Divorce et succession : rachat de soulte avec un prêt immobilier

À la suite d’une séparation, d’un divorce ou d’une succession, vous pouvez vous retrouver en indivision sur un bien immobilier commun. Une possibilité s’offre à vous : racheter la part de votre ex ou de vos frères et sœurs. Comment fonctionne le rachat de soulte ? Quel est son coût ? Comment le financer ? (Spoiler : avec un crédit immobilier). On vous explique tout.

La soulte, c'est quoi ?

Avant d’aborder le rachat de soulte, on va d’abord définir ce qu’est une soulte. Cette notion juridique est précisée dans l’article 826 du Code civil (ce qui vous fait une belle jambe, mais on aime être précis) et désigne la somme d’argent qu’une personne doit verser à une autre en compensation d’un partage inégal.

Parce qu’un exemple sera plus parlant, mettons que vous receviez en héritage une maison de 400 000 € et votre sœur un appartement de 300 000 €. Vous seriez sans doute très content, mais convenez d’une chose : c’est une situation injuste. Puisque vous disposez des mêmes droits sur ce patrimoine, vous auriez dû recevoir chacun 350 000 € ((400 000 + 300 000) / 2 pour ceux qui ont passé un Bac L). Pour rétablir l’équité, vous devez verser une compensation financière à votre frangine : c’est la soulte.

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Le rachat de soulte en indivision, en quoi ça consiste ?

Maintenant que vous êtes incollable sur la soulte, on va pouvoir aborder le rachat de soulte. Revenons aux bases. Vous avez acheté un bien immobilier avec votre ex ou vous le recevez en succession au décès de vos parents. Si le partage n’a pas été prévu par contrat, ce qui est souvent le cas, vous vous trouvez en situation d’indivision sur le logement. En clair, vous en êtes collectivement propriétaires. Vous n’avez pas forcément envie de rester dans cette situation, et vous pouvez préférer devenir pleinement propriétaire dudit bien. Pour ne pas léser votre ex ou votre fratrie, vous devez leur racheter leur part en indivision : c’est le rachat de soulte.

Le rachat de soulte suite au divorce

Vous vous séparez, les biens que vous possédez ensemble doivent être partagés, peu importe votre régime matrimonial. Première possibilité : aucun de vous deux ne souhaite rester dans la maison familiale. Vous la mettez sur le marché, vous partagez le prix de vente en prenant en compte l’apport en fonds propres que vous avez réalisé, ainsi que votre régime mat’ (communauté réduite aux acquêts, communauté universelle, séparation de biens). Fin de l’histoire.

Deuxième possibilité, et c’est celle qui nous intéresse, vous préférez conserver votre résidence principale. Vous devez donc procéder à un rachat de soulte. Le calcul de la valeur de la soulte diffère selon si vous avez acheté le bien avec un crédit ou non et si celui-ci est ou non soldé. Voici le déroulé de la procédure :

Le prononcé du divorce

Avant de réaliser le rachat de soulte, il faut impérativement que votre divorce ait été prononcé et que le juge ait rendu un état liquidatif. Pourquoi ? Tout simplement pour que le juge acte le fait que vous souhaitiez racheter la part de votre ex-moitié, et que celle-ci est bien d’accord sur le principe. Sachez en outre que l’un de vous deux peut demander (mais pas forcément obtenir) l’attribution préférentielle du bien. Et si le juge l’accepte et que cette situation n’est pas équitable, alors l’époux qui reçoit le bien devra payer une soulte. Reste maintenant à en déterminer le prix.

L'évaluation du bien

Pour déterminer le prix du bien, on se base sur sa valeur actuelle, et non celle de l’achat. Pour éviter tout conflit ultérieur avec votre ex, on vous recommande chaudement de confier cette estimation à un expert, agent immobilier ou, mieux encore, notaire. Ce dernier connaît parfaitement le marché immobilier, puisque c’est lui qui finalise les transactions. Dans les deux cas, ces professionnels vous délivreront une attestation de valeur, qui donnera une vision au plus juste du prix de votre logement.

Après, si vous vous entendez bien avec votre ex, ce que l’on vous souhaite d’ailleurs, vous pouvez tout à fait déterminer à l’amiable le prix de votre logement. Le recours à un expert n’est en aucun cas une obligation !

Comment calculer le rachat de soulte après une séparation ou un divorce ?

On vous le disait plus haut, le calcul n’est pas le même selon si vous avez financé l’acquisition du bien avec un prêt immobilier, et si celui-ci est encore en cours.

Le bien immobilier n'a pas été payé par un crédit ou celui-ci est déjà soldé :

C’est l’hypothèse la plus simple, car le rachat de la soulte portera sur le prix estimé du bien divisé par le pourcentage de votre droit.

Prenons un exemple : vous avez acheté un bien en commun de 200 000 €, sans apports de fonds propres et vous êtes mariés sous le régime de la communauté aux acquêts. Si vous souhaitez conserver le logement, vous devrez payer 200 000 / 2 soit 100 000 € à votre ex.

On vous parlait de pourcentage de votre droit juste au-dessus, parce qu’il est possible que vous ayez acquis le bien dans des proportions différentes (70 % / 30 % par exemple). La règle reste la même pour le rachat de soulte, il vous suffit juste d’appliquer le pourcentage.

Le bien a été financé par un crédit encore en cours de remboursement

Les choses se corsent un peu, mais pas au point que vous ne puissiez pas suivre. Dans ce cas, il faut prendre en compte le capital restant dû.

La formule est la suivante :

soulte = (prix du bien – capital restant dû) /2.

Parce qu'avec des chiffres, c'est mieux, partons du principe que le capital restant dû sur ce bien de 200 000 € et de 40 000 €.

Ce qui nous donne : (200 000 – 40 000) / 2 = 80 000 €.

La soulte du divorce sera donc de 80 000 €, mais gardez en tête que vous devrez aussi payer le capital restant dû à la banque. En gros, l'opération vous reviendra au total à 120 000 €.

Bon à savoir : puisque vous avez acheté à deux, l'emprunt immobilier comporte sans doute une clause de solidarité. Pensez bien à demander à votre banquier la désolidarisation du prêt en cours pour désengager votre ex !

Comment calculer le rachat de soulte dans le cadre d’une succession ?

Le rachat de soulte en succession est beaucoup plus simple, puisqu’on ne tient pas compte du fait que le bien fasse ou non l’objet d’un crédit. En effet, le capital restant dû éventuel sera pris en charge par l’assurance de prêt suite au décès, aucune raison de s’en soucier, donc.

Le montant de la soulte que vous devez dépend du nombre de personnes qui composent votre fratrie.

Exemple de calcul de rachat de soulte en succession

Supposons que vous avez un frère et une sœur et que la maison de votre parent est estimée à 300 000 €. Vous voulez la garder, vous devez verser 200 000 € (une part de 100 000 € à votre frère et une part de 100 000 € à votre sœur. Simple. Basique).

Comment financer le rachat de parts d’une indivision ?

Deux options s’offrent à vous pour envisager le rachat :

le rachat de soulte avec apport personnel
le rachat de soulte avec un emprunt avec ou sans apport personnel

Ceci étant, à moins de posséder des fonds propres conséquents, vous aurez sans doute besoin d’un financement pour réaliser le rachat de soulte. Vous pouvez donc tout simplement souscrire un emprunt auprès de votre banque préférée (ou d’une autre qui vous fait une meilleure offre grâce à l’intervention d’un courtier immobilier talentueux). Pour info, certains établissements prêteurs sont spécialisés dans le rachat de soulte, mais sinon, vous aurez recours à un crédit classique. Celui-vous vous sera accordé selon les mêmes critères qu’habituellement :

Un taux d'endettement qui n'excède pas 35 %, sauf à disposer d'un excellent dossier. La pension alimentaire que vous versez suite au divorce sera comptabilisée dans les charges ;
Un reste à vivre suffisant, pour ne pas mettre en péril votre budget ;
Des relevés de banque où n'apparaissent pas de découvert bancaire (peu importe qu'il soit autorisé ou non, c'est un critère quelque peu rédhibitoire pour l'obtention d'un crédit) ;
Une garantie personnelle (cautionnement) ou réelle (hypothèque, IPPD).

Autre possibilité, si vous devez en outre rembourser le capital restant dû : le rachat de crédits sous la forme d’un regroupement de crédits. L’opération consiste à regrouper en une seule mensualité le financement nécessaire au rachat de la soulte et au remboursement du capital restant dû. Attention, cette solution peut impliquer des frais dont on vous parle juste après. Elle peut néanmoins présenter une utilité concrète pour optimiser votre taux d’endettement. En effet, il est possible de rallonger la durée de remboursement du capital restant dû afin de réduire les mensualités du prêt et donc limiter les effets d’un rachat de soulte à crédit sur votre capacité d’emprunt.

Quels sont les frais liés au rachat d’une part de maison ou d’un appartement ?

Malheureusement, le rachat de soulte suppose en outre un certain nombre de frais :

Les frais de notaire : ils comprennent les émoluments de l’homme de loi, mais également des taxes de publicité foncière. Le bien change de mains, ce qui implique une inscription au service de la publicité foncière, que vous connaissez peut-être mieux sous son ancien nom, la conservation des hypothèques ;
Les pénalités de remboursement anticipé si vous optez pour la restructuration de dettes (le rachat de crédit). Elles ne peuvent pas excéder 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts du capital remboursé par anticipation, au taux moyen du prêt. C’est pourquoi, il convient dans un premier temps d’envisager plutôt une renégociation du prêt immobilier.

Il ne vous reste plus qu’à savoir quel taux vous pouvez obtenir pour votre rachat de soulte. On vous invite à utiliser notre simulateur de prêt ou à contacter un courtier HelloPrêt !