité de l’offre d’achat immobilier. De deux, c’est plus facile de prouver un accord écrit que verbal en cas de litige ;
Un droit de rétractation en votre faveur : si un délai de rétractation de dix jours est légalement prévu pour la promesse et le compromis de vente, ce n’est pas le cas pour l’offre d’achat ;
L’obtention d’un crédit immobilier : il s’agit d’une clause suspensive fréquemment insérée dans le compromis et la promesse de vente, que vous pouvez d’ores et déjà mentionner à ce stade de l’opération d’acquisition. Pour savoir si le financement est possible, utilisez notre simulateur de prêt immobilier ou contactez un courtier HelloPrêt ;
La réalisation d’un devis préalable pour la remise en état du logement, une clause d’absence de servitudes, une autre relative aux diagnostics techniques, une clause sur l’obtention d’un permis pour la construction d’une maison… Vous ferez précéder toutes les conditions suspensives de la mention « sous réserves ».

Quel formalisme respecter ?

L’offre d’achat immobilier doit être faite par écrit, c’est-à-dire dans un acte sous seing privé. Vous pouvez la remettre en main propre au vendeur, l’envoyer par LRAR, la faire notifier par huissier (si vous avez de l’argent à dépenser ou si vous êtes de nature très anxieuse), voire même par email.

Notre modèle d’offre d'achat immobilier gratuit

[Vos Nom et Prénom] [Votre adresse]

[Noms, prénom du vendeur ou du mandataire]

[Adresse]

[Date du jour]

Objet : Proposition d’offre d’achat pour (indiquer l’adresse et la référence du bien) Lettre recommandée avec accusé réception n°

Madame, Monsieur,

À la date du (préciser la date du courrier), nous, soussigné(e)s Monsieur (indiquer nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance) et Madame (indiquer nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance), dénommés le(s) promettant(s), nous engageons à acheter, en cas d’acceptation de la présente offre, de façon ferme et irrévocable le bien désigné ci-dessous.

Le bien immobilier est le suivant :

(Un appartement/une maison/autre), situé(e) au (indiquer l'adresse complète en précisant l'étage le cas échéant).

La superficie loi Carrez de ce bien est de (indiquer la superficie) m², le prix demandé est de (préciser le prix de vente) euros.

La présente offre d’achat est faite au prix de (indiquer le montant de votre offre) euros. Ce montant sera payé intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

La présente offre d’achat est faite sous les conditions suspensives suivantes :

- (Détailler)

En l’absence d’acceptation de la présente offre d’achat, celle-ci s’éteindra le (indiquer la date limite de réponse) à minuit. L’acceptation du vendeur pourra être formulée par écrit au(x) domicile(s) du (des) promettant(s) ci-dessus désigné(s).

(Date et signature de tous les acheteurs, précédées de la mention manuscrite « Bon pour achat »)

[Signature]

Comment annuler une offre d'achat immobilier ?

Comme vous êtes un lecteur attentif, vous avez retenu que :

Vous ne disposez pas de délai de rétractation;
Si le vendeur dit banco à l’offre d’achat, vous ne pouvez en théorie plus revenir en arrière.

Dès lors, il vous reste peu de possibilités pour annuler une offre d’achat :

Vous pouvez vous rétracter tant que le vendeur n’a pas répondu ou avant qu’il ait reçu la LRAR ;
Si le vendeur vous fait une contre-proposition : l’offre initiale devient caduque. La contre-proposition est en fait une nouvelle offre que vous devez accepter pour qu’elle soit valable ;
Le vendeur refuse : il ne peut pas revenir sur son refus, et vous êtes libéré de vos engagements ;
L’une des clauses suspensives se réalise (par exemple, vous ne trouvez pas d’offre de prêt pour financer votre acquisition) ;
Le vendeur ne répond pas dans le délai imparti. Si malgré nos conseils, vous avez oublié d’insérer une clause de durée, sachez que la jurisprudence considère que l’offre doit être maintenue pendant un délai raisonnable. Bien entendu, la notion de raisonnable varie au cas par cas, même les juge ont rarement admis un délai supérieur à 2 semaines.

Tout s’est bien passé ? Il ne reste plus qu’à aller plus loin dans votre engagement grâce à un avant-contrat, puis à signer l’acte authentique de vente devant notaire !