Achat d'une maison ou d'un appartement : nos conseils pour réussir votre premier achat immobilier

Vous souhaitez franchir le cap et devenir propriétaire ? Un premier achat immobilier est un moment important de votre vie. Pour le réussir, on vous propose 8 conseils piochés auprès de nos courtiers immobiliers.

Alors, par où débuter votre premier achat immobilier ? Pour éviter de vous éparpiller, commencez par le commencement, c’est-à-dire le financement. Généralement pour acheter votre premier appartement ou votre première maison, vous aurez besoin d’effectuer un emprunt immobilier. Reste à savoir combien pour déterminer votre budget immobilier !

Une fois que vous saurez combien vous pouvez emprunter, vous ferez le point sur le type de biens immobiliers qui vous fait vraiment rêver.

Conseil n° 1 : Déterminez votre capacité d’emprunt pour votre premier achat immobilier

C’est la base. Inutile de vous lancer dans une recherche tous azimuts si aucune banque n’accepte de vous suivre dans votre achat immobilier. Sauf si bien entendu, vous disposez d’une mise de départ suffisamment importante pour acheter cash.

Connaître le montant que vous pouvez emprunter vous épargnera bien des frustrations ou au contraire vous donnera de belles surprises. Autant dire que la détermination budget immobilier est la clé de la réussite de votre premier achat immobilier. Cela vous permettra de savoir si vous avez la possibilité de faire construire une villa avec piscine au lieu de devenir propriétaire d’un tout petit deux-pièces (quoiqu’à Paris, c’est plutôt pas mal !).

La meilleure solution, ou en tout cas la plus simple pour déterminer votre capacité d’emprunt, c’est encore d’utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt. En quelques clics, vous découvrirez combien vous pouvez emprunter.

Conseil n° 2 : Budgétez tous les frais inhérents à un premier achat immobilier

Vous n’êtes pas sans savoir que le crédit immobilier ne constituera pas votre seule dépense. Pour votre premier achat immobilier, vous devrez aussi payer :

les frais de notaire
les frais de garantie (notamment si vous passez par un organisme de cautionnement, une IPPD ou une hypothèque)
les frais de dossier de l’emprunt immobilier
les frais de courtage

Outre les frais inhérents à un achat immobilier, il serait avisé de prévoir :

les frais d'ameublement de votre nouveau chez vous
les éventuels travaux de rénovation et de mise aux normes
les éventuels travaux d’agrandissements
si vous achetez votre premier appartement, il faudra aussi anticiper les travaux envisagés par la copropriété à brève échéance

Bon à savoir : les frais annexes d’un premier achat immobilier (et des suivants d’ailleurs) sont rarement inclus dans le prêt immobilier. Pour y faire face, vous devez vous constituer un apport personnel.

Conseil n° 3 : Vérifiez si vous avez droit à des aides financières

Il existe une multitude de prêts aidés, dont une grande partie est réservée aux primo-accédants. Ne renoncez pas à votre rêve à l’accession immobilière parce que vous disposez de revenus modestes ! Des dispositifs sont spécialement conçus pour vous donner un coup de pouce et vous aider à réaliser votre premier achat immobilier.

Conseil : allez faire un tour notre page consacrée aux prêts aidés, l’un d’eux vous permettra peut-être d’augmenter votre budget immobilier.

Sinon, vous pouvez notre petit tableau récapitulatif pour faciliter votre premier achat immobilier !

Type de prêt aidé	Premier achat immobilier ?	Durée du prêt aidé	Taux d’intérêt	Montant maximum	Caractéristiques du prêt aidé
PTZ	Oui	20 à 25 ans	0 %	138 000 euros	Remboursement différé
Eco PTZ	Oui	15 ans max	0 %	30 000 euros	Cumulable avec un PTZ
PAS	Oui	5 à 35 ans	2,9 % max	Totalité	Frais de dossier et de notaire réduit, Cumulable avec un PTZ
Prêt action logement	Oui	20 ans max	1 %	25 000 euros	Ouvert aux salariés et fonctionnaires
Prêt épargne logement	Oui	2 à 15 ans	2,2 %	92 000 euros	Obligation d’ouvrir un PEL

Conseil n° 4 : Appartement ou maison ? Déterminez vos besoins immobiliers

On en a fini avec les conseils financiers à l’achat immobilier, on passe maintenant au vif de sujet. À moins de chercher une maison au fin fond de la Creuse (après tout, pourquoi pas), vous allez dénicher pléthore de biens sur les sites Internet et dans les vitrines des agents immobiliers. Il vous faut donc faire le point sur le type de bien que vous souhaitez acheter et les critères qui vous apparaissent vraiment indispensables. Voici une check-list des questions à vous poser :

Préférez-vous acheter un appartement ou une maison ?
Êtes-vous prêt à faire des travaux ? Si oui, quel genre de travaux (rénovation, agrandissement…) ? Parce qu’entre un petit coup de peinture sur le mur de salon et une réfection totale, il y a un monde.
De quelle superficie avez-vous besoin ?
Avez-vous envie/besoin d’un ascenseur, une terrasse, une place de parking, un garage fermé, d’une baignoire, d’une vue, etc ?

Vous allez sans doute répondre oui à tout, donc prenez le temps de prioriser vos critères. Car il n’est pas sûr que même en y consacrant une vie entière, vous trouviez LE logement qui les réunit tous.

Conseil n° 5 : Choisissez si vous préférez acheter un bien immobilier neuf ou ancien

Deux options s’offrent à vous pour votre premier achat immobilier :

Le neuf : il s’agit des ventes sur plan, aussi appelées vente en l’état future d’achèvement (VEFA de leur petit nom) et des constructions réalisées par un promoteur ou un architecte. Dans ce second cas, prenez bien en compte le coût d’acquisition du terrain ! Dans les zones où le prix de l’immobilier est très bas, l’opération achat du terrain + construction d’une maison peut revenir bien cher que d’acquérir une super villa achevée il y a 5 ans.
L’ancien : c’est l’hypothèse la plus fréquente, car c’est sur ce secteur que se concentrent la plupart des ventes.

Pour vous décider, on vous dresse le portrait des avantages et inconvénients de chacun :

Dans l’immobilier neuf : vous rentrerez dans un logement qui fleure bon la peinture fraîche, vous pouvez décider de l’agencer comme bon vous semble et prévoir les commodités que vous désirez. Le neuf peut être un excellent choix pour l’achat de votre premier appartement ou maison car le logement respectera les dernières normes de performance énergétique, les frais de notaire seront moins élevés (2 à 3 % contre 8 % dans l’ancien)…

Comme tout n’est jamais parfait, le problème avec un achat dans le neuf, c’est qu’il est quasiment impossible de trouver un emplacement en centre-ville (à moins que la ville ne sorte elle-même de terre, ce qui est rare, vous en conviendrez). Il vous reviendra plus cher (10 à 20 % de plus qu’un bien ancien), et donc, potentiellement, il disposera d’une superficie moins grande. Enfin, vous n’êtes pas à l’abri d’un retard dans le chantier.

Il est donc important de bien analyser vos besoins avant votre premier achat immobilier en neuf et de vous assurer que vos revenus seront stables pendant plusieurs années pour faire face aux mensualités de remboursement de votre crédit immo.

Dans l’immobilier ancien : le charme des vieilles pierres ou d’un appartement haussmannien, un emplacement central, la possibilité d’emménager rapidement, des tarifs plus attractifs : autant de raisons qui peuvent vous conduire à réaliser un premier achat immobilier dans l’ancien.

En revanche, on trouve de tout et de rien sur ce marché, vous devrez peut-être effectuer des travaux pour mettre le logement à votre goût (ou tout simplement pour qu’il soit habitable), l’isolation thermique et phonique peut laisser à désirer et il n’est pas sûr qu’il réunisse tous les critères auxquels vous êtes attaché.

Ceci étant, l’achat d’un premier appartement dans l’ancien est une excellente solution puisque cela vous permettra d’avoir le choix quant à l’emplacement soit la possibilité de vous loger dans les centre ville, secteur où le marché de l’immobilier est souvent le plus dynamique.

Quant à l’achat de votre première maison, l’avantage de l’ancien est moins notable bien que cela va dépendre de la disponibilité de terrain à bâtir dans la commune visée. Sauf à trop vous écarter des bassins d’emploi, il est souvent difficile d’acheter une maison en neuf.

Conseil n° 6 : Estimez les prix du marché immobilier

Le marché immobilier, c’est la rencontre entre les vendeurs qui cherchent à dégager une belle plus-value et les acheteurs en quête d’un bon plan et du prix le plus bas. Il fluctue en fonction de tout un tas d’éléments, comme la mise en place d’une politique urbaine spécifique, la construction d’une ligne de tram, etc. Une chose est sûre : les biens sont plus souvent surévalués que sous-évalués.

Vous devez donc cibler un ou plusieurs quartiers dans lesquels vous souhaitez réaliser votre premier achat immobilier et ensuite, déterminer le prix au mètre carré réel. Trois solutions :

Comparer les biens similaires en vente dans un même secteur et établir une moyenne. On ne vous cache pas que c’est long, laborieux, et pas forcément totalement fiable ;
Contacter un ou plusieurs agents immobiliers pour leur demander une estimation ;
Consulter les fiches des notaires. Ce sont eux qui finalisent les transactions immobilières, ils connaissent donc parfaitement le marché, et à quel prix les biens se vendent vraiment. Rendez-vous, donc sur le baromètre immobilier des notaires!

Conseil n° 7 : Faites-vous conseiller pour votre premier achat immobilier

Autre conseil pour l’achat d’un appartement ou une maison : entourez-vous ! En tant que primo-accédant, vous n’avez pas forcément toutes les clés en main pour décrypter les pièges du marché immobilier. Peut-être que vous ne savez pas non plus comment vous y prendre pour commencer votre recherche. N’hésitez donc pas à faire appel à :

Un agent immobilier : Rien ne vous empêche de contacter Stéphane Plaza pour qu’il vous aide à dénicher le bien idéal, mais si vous n’avez pas envie de passer à la télé, un agent immobilier local fera très bien l’affaire. Ce ne sont pas les agences qui manquent partout en France ! Les chasseurs d’appartements connaissent parfaitement le marché et effectuent le travail de recherche à votre place, en fonction de vos critères.

Si vous manquez de temps ou si vous n’êtes pas sur place, c’est sans aucun doute une solution idéale. Bien entendu, elle a un coût. Cependant, les frais d’agence immobilière peuvent être amortis si le professionnel réussit une belle négociation sur le prix de vente.Lire aussi : Choisir une agence immobilière en ligne

Un notaire : Si vous pensez que le notaire est là seulement pour encaisser des honoraires sur votre acquisition, détrompez-vous ! De nombreuses études notariales se sont dotées d’un service de négociation immobilière, pour vous aider à mener à bien votre premier achat immobilier.

Là encore, cette prestation a un coût, déterminé librement entre vous, et là encore, vous pouvez l’amortir grâce à une décote négociée sur le prix de vente. Pour toute vente immobilière, le vendeur désignera un notaire, mais rien ne vous empêche de faire appel à un autre notaire pour vous accompagner dans votre achat.

Il pourra vous dispenser des conseils quant au montage d’acquisition possible surtout si vous souhaitez acheter à plusieurs sans être marié ou avec vos parents.

Conseil n° 8 : Faites le tour des sites Internet d’annonces immobilières

Vous préférez vous débrouiller tout seul ? Ce n’est pas un problème, Internet regorge de sites présentant des annonces immobilières de particuliers et de professionnels.

L’avantage de ces sites, c’est qu’ils disposent de fonctionnalités vous permettant d’intégrer vos critères de recherche pour respecter notamment votre budget immobilier (attention cependant à bien intégrer les frais d’acquisition dans les prix des annonces immobilières).

Photos, visites virtuelles, alertes sur les nouvelles annonces, vous pouvez sélectionner votre futur logement depuis votre canapé.

Conseil n° 9 : Préparez les visites

Autre conseil pour acheter votre première maison ou appartement : ne vous jetez pas sur le premier bien venu et prenez le temps d’en visiter plusieurs ! On le sait, dans certaines zones en tension foncière comme Paris, la demande est telle qu’il vous faut le plus souvent vous décider dans les dix minutes.

Dites-vous bien que nombreux logements sont mis en vente chaque jour, si ce n’est pas celui-ci, ce sera un autre. La précipitation est mauvaise conseillère. Bon, si vous trouvez du premier coup un bien proposé à un prix attractif et qui réunit tous vos critères,

faites une offre,
jouez à l’Euromillions après la visite.

Demandez à l’un de vos proches de vous accompagner. Il effectuera la visite avec un regard neutre et pourra vous conforter (ou pas) dans votre choix. S’il est déjà passé par la case premier achat immobilier, c’est encore mieux !

Enfin, ne vous contentez pas de visiter seulement le logement, faites un tour dans l’immeuble pour voir s’il est bien entretenu, si les autres habitants ont l’air bruyants ou pas, bref, si vous vous sentirez bien ici. Idem, promenez-vous dans le quartier pour savoir s’il possède des commodités (commerces, écoles, transports en commun), s’il est vivant, bien fréquenté…

Remarque : Pour votre gouverne, sachez qu’une offre ne vous engage pas définitivement, vous pourrez vous rétracter sans justifier de motif soit au moment de la signature du compromis de vente (en refusant de signer) soit pendant la période de rétractation prévue par ce dernier.

Conseil n° 10 : pensez à la revente !

Ok, vous allez signer sur un crédit sur au moins 15 ans, mais les biens se revendent bien plus tôt : 8 ans en moyenne. Arrivée d’un enfant, mutation professionnelle, séparation constituent autant de motifs pour quitter les lieux plus tôt que prévu. Un conseil donc pour votre premier achat immobilier : pensez d’ores et déjà à la revente ! Une bonne localisation vous aidera par exemple à trouver facilement un repreneur.

Pour votre premier achat immobilier, il est donc important de vous orienter faire des biens fonctionnels pouvant correspondre à une large catégorie d’acheteur. Sauf à bénéficier d’un prix intéressant, évitez les RDC ou les 7e étages sans ascenseur !

Conseil n° 11 : Négociez le prix de vente

On vous le disait plus haut, il n’est pas rare que les biens soient surestimés. Dans certaines villes très prisées, comme la capitale, Lyon ou Bordeaux, vous serez rarement en position de négocier. Mais dans les villes en tension foncière moindre, rien ne vous empêche de proposer un prix à la baisse. Faites valoir des travaux éventuels, le fait que le logement est depuis longtemps sur le marché, mettez en avant la solidité de votre dossier emprunteur…

Conseil n° 12 : Pensez aux clauses suspensives

Ça y’est, vous savez quel bien vous allez acheter. Ultime conseil : contactez votre notaire pour déterminer quelles clauses rédiger dans le compromis de vente. Bien entendu, vous penserez à la clause suspensive pour l’obtention d’un financement (elle est obligatoire), mais également celles relatives au montant de la clause pénale, à l’obtention d’une autorisation administrative, etc.

Vous avez désormais toutes les clés en main pour réussir votre premier achat immobilier. On vous souhaite bonne chance pour finaliser votre projet !