Comment rédiger un bail de location ?

Typologie du bail

Que vous ayez choisi de louer un appartement ou une maison, le bail doit obligatoirement être écrit et signé par le bailleur et le locataire à l'entrée de ce dernier dans le logement. Chacune des parties, y compris les garants ou les cautions personnes physiques, doit en recevoir une copie.

Le bail de location type

Depuis le 1er aôut 2015, le contrat de bail doit respecter un modèle établie par la loi. Cette dernière indique les informations nécessaires à l'établissement d'un contrat de bail. Elles concernent les parties prenantes mais aussi le logement en lui-même.

Durée du bail de la location vide

Si vous louez un logement vide, la durée du bail est de trois ans minimum. Une durée pouvant être allongée à six ans si le locataire est une personne morale.

Le propriétaire peut cependant louer pour des durées inférieurs mais à condition d'avoir une dérogation. Il doit justifier de sa nécessité de ne pas pouvoir louer 3 ans. Il peut s'agir d'un départ à la retraite ou encore du besoin de loger un membre de sa famille. Quelle que soit cette obligation, elle doit apparaître sur le contrat de location de façon à ce que le locataire en ait connaissance et puisse s'organiser avant l'échéance de son contrat. Si vous êtes propriétaire, pensez dans la mesure du possible à regarder sur le long terme afin de vous faciliter la vie (et celle du locataire) en cas d'imprévu.

Et la location meublée ?

Contrairement à la location vide, le contrat de location d'un logement meublé est limité à un an renouvelable. Si le locataire est étudiant et loue pour l'année universitaire, la loi prévoit un aménagement et le bail peut être ramené à neuf mois.

Quelles informations sur le bail de location ?

Informations sur le bailleur et locataire

Le contrat de location doit obligatoirement indiquer :

• Le nom et l'adresse du bailleur, qu'il soit une personne physique ou un professionnel en charge du dossier ;
• Le nom du locataire ;
• La date d'entrée dans le logement ;

Informations sur le logement

Le contrat de location doit obligatoirement indiquer :

• La surface habitable ;
• L'énumération des parties communes ;
• La description du logement (nombre de pièces, type de logement, cave, garage, jardin, piscine, etc.) ;
• Le détail des travaux et rénovations réalisés au sein du logement depuis le départ de l'ancien locataire ;

Informations sur le loyer

Cela va sans dire, le contrat de location doit comporter obligatoirement le montant du loyer. Mais pas que ! Le mode de règlement est également exigé, qu'il s'agisse d'un prélèvement automatique ou d'un paiement par chèque.

Le bailleur doit aussi indiquer le montant de la dernière quittance de loyer de l'ancien locataire afin que le nouveau puisse constater l'évolution du loyer qui varie chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur. Ce dernier la conserve durant toute la durée de la location. Pour lui c'est une réserve dans laquelle il peut puiser dans l'éventualité où le locataire lui doit de l'argent à la fin du bail.

Il n'est pas obligatoire mais généralement demandé par les bailleurs. Son montant est fixé à un mois de loyer pour un logement vide, deux mois pour un meublé. Le tarif doit être indiqué sur le contrat.

Les pièces à joindre au contrat

Comme tout contrat qui se respecte, les parties doivent fournir une liste de documents avant de signer. Voici les documents indispensables au contrat de location :

• L'état des lieux du logement afin de comparer l'état du lieu à l'entrée et à la sortie ;
• Le dossier de diagnostics techniques

⚠ Avant de mettre votre bien en location, il est nécessaire de faire réaliser un diagnostic de votre logement par des experts afin d’évaluer son état.

Quatre diagnostics sont obligatoires ( Diagnostic de performance énergétique, état des risques naturels, miniers et technologiques, état des installations de gaz et d'électricité, constat des risques d'exposition au plomb**).**

• Le cas échéant, un exemplaire du règlement de copropriété ;
• Une copie de la convention Anah ou APL ;
• Une copie de la grille de vétusté ;
• L'inventaire des équipements d'un logement meublé

Informations complémentaires au contrat

En plus des informations portant sur le logement, le bailleur et le locataire, les parties peuvent s'entendre sur une durée de bail fixe mais aussi sur une augmentation de loyer après la réalisation de travaux de modernisation ou de rénovation.

Tout est possible dans le contrat de bail de location, à condition bien entendu de l'indiquer dans le contrat.

Les clauses abusives

La loi sur les rapports locatifs du 6 juillet 1989 indique dans son article 4 que certaines clauses ne peuvent figurer dans le bail de location car elles sont considérées comme une entrave à la liberté du locataire.

Parmi elles :

• Contraindre le locataire à souscire une assurance aurpès d'une société choisie par le bailleur ;
• Imposer le prélèvement automatique du foyer ;
• Demander le prélèvement du loyer sur le salaire du locataire ;
• Prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun (notamment dans le cadre d'une colocation) ;
• Engager le locataire à l'avance à des remboursements au titre des réparations locatives sur la base d'une estimation réalisée par le seul bailleur ;
• Prévoir la résiliation du bail pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance pour risques locatifs ou la constatation par le juge de troubles du voisinage ;
• Diminuer ou supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat ;
• Autoriser le bailleur à percevoir un dédommagement en cas d'infraction au bail ou au règlement de copropriété ;
• Interdire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou religieuse au locataire ;
• Facturer l'état des lieux de sortie au locataire, sauf en cas de recours à un huissier de justice ;
• Prévoir un renouvellement tacite du contrat pour une durée inférieure à trois ans ;
• Exonérer le propriétaire de toute responsabilité ;
• Interdire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement sur place ;
• Demander au locataire le versement d'autres sommes à l'entrée dans le logement que celles prévues (dépôt de garantie, frais d'agence, état des lieux) ;
• Imposer des frais de relance ou d'expédition de la quittance ;
• Rendre le locataire automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
• Interdire au locataire de demander une indemnisation pour des travaux de plus de 21 jours ;
• Permettre la résiliation du bail au moyen d'une ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester ;
• Obliger à souscrire un contrat distinct pour la location d'équipements.

Renouvellement du bail

Lorsque le bail arrive à son terme et que le bailleur et le locataire souhaitent continuer, le contrat de location peut être reconduit. Sans signalement de la part de l'un ou l'autre, il est reconduit tacitement dans les mêmes dispositions dans l'esprit du dicton “qui ne dit mot consent”.

Si les locations meublés et vides sont reconduites pour la même durée et selon les mêmes dispositions, la chanson est différentes pour les baux étudiants de 9 mois. Ils ne peuvent être reconduits automatiquement. La rédaction d'un nouveau bail est nécessaire.

Et si le loyer augmente ?

D'un bail à l'autre, il est possible que le loyer augmente significativement. Pour ce faire, le propriétaire doit prévenir le locataire au minimum 6 mois à l'avance et argumenter à l'aide de références de loyer que les logements du même standing sont proposés dans le voisinage à des prix plus élevés qu'actuellement.

Le locataire doit accepter la hausse par écrit mais il peut également contredire l'augmentation.

Cependant, si aucun juge n'a été saisi et que la discorde est toujours vivace, le contrat de location est reconduit dans les mêmes dispositions.

La fin du bail

Il y deux façons de mettre fin à un bail. Le locataire peut s'en aller et le propriétaire peut mettre fin au bail.

Dans le premier cas, le locataire doit prévenir 3 mois à l'avance. Dans le second, le propriétaire doit informer le locataire au moins 6 mois à l'avance.

Pour plus d'informations sur le bail de location, contactez l'équipe Helloprêt.