Nos prévisions pour le marché immobilier en 2025

Le marché immobilier français a traversé une période de bouleversements majeurs au cours des deux dernières années, avec des baisses de prix marquées et un ralentissement des transactions en 2023, suivi de signes de reprise en 2024. Alors que nous nous tournons vers 2025, de nombreux facteurs influencent les prévisions pour le marché immobilier, qu'il s'agisse des taux d'intérêt, de l'évolution des prix ou encore des attentes des acheteurs et des vendeurs. Dans cet article, nous vous proposons une analyse approfondie des tendances passées et présentes pour vous aider à anticiper ce que réserve le marché de l'immobilier en 2025.

État des lieux sur les prix de l’immobilier en 2024

Avant de nous pencher sur les prévisions de 2025, faisons un bref retour en arrière.

En 2024, le marché immobilier français a subi des évolutions contrastées, marquées à la fois par une baisse des prix dans de nombreuses régions et une reprise dans certaines grandes villes. L’impact de l’augmentation des taux d'intérêt et des conditions d'octroi de crédit a été significatif, limitant l’accès à la propriété pour de nombreux ménages. Cependant, des signes de stabilisation et de reprise modérée se sont manifestés à partir du troisième trimestre 2024, notamment dans certaines grandes métropoles où les prix sont repartis à la hausse.

Le contexte historique du marché de l’immobilier entre 2023 et 2024

Entre 2023 et 2024, le marché immobilier a été dominé par une correction des prix amorcée en 2023. Cette baisse est la conséquence d’une hausse continue des taux d'intérêt depuis 2022, qui a freiné la demande et conduit à une contraction des ventes. En 2024, cette tendance s’est confirmée, avec une diminution des transactions, particulièrement dans l’immobilier ancien. Les prix ont chuté en moyenne de 5 % au niveau national, et certaines régions, notamment l’Île-de-France, ont connu des baisses encore plus marquées.

Astuce : Pour comprendre les mécanismes de formations des taux immobiliers, vous pouvez consulter notre article sur l'évolution des taux immobiliers !

La reprise à la hausse du marché de l’immobilier au 3e trimestre 2024

Malgré un premier semestre difficile, une reprise a commencé à s’observer à partir du troisième trimestre 2024. Des ajustements ont été constatés dans les conditions de financement, avec une légère baisse des taux immobiliers et un assouplissement des critères d’octroi de crédit.

Cette amélioration a permis à certains marchés urbains de voir les prix repartir à la hausse, notamment à Paris avec une hausse de +0,6 % en septembre 2024.

Bien que cette hausse reste limitée à certaines grandes villes, elle pourrait annoncer une reprise plus large du marché pour 2025.

Quels sont les facteurs influençant le marché de l’immobilier ?

Pour faire des prévisions du marché de l’immobilier en 2025 au plus proche de la réalité, il convient de comprendre ce qui influence aujourd’hui le marché de l’immobilier.

Le marché immobilier est influencé par une combinaison complexe de facteurs financiers, économiques et sociétaux. En 2024, plusieurs éléments structurants continuent de jouer un rôle essentiel, qu'il s'agisse des taux d'intérêt, des dynamiques de demande et d'offre, ou encore des anticipations des acteurs du marché. Une compréhension de ces différents facteurs est cruciale pour prévoir les tendances du marché en 2025.

Comprendre l’influence des taux immobiliers sur le marché de l’immobilier

Avec l’augmentation des salaires, les taux d’intérêt sont l'un des principaux moteurs du marché immobilier depuis maintenant plus d’une décennie. En 2023 et 2024, l'augmentation des taux de crédit immobilier a directement impacté la capacité des ménages à emprunter. Lorsque les taux sont bas, l'accès au crédit est plus abordable, stimulant ainsi la demande de logements, et inversement lorsque les taux augmentent.

Pour mieux comprendre ce phénomène, observons les prix de l’immobilier en France en fonction de l’évolution des taux du crédit.

Sur une plus longue période, on observe une corrélation inverse entre les taux immobiliers et les prix de l'immobilier en France. Bien que corrélation ne signifie pas causalité, le lien direct que joue le coût du crédit dans le pouvoir d’achat immobilier est indéniable. Encore aujourd’hui, plus de 60 % des achats immobiliers se font à crédit. Or, plus le taux d’intérêt est bas, plus la capacité d’emprunt sera importante pour une même mensualité.

Pour rappel, une mensualité de crédit considérée comme soutenable par les banques (et fortement recommandé par le HCSF) est de 35 % du revenu.

Le rôle du taux d’intérêt est donc déterminant dans la construction de la demande immobilière à salaire constant.

Factuellement, la hausse brutale des taux d’intérêt en 2023 est très largement responsable de la baisse des prix immobiliers observée les deux dernières années. Il est donc légitime de se demander si une baisse des taux ne devrait pas entraîner le phénomène inverse !

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Le rôle de l’augmentation des revenus nominaux dans l’évolution des prix immobiliers

Les taux d’intérêt n'expliquent pas en totalité les évolutions des prix de l’immobilier. Il ne faut pas oublier le facteur essentiel qu’est le salaire nominal. Si celui-ci augmente, le pouvoir d’achat immobilier augmente par l’effet de deux mécanismes :

L'apport est potentiellement plus important.
La capacité d’emprunt est augmentée, car elle est fonction du taux d’endettement de 35 %, lui-même fonction des revenus. En période de taux bas, l’effet est multiplicatif.

Durant les deux dernières années, le salaire nominal a augmenté par l’effet de l’inflation (notamment). Son augmentation n’étant pas significative, on peut considérer qu’il a joué tout au plus un rôle de léger amortisseur face à l’augmentation des taux, limitant ainsi la baisse de l’immobilier.

Au-delà de ces phénomènes en lien avec le crédit immobilier, il existe d’autres facteurs structurels affectant l’offre et la demande du marché de l’immobilier.

Les facteurs structurels affectant la demande immobilière

La demande immobilière est influencée par plusieurs facteurs structurels :

Démographie : L'évolution de la population, notamment l'augmentation du nombre de ménages, favorise une forte demande, notamment dans les grandes métropoles. Les migrations internes, avec un attrait croissant pour les zones périurbaines et les villes moyennes, affectent également les dynamiques locales du marché.
Vieillissement de la population : Le vieillissement de la population s’accompagne notamment de phénomènes de sous occupation des logements et de concentration du patrimoine où les personnes âgées peuvent avoir tendance à conserver leur logement prévu pour plusieurs personnes alors qu’elles y vivent seules.
Les nouveaux modes de vie : Notre époque est marquée par des évolutions sociologiques importantes entraînant des changements de la composition des ménages. La demande de logement individuel a fortement augmenté, et les instabilités conjugales influencent fortement la demande de logement.

Ces phénomènes structurels peuvent jouer à la hausse sur la demande immobilière à long terme. Mais aucun changement majeur n’est à signaler depuis les deux dernières années de sorte que leur influence sur la prévision du marché de l’immobilier en 2025 est minime.

Les facteurs structurels affectant l’offre immobilière

Du côté de l’offre, plusieurs contraintes influencent la production et la disponibilité de biens immobiliers :

Disponibilité des terrains : En France, la raréfaction du foncier dans les zones tendues, comme l’Île-de-France ou les grandes métropoles, limite la construction de nouveaux logements. Cela pousse les prix à la hausse, tandis que l’étalement urbain reste une problématique cruciale.
Coûts de construction : L’augmentation des coûts des matériaux de construction et la pénurie de main-d'œuvre qualifiée, exacerbée par la crise énergétique, ont freiné le développement de nouveaux projets immobiliers. Les promoteurs sont également confrontés à des régulations environnementales de plus en plus strictes, qui alourdissent les coûts. Quand on couple ce phénomène avec la raréfaction du foncier (qui fait mécaniquement monter son prix), les opérations de construction neuve ont du mal à trouver un équilibre financier viable.
Politiques d'urbanisme : Les plans locaux d'urbanisme (PLU) et les lois de protection de l'environnement influencent également l’offre. Les retards dans l'octroi des permis de construire et les restrictions sur les nouvelles constructions pèsent sur l'offre de logements neufs. Certaines mairies peuvent être suspicieuses à l’idée de construire de nouveaux logements face à la pression des habitants qui ne veulent pas voir leur ville se densifier.

Le secteur du neuf et de la promotion immobilière est véritablement en crise. Cela entraîne des licenciements et des faillites dans le secteur. Ce phénomène pourrait jouer le rôle d’accélérateur dans la reprise du marché de l’immobilier en 2025. Certaines compétences ayant été perdues (en raison de la réduction de la masse salariale), cela pourrait prendre un certain temps avant que le marché du neuf reprenne des couleurs pour compenser la pression acheteuse immobilière et l’augmentation des prix via une augmentation de l’offre.

Le rôle des anticipations dans la formation des prix de l’immobilier et du volume des ventes

Les anticipations des acheteurs et des investisseurs jouent un rôle central dans la formation des prix de l’immobilier. Lorsqu'ils anticipent une hausse continue des prix, les acheteurs tendent à se précipiter pour acquérir des biens, ce qui fait augmenter les prix encore plus rapidement. À l'inverse, lorsque des signaux de ralentissement, comme la hausse des taux ou une baisse des transactions, apparaissent, la prudence gagne les marchés, ralentissant la croissance des prix.

Du côté des vendeurs, on peut observer un phénomène similaire. Hors vente contrainte, les vendeurs ont tendance à repousser la mise en vente des biens en cas d’anticipation de baisse du marché.

Ainsi, lorsque les anticipations sont à la baisse, le marché de l’immobilier se rétracte au niveau volume de vente, mais pas nécessairement en termes de prix (du moins dans un premier temps). Le marché perd de son dynamisme et les offres immobilières sont principalement portées par des vendeurs contraints (en raison d’un décès ou d’une séparation par exemple), prêt à négocier les prix à la baisse.

Autrement dit, une anticipation à la baisse des prix entraîne une baisse des transactions qui se traduit in fine par une baisse des prix. Cette dynamique peut être inversée par de nouvelles anticipations notamment en cas de signaux positifs sur une baisse potentielle des taux. C’est ce à quoi nous avons assisté en juillet 2024, avec une première baisse des taux directeurs de la BCE.

Quelles prévisions peut-on faire pour le marché de l’immobilier en 2025 ?

Le marché de l’immobilier montre d’ores et déjà des signes de stabilisation voire de reprise à la hausse. Cette tendance en 2025 devrait se poursuivre toute chose égale par ailleurs.

Nous l’avons vu au début de cet article : la hausse brutale des taux immobiliers est la cause première du ralentissement de l’immobilier sur ces deux dernières années. Les ménages qui avaient pris l’habitude d’emprunter à 1 % pour un achat immobilier ont vu le coût du crédit multiplié par 4 en l'espace d’un an, entraînant une inadéquation entre les prix de l’immobilier et la capacité des ménages à acheter.

Aujourd’hui, la situation est différente :

Les prix de l’immobilier ont globalement baissé par rapport au pic de 2022.
Le coût du crédit a aussi baissé de 1,5 points environ par rapport au pic de 2023.

On assiste donc à un nouvel alignement entre offre et demande. Les biens aux prix actuels trouvent plus facilement preneur et les banques ont rouvert les vannes du crédit.

Bien que l’année 2024 ne brille pas par un record en matière de transaction, il est probable que la situation s’accélère à mesure que les taux diminuent. Le 17 octobre 2024, la BCE a annoncé une nouvelle baisse des taux directeurs de 25 pts de base confirmant la tendance à la baisse des taux sur l’année 2025 !

Chez Helloprêt, en tant que courtier immobilier, nous observons une forte hausse de la demande de prêt immobilier. Si l’on considère que les opérations de vente peuvent prendre 1 à 2 mois à se réaliser, il est fort probable que le volume de transaction augmente en fin d’année 2024.

Sauf événements impromptus, l’ensemble de ces signaux positifs nous laisse à penser que l’année 2025 sera une année d'inversion de tendance avec un retour à la hausse du marché de l’immobilier.

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Conclusion : faut-il investir dès maintenant dans l’immobilier ?

Maintenant ces prévisions du marché de l’immobilier pour 2025 établies, que faut-il faire ? Attendre que la tendance se confirme ou se lancer dès maintenant dans son projet immobilier ?

Le marché de l’immobilier est un véritable paquebot qui prend du temps à afficher des tendances claires en raison de l’inertie à l’achat. Sur le terrain, l’inversion de tendance s’observe déjà avec des délais de vente plus courts et des marges de négociations moins importantes du côté des acheteurs. Lorsque la presse affichera clairement que la tendance se sera inversée, il sera certainement déjà trop tard pour profiter de la combinaison de taux bas et de l’immobilier à prix décoté.

Si vous avez un projet d’investissement locatif ou d’achat de résidence principale, c’est certainement le meilleur moment pour se lancer. Ne vous en faites pas : si les taux continuent de diminuer, vous aurez tout le luxe de le renégocier via une opération de rachat de crédit ! Votre courtier Helloprêt se tient prêt à vous accompagner dans toutes les démarches relatives à votre financement immobilier !

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