Les avantages du pacte tontinier pour acheter à deux

Tout droit venu du XVIIe siècle, le pacte tontinier demeure relativement inconnu des acquéreurs. Inséré dans l’acte d’achat d’un bien immobilier à plusieurs, il permet d’éviter les pièges de l’indivision. Sa particularité ? Permettre au dernier survivant de devenir l’unique propriétaire par le mécanisme de la rétroactivité. Notre propos vous semble un peu obscur ? Pas de panique, on vous promet de vous expliquer simplement en quoi consiste la tontine et quels sont ses avantages.

La petite histoire du pacte tontinier

Pour mieux vous faire appréhender en quoi consiste le pacte tontinier, qu’on appelle aussi clause de tontine, ou tontine tout court, un petit cours d’histoire s’impose. On remonte au XVIIe, sous le règne de Louis XIV. Lorsqu’il prend les rênes de l’État français, les caisses sont vides, mises à mal par des guerres incessantes et la réalisation de grands travaux.

Pour renflouer les finances du pays, Lorenzo Tonti, un banquier napolitain, imagine un système auquel il donne le nom de tontine. Le principe est simple : plusieurs investisseurs versent des sommes dans un fonds d’État et reçoivent en contrepartie des dividendes, que l’on peut assimiler à une rentre viagère. À la mort de l’un des investisseurs, ses parts sont réparties entre les autres investisseurs, et le dernier survivant empoche le pactole de départ. Le pacte tontinier connut un échec retentissant en France, car peu de personnes décidèrent de souscrire au fonds d’État.

En revanche, la tontine se développa fortement aux États-Unis et au Royaume-Uni, où elle a ensuite été interdite. Pourquoi ? Tout simplement parce que certains investisseurs n’hésitaient pas à assassiner d’autres investisseurs pour s’assurer d’être le dernier vivant et de récupérer la mise de départ. Robert Louis Stevenson en a d’ailleurs tiré un livre,Un mort encombrant, qui a ensuite été adapté en film. Un épisode des Simpsons, intituléGrand-Père Simpson et le trésor maudita également traité du pacte tontinier. Fin de la parenthèse historique.

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Tontine : définition dans l’achat immobilier

Vous l’avez compris, le pacte tontinier a d’abord été envisagé sous un angle financier. Il a ensuite trouvé à s’appliquer en matière immobilière, où il prend le nom de clause d’accroissement. Le principe est simple : vous concluez un achat immobilier à plusieurs, avec votre moitié, des amis, qui vous voulez. Le bien est réputé commun entre vous.

La vie étant ce qu’elle est, les participants au pacte tontinier décèdent les uns après les autres, et le dernier survivant devient automatiquement l’unique propriétaire. Ce qui paraît logique, on est bien d’accord, mais la spécificité de la tontine, c’est d’attribuer la qualité de propriétaire de manière rétroactive. En clair, le dernier propriétaire est censé avoir été propriétaire depuis le début, c’est-à-dire depuis l’acte d’achat. Vous verrez que la rétroactivité du pacte tontinier a des conséquences majeures dans la transmission du patrimoine !

La clause de tontine : un outil pour contourner les règles de l’indivision

Si vous envisagez d’acheter un bien à deux ou à plus, vous avez sans doute déjà entendu parler de l’indivision. Dans le cadre d’un achat à plusieurs, le régime d’indivision s’applique de droit, sans démarches particulières ni frais supplémentaires. Outre un fonctionnement assez rigide, il présente un inconvénient majeur : au décès de l’un des coacquéreurs, l’autre doit racheter la part du défunt pour rester propriétaire du bien. En revanche, avec le pacte tontinier et le principe de rétroactivité, le coacquéreur survivant est réputé être propriétaire depuis l’acte d’achat. Dès lors, il n’a pas à se préoccuper d’un quelconque rachat de part !

Le contrat de tontine : un levier utile pour préparer sa succession

Le bien acheté sous pacte tontinier n’a jamais fait partie du patrimoine de la personne décédée, mais est seulement intégré dans le patrimoine du survivant. Puisqu’il ne fait pas partie de l’actif successoral de l’acquéreur décédé, les héritiers de ce dernier ne peuvent prétendre à aucun droit sur ce bien. Le pacte tontinier permet donc de contourner les règles applicables à la réserve héréditaire et à la quotité disponible, et de favoriser, par exemple, le conjoint survivant.

Prenons un exemple pour que notre propos soit plus clair. M. X a un enfant d’une première union. Plus tard, il devient le concubin de Mme Y. Ensemble, M.X et Mme Y achètent un bien d’une valeur de 200 000 €, en prévoyant un pacte tontinier. Selon la loi française, l’enfant de M.X a droit à la moitié des biens du défunt (réserve héréditaire) et M.X conserve la possibilité de donner l’autre moitié (la quotité disponible) à qui il le souhaite. En l’occurrence, sans pacte tontinier, l’enfant de M.X devait hériter de 100 000 €. Avec le pacte tontinier, il n’hérite de rien, tandis que Mme Y devient propriétaire unique du bien. Grâce à ce mécanisme, vous pouvez protéger le conjoint survivant, notamment si vous n’êtes pas mariés, ou dans le cadre d’une famille recomposée.

Bon à savoir : attention toutefois, le pacte tontinier ne doit pas être conçu comme une manière de priver un enfant de ses avantages successoraux. En effet, la loi française interdit de déshériter un enfant. Si ce dernier s’estime lésé et qu’il peut démontrer que vous avez conclu le pacte tontinier uniquement dans l’optique de le priver de sa réserve héréditaire, alors le pacte pourra être remis en cause.

La fiscalité des tontines

Le pacte tontinier n’est pas analysé comme un legs (c’est-à-dire à un don par testament, qui sera effectif suite au décès) ni comme une donation (l’apport d’un bien à une autre personne de son vivant). Il s’agit au contraire d’un acte à titre onéreux, c’est-à-dire d’un achat avec une clause particulière.

Normalement, la fiscalité applicable devrait donc être celle des droits de mutation à titre onéreux et non la fiscalité relative à la succession. Vous savez sans doute que les droits de mutation à titre onéreux sont bien moins élevés que les droits de succession, aussi appelés droits de mutation à titre gratuit. En conséquence, pour éviter que certains acquéreurs trop astucieux mettent en place un pacte tontinier dans un but d’optimisation fiscale, la fiscalité applicable est bel et bien celle des successions. Les droits de succession sont calculés en fonction du degré de parenté entre l’acquéreur décédé et l’acquéreur survivant.

Si vous êtes mariés ou pacsés, le dernier survivant n’aura rien à payer. En revanche, si vous étiez en concubinage, la facture est douloureuse pour celui qui reste : l’État prévoit un barème de 60 %, après application d’un généreux barème de… 1 594 €.

Comme toute règle a une exception, il en existe une en la matière que vous devez connaître. Si le bien objet de la clause de tontine constitue votre résidence principale et que sa valeur est inférieure à 76 000 €, alors la fiscalité applicable est celle des droits de mutation à titre onéreux. L’acquéreur survivant sera donc seulement taxé au maximum à 5.81 %. Qu’on se le dise !

Les conditions à respecter pour un pacte tontinier

Un aléa

Le pacte tontinier fait partie de ce que l’on appelle les contrats aléatoires. L’aléa, en l’occurrence, c’est de ne pas connaître à l’avance qui deviendra le propriétaire survivant. Pour être certain que cet aléa fonctionne, la loi prévoit qu’un pacte tontinier doit être conclu uniquement entre des personnes d’âges et de condition de santé similaires. Si l’écart d’âge est trop important, on peut raisonnablement penser que la personne la plus âgée risque de décéder en premier. Dans cette hypothèse, l’aléa n’est pas caractérisé, et l’administration pourrait requalifier le pacte tontinier en donation déguisée. Avec redressement fiscal à la clé.

Un financement par chacune des parties

Pour être valable, le pacte tontinier doit porter sur un bien acheté à deux au minimum, et financé par chacune des parties. Si l’un de vous n’a rien apporté dans l’acte d’acquisition, alors l’administration ne manquera pas de retoquer le pacte. Les héritiers pourront aussi agir en justice pour obtenir des droits sur le bien.

Les limites du pacte tontinier

Pas d’hypothèque possible

Pour obtenir un prêt immobilier, vous devez présenter une garantie à la banque. Il peut s’agir d’une sûreté personnelle (cautionnement) ou d’une sûreté réelle (le privilège de prêteur de deniers ou une hypothèque). On vous le dit tout net : il est quasiment impossible de prendre une hypothèque dans le cadre d’un pacte tontinier. En effet, les banques n’aiment pas octroyer un prêt avec une hypothèque portant sur un bien dont le propriétaire ne sera connu qu’au décès.

Prise des décisions à l’unanimité

Pour prendre des décisions sur le bien, il faut que la décision soit unanime. Vous voyez se profiler le problème si vous entrez en conflit avec l’autre acquéreur. De plus, l’adage « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision » ne s’applique pas en matière de pacte tontinier. Si vous n’arrivez pas à vous entendre avec votre coacquéreur, vous ne pouvez pas exiger la vente du bien ni provoquer le partage en justice. Prudence, donc !

Le pacte tontinier en SCI : vrai bon plan ?

Pour contourner l’onéreuse fiscalité sur le pacte tontinier entre particuliers, une piste s’offre à vous : la création d’une SCI avec clause de tontine sur les parts sociales. Dans cette hypothèse en effet, ce sont les droits de mutation à titre onéreux et non les droits de succession qui s’appliquent. Tentant, n’est-ce pas ? Ce montage est effectivement intéressant, mais doit être manié avec prudence. L’administration fiscale veille au grain et pourrait requalifier l’opération sur le fondement de l’abus du droit, avec pénalité de 80 %. Dès lors, pour être dans les clous, il est nécessaire de :

- Respecter les conditions applicables au pacte tontinier entre particuliers, relatives à l’aléa (espérance de vie et état de santé similaires) et au financement plus ou moins égalitaire de l’acquisition ;

- Diviser le capital de la SCI en de nombreuses parts sociales et en céder au moins une à un tiers au pacte tontinier ;

- Ne pas apporter le bien à la SCI mais le faire acheter par cette dernière ;

- Justifier d’un intérêt autre que fiscal à la création de la SCI, par exemple la gestion du patrimoine.

En tout état de cause, prenez le temps de discuter de votre projet de créer une SCI avec un avocat ou un notaire, pour être sûr de bien faire les choses.

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