Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?

Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire que vous souhaitez vendre ? Comme toute vente immobilière, il faudra passer par la case impôt si votre opération génère une plus-value. La plus-value est la différence positive entre le coût d’acquisition de votre résidence secondaire et son prix de cession. Comme pour vos investissements locatifs, cette dernière est taxée de manière forfaitaire à hauteur de 36,2 % (17,2 % de prélèvements sociaux et 19 % au titre de l’impôt sur le revenu) après application d’un abattement selon la durée de détention.

A contrario, on ne vous le souhaite pas, mais vous pouvez aussi faire une moins-value sur la revente. En guise de consolation, sachez que la moins-value n’est pas taxable (heureusement).

Ceci étant, le calcul de l’assiette taxable d’une plus-value sur la résidence secondaire requiert de comprendre quelques subtilités. Ainsi, comment calculer l’impôt sur la plus-value de votre résidence secondaire ?

Comment calculer l’assiette de la plus-value lors de la vente d’une résidence secondaire ?

La première étape pour calculer l’impôt sur la plus-value de votre résidence secondaire consiste à calculer la base taxable qui est plus complexe qu’un simple calcul de marge (prix de vente-prix d’achat). En effet, vous pourrez déduire de votre plus-value, un certain nombre de frais et notamment des dépenses de travaux qui n’auraient pas été déduits de vos revenus fonciers. Dans cette optique, vous aurez le choix entre une majoration forfaitaire ou au réel de votre prix d’acquisition. À voir ce qui dans les faits est le plus avantageux pour vous !

Calcul de l’assiette de la plus-value brute

L’assiette de la plus-value brute de votre résidence secondaire se calcule en faisant la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente.

Le prix d’acquisition s’entend comme le prix que vous avez payé lors de l’acquisition de votre résidence secondaire. Mais qu’en est-il s’il s’agit d’un héritage ?

En cas d’héritage, le prix d’acquisition de la résidence sera celui retenu par le notaire pour le partage du patrimoine du défunt.

Exemple : Vous avez acheté votre résidence secondaire 250 000 euros, vous la revendez 350 000 euros. L’assiette de la plus-value brute est de 100 000 euros.

Une fois le montant de l’assiette de la plus-value déterminée, vous pouvez la diminuer d’un certain nombre de frais relatifs à son acquisition et à la vente de la résidence secondaire.

La majoration des frais d’acquisition et des dépenses de travaux

À ces fins, vous pouvez majorer le prix d’acquisition pour déterminer la plus-value imposable selon deux régimes distincts :

la majoration du prix d’acquisition au forfait des frais, charges et dépenses de travaux ;
la majoration du prix d’acquisition au réel des frais, charges et dépenses de travaux effectivement supportés.

De facto, lorsque vous majorez le prix d’acquisition, l’assiette de la plus-value s’en trouve inévitablement réduite et donc le montant de l’impôt sur la plus-value à payer est diminué.

Majoration du prix d’acquisition de la résidence secondaire au forfait

Le forfait présente l’avantage de n’avoir pas à démontrer les frais réellement supportés pour l’acquisition du bien immobilier. Vous n’aurez donc pas à fournir de factures justificatives en cas de contrôle fiscal. Il s’agit donc de l’option qui est intéressante si :

vous ne disposez pas des justificatifs nécessaires ;
les frais d’acquisition réellement supportés sont inférieurs au forfait
les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu (déficit foncier ou dispositifs de réduction d’impôt tel que Pinel).

Il existe deux forfaits cumulatifs permettant de majorer le prix d’acquisition :

le forfait de 7,5 % pour tenir compte des frais et charges d’acquisition ;
le forfait de 15 % si vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans de votre résidence secondaire pour tenir des comptes des dépenses de travaux.

Le forfait de 15 % ne nécessite aucune justification pour en bénéficier. Ainsi, même si vous n’avez pas réalisé de travaux dans votre résidence secondaire, vous pouvez vous prévaloir de la majoration de 15 % de votre prix d’acquisition.

Exemple : Pour reprendre l’exemple précédent, le prix d'acquisition effectif de votre résidence secondaire est de 250 000 euros pour un prix de cession de 350 000 euros. En majorant le prix d'acquisition avec les deux forfaits, le prix d’acquisition est de 250 000 + (250 000 x 0,075) + (250 000 x 0,15) = 306 250 euros. L’assiette taxable de la plus-value de votre résidence secondaire est donc de 350 000 - (250 000 + 56 250) = 43 750 euros contre 100 000 euros initialement. Plutôt cool non ?

Majoration au réel du prix d'acquisition de la résidence secondaire

L’autre possibilité consiste à augmenter le prix d’acquisition des frais réellement engagés pour l’acquisition et la rénovation de votre résidence secondaire.

Comme pour les forfaits de majoration, ils sont de deux types :

les frais d’acquisition comprenant classiquement les frais de notaire, les droits d’enregistrement, la TVA (si elle n’a pas été déjà été déduite) ;
les dépenses de travaux n’ayant pas déjà été prises en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Il s’agit des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction et d’agrandissement à l’exception des dépenses d’entretien et de réparation.

Ces frais doivent avoir été réellement supportés (non reporté sur un éventuel locataire par exemple) et justifiés (vous devez être en mesure de présenter les factures sur demande de l’administration fiscale).

Exemple : Vous avez réalisé des travaux de construction dans votre résidence secondaire pour un coût global TCC de 50 000 euros. De plus, les frais de notaire pour l’acquisition du bien immobilier ont été supportés à hauteur de 16 000 euros. En reprenant l’exemple précédent, le montant de la plus-value imposable est de 350 000 - (250 000 + 50 000 + 16 000) = 34 000 euros.

Dans ce cas particulier, il est donc plus intéressant de majorer le prix d’acquisition des frais et charges au réel plutôt que d'utiliser les forfaits de majoration.

La diminution du prix de vente des frais et charges de cession

Si vous avez engagé des frais pour céder votre résidence secondaire, ces frais peuvent venir en diminution du prix de vente. Il s’agit notamment des frais d’agence immobilière.

L’imposition de la plus-value de cession de votre résidence secondaire en 4 étapes

Maintenant que nous avons l’assiette de la plus-value imposable de votre résidence secondaire, il convient de calculer l’impôt à payer. Le calcul de l’impôt sur la plus-value est relativement simple et se fait en 4 étapes :

Pratique de l’abattement pour durée de détention
Application d’un éventuel abattement exceptionnel
Application du taux forfaitaire de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux
Calcul de la taxe supplémentaire sur les plus-values élevées

Étape 1 : L’abattement pour durée de détention

L’abattement pour durée de détention vient réduire l’assiette de la plus-value imposable en fonction de la durée de détention de votre résidence secondaire. Il convient de distinguer deux types d’abattement :

l’abattement relatif à la détermination de la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu ;
l’abattement relatif au calcul des prélèvements sociaux.

En effet, ne vous y trompez pas ! L’abattement pour le calcul des prélèvements sociaux n’est pas le même que celui pour l’impôt sur le revenu

Durée de détention de la résidence secondaire	Taux d’abattement applicable par année pour le calcul de l’impôt sur le revenu	Taux d’abattement applicable par année pour le calcul des prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0%	0%
Entre la 6e année et la 22e année	6% / an	1,65% / an
Entre la 22e année (révolue)	4% / an	1,6% / an
À partir de la 22e année	Exonération totale	9% / an
À partir de la 30e année	Exonération totale	Exonération totale

Ainsi, l’exonération de l’impôt sur la plus-value est acquise à partir de la 22e année de détention tandis que l'exonération des prélèvements sociaux est acquise à partir de la 30e année.

Étape 2 : L’abattement exceptionnel sur la cession d’une résidence secondaire

En plus de l’abattement pour durée de détention, il est possible de bénéficier d’un abattement exceptionnel sur la plus-value de votre résidence secondaire.

Dans notre cas spécifique, il s’agira d’un abattement de 70 % si :

la résidence secondaire est située dans une zone géographique caractérisée par un important déséquilibre entre offre et demande de logement ;
la résidence secondaire a été acquise en vue de sa démolition pour une reconstruction d’un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs (appartements).

Étape 3 : L’application du taux forfaitaire d’impôt et des prélèvements sociaux sur la plus-value

Après application des abattements, vous pouvez calculer le l’impôt à payer sur votre plus-value imposable. Il s’agit d’un taux forfaitaire de 36,2 % décomposé de la manière suivante :

17,2 % au titre des prélèvements sociaux ;
19 % au titre de l’impôt sur le revenu.

**Attention** : Comme nous l’avons dit, l’assiette de la plus-value est différente pour le calcul des prélèvements sociaux en raison de l’abattement pour durée de détention.

Étape 4 : La taxe complémentaire sur les plus-values supérieures à 50 000 euros

Les plus-values imposables supérieures à 50 000 euros (après application des abattements) sont soumises à une taxe complémentaire allant de 2 à 6 % du montant de la plus-value. Le taux de la taxe supplémentaire pour les plus-values élevées dépend du montant de la plus-value :

Montant de la plus-value nette (PV)	Montant de la surtaxe
Entre 50 000 et 60 000 euros	2% PV - (60 000 - PV) x 1/20
Entre 60 000 et 100 000 euros	2% PV
Entre 100 000 et 110 000 euros	3% PV - (110 000 - PV) x 1/10
Entre 110 000 et 150 000 euros	3% PV
Entre 150 000 et 160 000 euros	4% PV - (160 000 - PV) x 15/100
Entre 160 000 et 200 000 euros	4% PV
Entre 200 000 et 210 000 euros	5% PV - (210 000 - PV) x 20/100
Entre 210 000 et 250 000 euros	5% PV
Entre 250 000 et 260 000 euros	6% PV - (260 000 - PV) x 25/100
Plus de 260 000 euros	6% PV

PV = Plus-value imposable

Les cas d’exonération de plus-value sur la vente d’une résidence secondaire

Contrairement à la cession d’une résidence principale, la plus-value réalisée sur la vente d’une résidence secondaire n’est pas exonérée d’impôt sur le revenu. Toutefois, dans certains cas spécifiques, la cession peut être exonérée d’impôts :

la plus-value imposable est inférieure à 15 000 euros pour personne seule (ou 30 000 euros pour un couple) ;
vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 4 ans et le résultat de la vente de la résidence secondaire va être réemployé pour l’acquisition de votre résidence principale.

Réemploi de la plus-value : vendre votre résidence secondaire pour acheter un autre bien immobilier

Voilà, vous êtes parfaitement au fait du calcul de la plus-value sur la revente de votre résidence secondaire. Si votre optique est d’acheter un nouveau bien immobilier avec le résultat de la vente, sachez qu’il existe des solutions de financements particulièrement avantageuses.
Selon votre situation et vos objectifs, il est possible de souscrire :\

un prêt relais ou un prêt achat revente pour assurer le financement du nouveau bien immobilier avant la vente de l’ancien\
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