Comment calculer les quotités d'acquisition pour un achat immobilier à plusieurs ?

Vous êtes concubins, mariés, pacsés et vous souhaitez acquérir un bien immobilier à deux ? Vous avez déniché une grande villa et vous envisagez de l’acheter avec votre frère, sœur ou des amis ?  Si l’achat immobilier à plusieurs est assez fréquent, il comporte tout de même des risques.

Rien ne vous garantit en effet que des conflits ne naissent à court, moyen ou long terme. Pour vous en prémunir et éviter la foire d’empoigne, il convient de clarifier dès le départ qui est propriétaire de quoi. C’est toute la question des quotités d’acquisition !

On doit envisager deux cas de figure : un achat en cash et un achat avec un emprunt immobilier. Tout ce que vous devez savoir sur les quotes-parts d’acquisition !

Acheter à plusieurs : quelles conséquences ?

 Avant de nous intéresser aux quotités d’acquisition, revenons un moment sur les conséquences d’un achat à deux ou plus, car elles ne doivent pas être négligées. 

Par défaut, lorsque vous réalisez une acquisition à plusieurs, vous êtes placés sous le régime de l’indivision. Il présente un avantage : il ne nécessite aucune formalité ni le versement de frais particuliers. Tous les biens peuvent faire l’objet d’une indivision, appartement, maison, terrain, qu’ils soient bâtis ou en construction. 

• L’unanimité des décisions, indépendamment de la quotité d’acquisition

L’indivision présente aussi des inconvénients. D’une part, toutes les décisions portant sur le logement doivent être prises à l’unanimité, indépendamment de la quotité d’acquisition que vous détenez.

En d’autres termes, que vous soyez propriétaire à 70 % du bien et votre frangine à 30 % ne change rien. Si elle décide de vous mettre des bâtons dans les roues en refusant les réparations qui s’imposent, par exemple, vous ne pouvez pas l’y contraindre. Vous vous exposez donc potentiellement à des situations de blocage.

• L’impossibilité de s’opposer à la revente du bien, même avec la quotité d’acquisition la plus élevée

Comme en dispose l’article 815 du Code civil : « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

Si votre sœur décide de mettre le bien en vente, vous ne pourrez pas vous y opposer. Toutefois, vous disposez d’un droit de préemption grâce auquel vous pouvez racheter en priorité sa quote-part d’indivision.

Maintenant que vous êtes conscient des risques, entrons dans le vif du sujet.

Lire aussi : Tout savoir sur l’achat immobilier en indivision

Comment déterminer les quotités d’acquisition des acheteurs ?

Le calcul de la quote-part immobilier repose sur le prix de revient du bien. En clair, combien celui-ci vous a coûté en totalité. Et c’est à partir de ce chiffre que vous pourrez calculer la quotité d’acquisition de chacun.

Son comptabilisés par le prix de revient du bien :

• Le prix d’achat ;
• L’indemnité d’immobilisation ou dépôt de garantie ;
• Les frais de notaire, qui comprennent les émoluments du notaire, les droits et taxes ainsi que les frais et débours ;
• Les frais d’agence immobilière ;
• Le compte de prorata si vous achetez un bien immobilier en copropriété, qui comprend le fonds de roulement du syndic, les charges de copropriété, la taxe foncière…).

 Par exemple, vous souhaitez acheter une maison en vente à 250 000 €. Comme elle est ancienne, les frais de notaire se montent à 8 %, soit 20 000 €. L’agent immobilier s’offre au passage une commission de 3 %, soit 7 500 €. Le prix de revient est ainsi de : 250 000 + 20 000 + 7 500 = 277 500 €.

Vous connaissez à présent l’assiette de calcul des quotités d’acquisition.

Lire aussi : Comment choisir son notaire ?

Comment faire le calcul de la quote-part immobilier ?

Ici, il faut faire une distinction selon si l’achat immobilier est réalisé avec ou sans prêt immobilier. Pour information, le paiement du prix de revient ne peut être effectué que par les coacquéreurs. Si votre maman souhaite vous donner un coup de pouce à cette occasion, elle devra verser les fonds sur votre compte personnel, et non pas directement au notaire.

Calcul de la quote-part pour un achat comptant

Dans sa comptabilité, le notaire doit constater l’origine des fonds ayant servi à financer le prix de revient. Pour ce faire, il enregistre l’identité du titulaire du compte depuis lequel le versement a été émis. Là, il convient de distinguer selon si le compte bancaire est un compte personnel ou un compte-joint.

• Le versement provient d’un compte personnel

Le notaire constate ici qu’une seule personne est à l’origine du virement, en mentionnant « Virement de X euros par personne A ». L’acte de partage de propriété indiquera donc que le versement est à 100 % en votre nom.

• Le versement provient d’un compte-joint

Vous décidez de procéder au règlement du prix de vente du bien depuis votre compte-joint que vous détenez en couple. Dans cette hypothèse, le versement apparaît à 50 % chacun.

Exemple de calcul de la quotité d’acquisition en cash

Dans un premier temps, il faut constater l’origine des fonds. Dans un second temps, on procédera à la détermination des quotités d’acquisition. 

Walter White et Skyler White décident d’acheter un appartement à 290 000 €.

Comme les affaires de Walt marchent bien en ce moment, il prend en charge :

• Le paiement la commission d’agence (10 000 €) ;
• Les frais de notaire (22 400 €) ;
• Une fraction du prix de vente (75 500 €).

Actuellement en arrêt maternité, Skyler ne travaille pas. Ses économies lui permettent de financer :

• Le dépôt de garantie (14 500 €) ;
• Une fraction du prix de vente (50 000 €).

Walter et Skyler ont mis de l’argent de côté et décident d’en consacrer 150 000 € pour cette acquisition.

• Origine des fonds pour l’acquisition

• Détermination des quotités d’acquisition

Calcul de la quote-part pour un achat avec un crédit immobilier

 La banque vous demandera très certainement de disposer d’un apport personnel pour l’emprunt. La répartition pour les quotités d’acquisition fonctionne de la même manière qu'expliqué précédemment, selon si les fonds proviennent d’un compte personnel ou joint.

Principe : contribution au remboursement en quotes-parts égales

Si vous choisissez de financer l’achat immobilier en commun avec un emprunt, alors sachez que la banque vous considérera comme des codébiteurs solidaires. De fait, la responsabilité du remboursement vous appartiendra à concurrence du nombre que vous êtes. À deux, vous êtes tenu de rembourser chacun 50 %, à quatre, à 25 %, etc. 

Concrètement, l’établissement prêteur vous imposera de souscrire un compte-joint sur lequel seront prélevées les mensualités. Seule exception : si vous choisissez de souscrire chacun un prêt ou si vous rédigez une convention expresse avec la banque qui organise une obligation au remboursement différente. 

Il ne s’agit là que d’une présomption de remboursement. Vous pouvez donc tout à fait décider de rembourser l’emprunt différemment entre vous, par exemple en fonction du montant de vos revenus.

Exemple de calcul de la quotité d’acquisition avec prêt immobilier

Cette fois-ci, Skyler prend en charge sur son compte perso :

-   14 500 € des frais de garantie ;

-   30 000 € du montant de la vente.

De son côté, Walter finance sur son compte perso :

-   10 000 € de commission ;

-   75 500 € du prix de vente ;

-   22 400 € de frais de notaire.

Le compte-joint est mis à contribution comme suit :

-   20 000 € sur le prix de vente ;

-   150 000 € pour l’emprunt bancaire

• Origine des fonds

• Quotités d’acquisition

Vous savez désormais tout sur comment calculer les quote-parts d’une acquisition immobilière. De notre côté, on peut vous permettre d’obtenir le meilleur taux pour concrétiser votre projet ! Utilisez notre simulateur ou contactez un courtier !