Succession ou séparation : comment racheter les parts d’une maison ou d’un appartement ?

Les achats à plusieurs ne finissent pas toujours bien… Il arrive parfois que l’un des ex-conjoints ou concubins soit obligé de racheter les parts de son ex-moitié pour conserver l’immeuble et éviter la vente.

De même, lors d’une succession, la maison familiale et les autres biens immobiliers peuvent aboutir à une indivision entre les héritiers. Situation instable par nature, l’indivision implique à terme le rachat de part. Comment fonctionne le rachat de part en matière de divorce ou de succession ? Quelle fiscalité ? Existe-t-il des alternatives intéressantes ?

C’est ce que nous allons voir ensemble ! Mais avant tout, mettons-nous au point sur la question de l’indivision, sujet central du rachat de part.

L’indivision née d’un achat à plusieurs, d’une succession ou d’une séparation

L’indivision est le régime juridique par défaut applicable aux situations où plusieurs personnes détiennent un droit de propriété sur un bien indivisible tel qu’un bien immobilier. Cela va de soi, il est impossible de couper un immeuble en deux pour attribuer une partie à l’un et le reste à l’autre.

Pourtant, dans les faits, plusieurs personnes peuvent se retrouver propriétaires d’un même bien soit en raison d’une succession ou à l’issue d’un divorce. L’indivision peut aussi résulter d’une volonté des indivisaires lors d’un achat à plusieurs au moyen le plus souvent d’une convention d’indivision.

En quoi consiste l’indivision ?

L’indivision se traduit par la copropriété d’un bien où chaque indivisaire possède une part proportionnelle à son apport. Par exemple, si un bien immobilier a été acheté 200 000 euros et que l’un des indivisaires a déboursé 150 000 euros pour son acquisition, sa part sera équivalente à 75 %.

Mais parfois, la répartition ne tient pas compte de la prépondérance de l’investissement de chaque indivisaire notamment lorsque l’indivision résulte d’une succession, d’un pacs en indivision ou d’un mariage.

Par exemple, si le bien immobilier est acheté dans le cadre d’un pacs sous le régime de l’indivision, les partenaires sont propriétaires à 50 % du bien sans prendre en compte le fait qu’un des partenaires a plus contribué que l’autre à l’achat.
Lire aussi : Effectuer un achat immobilier avec un pacs

De même, dans le cadre d’une succession, les héritiers se partagent en principe à parts égales l’actif successoral (cela peut se dérouler autrement notamment en présence d’un testament ou d’un conjoint survivant). Le partage de la succession peut aboutir à l’indivision d’un ou plusieurs biens immobiliers avec un régime apportant plusieurs conséquences.

Le régime par nature temporaire de l’indivision

Sauf convention contraire, il est possible de sortir de l’indivision à tout moment soit en envisageant un rachat de part ou, à défaut, en mettant en vente le bien immobilier.

La sortie de l’indivision à tout moment

Le régime de l’indivision est un régime instable par nature puisque “nul n’est censé rester dans l’indivision” (article 815 du Code civil). Cette formulation signifie qu’à défaut de convention d’indivision stipulant l’inverse, l’un des indivisaires peut provoquer le partage à tout moment.

La sortie de l’indivision : rachat de part ou vente du bien immobilier ?

Il en résulte deux options pour les autres indivisaires :

le rachat de part ou le rachat de soulte;
la vente du bien immobilier et le partage du résultat de la vente entre les indivisaires en fonction de leurs parts respectives.

Cette dernière possibilité n’est pas forcément idéale, surtout si le bien immobilier a été acquis récemment. Il est probable que l’augmentation du marché de l’immobilier ne soit pas suffisante pour absorber les frais d’achat qui peuvent représenter entre 8 et 10 % pour un immeuble ancien. La vente de la maison ou de l’appartement peut se traduire par une moins-value pour les indivisaires.

Lire aussi : Comment fonctionne le rachat de part d’un bien en indivision ?

Peut-on forcer un rachat de part d’une maison ou d’un appartement ?

Que vous vous sépariez de votre concubin ou que vous héritiez d’une maison en indivision, il n’est en principe pas possible de forcer les autres indivisaires à vous vendre leur part.

Par contre, comme l’indique l’article 815 du Code civil, vous avez le droit de provoquer la vente du bien immobilier si vous souhaitez sortir de l’indivision. Les autres indivisaires, s’il refuse la vente, doivent alors vous acheter vos parts.

Pour résumer :

Vous ne pouvez pas forcer les indivisaires à vous vendre leurs parts.
Le rachat de part n’est possible que si l’un des indivisaires témoigne sa volonté de quitter l’indivision.

Le rachat des parts à l’issue d’une succession d’une maison familiale ou d’un appartement

Il est possible que vous héritiez avec vos frères et sœurs de la maison familiale ou d’un appartement, à des fins locatives ou non. Alors comment se passe le rachat de part dans ce cas de figure ?

L’estimation de valeur des parts de la maison ou de l’appartement

Dans ce cas, il faudra dans un premier temps estimer la valeur du bien immobilier. La valeur du bien immobilier peut être établie d’un commun accord entre les indivisaires. Il est néanmoins recommandé de faire intervenir un professionnel tel qu’un agent immobilier (voire plusieurs) afin d’éviter la naissance d’un conflit postérieurement au rachat de part.

La rédaction de l’état liquidatif devant notaire

Une fois la valeur de chaque part établie, les héritiers devront se présenter devant un notaire afin qu’il rédige l’acte officiel à savoir l’état liquidatif. Ce document est souvent comparé à un compromis de vente sauf qu’il concerne l’achat d’une quote-part d’un bien immobilier.

Combien coûte un rachat de part à l’issue d’une succession ?

Nécessairement, le rachat de part d’une maison ou d’un appartement dans le cadre d’une succession occasionne des frais à la charge des indivisaires acquéreurs. Ils sont calculés sur le montant total de la transaction :

les droits d’enregistrement à hauteur de 4,50 % ;
les émoluments du notaire pour la rédaction de l’état liquidatif (entre 1,5 % et 2 %;
la taxe communale additionnelle (généralement de 1,2 %).

Le rachat des parts suite à une séparation

Le rachat de part d’une maison ou d’un appartement suite à une séparation comporte plusieurs subtilités selon la nature de l’engagement des conjoints. En effet, selon que l’indivision résulte d’un divorce ou d’un concubinage, les conséquences ne sont pas les mêmes tant au niveau de la fiscalité que de la répartition des parts.

De plus, il faudra prendre en considération que le bien immobilier en indivision a été dans la plupart des cas acquis grâce à un prêt immobilier souscrit au nom des deux ex-partenaires.

Le rachat des parts du conjoint après un divorce

Cela va de soi, le rachat de soulte lors d’un divorce ne peut qu’intervenir une fois le divorce prononcé par le juge.

À noter que le juge évite que des ex-conjoints se retrouvent en indivision sur un bien immobilier et qu’il est possible de se mettre d’accord avant le prononcé d’un divorce pour éviter l’indivision (et donc le rachat de soulte).

La valeur du bien immobilier détenu par les ex-conjoints

Comme pour le rachat de part à l’issue d’une succession, les ex-conjoints devront tomber d’accord sur la valeur bien immobilier quitte à faire appel à un professionnel pour faciliter son évaluation.

Remarque : Le jugement liquidatif du divorce détermine la valeur du bien immobilier si ce dernier était présent dans la communauté des époux.

L’estimation de la part de l’ex-conjoint

Ensuite, il convient de prendre en compte différents éléments pour estimer la valeur de la part à racheter telle que :

le montant restant dû du prêt immobilier
les quotités d’acquisition si les mariés avaient notamment opté pour le régime de la séparation de biens ou dans certains cas spécifiques de la communauté réduite aux acquêts (les fonds provenaient d’un héritage ou le bien a été acquis à deux avant le mariage…)

Remarque : L’acte notarié d’acquisition du bien immobilier précise la part respective des indivisaires.

Si le bien immobilier a été acquis dans le cadre d’un mariage avec le régime de communauté universelle ou dans le cadre du régime de la communauté réduite aux acquêts (avec des ressources issues de la communauté), à défaut de jugement contraire, la valeur de la part devrait être égale à 50 % du bien immobilier. Pour connaître la valeur de la soulte, il convient de soustraire le montant restant dû du prêt immobilier et de diviser le résultat par deux.

Exemple : Un couple possède un bien immobilier de 200 000 euros à 50 % chacun. Le capital restant dû du bien immobilier sous-jacent est de 100 000 euros. Pour racheter la soulte de votre ex-conjoint, vous devrez lui verser 50 000 euros.

Combien coûte le rachat de soulte après un divorce ?

Pour finaliser le rachat de soulte, vous devrez vous présenter devant un notaire pour qu’il procède à l’enregistrement de l’état liquidatif occasionnant des frais à votre charge (acquéreur) :

les droits d’enregistrement à hauteur de 4,50 % ;
les émoluments du notaire pour la rédaction de l’état liquidatif (entre 1,5 % et 2 %;
la taxe communale additionnelle (généralement de 1,2 %).

Le rachat de part après la dissolution d’un Pacs

Selon le régime du Pacs choisi, les règles du rachat de part à la suite d’une dissolution peuvent différer.

Pacs : le principe de séparation de biens

En principe, à défaut de clauses contraires, le Pacs est soumis au régime de la séparation de biens. Ce régime signifie que la valeur de la part de l’ex-partenaire de Pacs va dépendre de sa quotité d’acquisition. Si ce dernier n’a pas contribué personnellement à l’achat de la maison, vous n’aurez pas à racheter une quelconque part. Dans le cas contraire, il faudra calculer la valeur de sa part à racheter en fonction des sommes investies.

Remarque : L’acte notarié d’acquisition du bien immobilier précise la part respective des deux partenaires de Pacs. À noter que le fait que le financement n’ait pas eu lieu dans les mêmes proportions ne change pas la quotité d’indivision.

Rachat de part issue d’un Pacs sous le régime de l’indivision

Le Pacs peut aussi être conclu sous le régime de l’indivision. Ce régime signifie que les partenaires de Pacs sont propriétaires à 50 % des biens acquis à compter de l’union.

Dès lors, le rachat de part d’une maison en cas de dissolution du Pacs implique de racheter 50 % de la valeur du bien (après retranchement du capital restant dû à la banque).

Le rachat de part après un concubinage

Au sens du droit, le concubinage n’a pas véritablement d’existence légale et ne génère aucun droit et devoir pour les concubins. En d’autres termes, il s’agit d’une sorte de collocation où un achat immobilier entre concubins s’assimile à un achat immobilier à plusieurs dans sa forme la plus classique.

Ainsi, la procédure du rachat de part d’une maison ou d’un appartement résultant d’un concubinage suit la même logique (si vous avez acheté en indivision) avec néanmoins quelques différences :

la répartition des parts du bien dépend de l’apport de chacun dans l’achat du bien immobilier (donc la répartition n’est pas nécessairement en 50/50). L’acte notarié d'acquisition mentionne la part de chacun des acheteurs ;
la valeur de la soulte n’est pas diminuée du montant du prêt immobilier si les concubins ont souscrit séparément un prêt pour l’acquisition du bien indivis. Le vendeur de la part va donc devoir solder son prêt avec le montant de la soulte entraînant des pénalités de remboursement anticipé.

À noter qu’en présence de co-emprunteurs, il est possible de faire basculer le prêt en totalité sur indivisaire souhaitant acheter la part. Ainsi, le montant à payer pour le rachat de part sera diminué du restant dû du prêt immobilier transféré.

Cette solution est particulièrement intéressante si vous avez souscrit un prêt à un taux avantageux.

Les avantages de la SCI pour le rachat de part

Pour éviter le régime de l’indivision, la SCI est une excellente candidate. Il s’agit d’une société spécialisée dans la détention de biens immobiliers. Divisé en parts sociales, le bien immobilier est la propriété de la SCI qu’elle peut mettre à disposition gratuitement aux associés (à un couple ou des concubins par exemple).

La SCI présente un avantage certain puisque les parts sociales peuvent se vendre, s’échanger et se donner en limitant les frottements fiscaux et notamment les droits d’enregistrement inhérents à l’état liquidatif d’un rachat de parts.

En matière de succession, la SCI permet aussi d’éviter les problématiques consécutives à la volonté d’un indivisaire de quitter l’indivision. Grâce à la SCI, les héritiers associés peuvent s’échanger et racheter leurs parts sociales en évitant la revente forcée du bien immobilier. Idéal pour conserver la maison de famille dans le patrimoine familial !