Droit de rétractation en achat immobilier

Après mûre réflexion, vous n'êtes plus du tout emballé par l'acquisition de cette maison dans la Creuse. Problème, vous avez déjà signé le compromis de vente. Ne paniquez pas, la loi a prévu plusieurs motifs de rétractation d'un achat immobilier. Déjà, vous bénéficiez d'un délai de réflexion après la signature de l'avant-contrat. Ensuite, vous pouvez mobiliser l'une des clauses suspensives pour le faire tomber. En dernier recours, vous n'aurez malheureusement d'autre solution que de verser des indemnités au vendeur.

Le délai de rétractation du compromis de vente

Première piste pour la rétractation d'un achat immobilier, le délai de réflexion que la loi prévoit après la signature du compromis ou de la promesse de vente.

1. Le compromis de vente, c'est quoi déjà ?

Vous avez visité cette maison et vous souhaitez l'acheter à tout prix. Il n'est pas possible de signer directement l'acte de vente définitif auprès du notaire. Pourquoi ? Tout simplement parce que vous ne pouvez pas démarcher les banques pour obtenir un prêt immobilier avant d'être en possession d'un compromis. Histoire de ne pas leur faire perdre leur temps tant que vous n'êtes pas réellement fixé. En revanche, une fois que vous avez signé un avant-contrat, vous constituez un client sérieux qu'elles voudraient bien avoir dans leurs fichiers.

Peut-être avez-vous déjà entendu dire que « le compromis de vente vaut vente ». En effet, cet avant-contrat vous engage tous les deux, vendeur comme acheteur, à conclure la vente définitive. En clair, d'un côté comme de l'autre, vous n'êtes pas censé interrompre la transaction avant son dénouement. À l'inverse, si vous avez signé une promesse de vente, seul le vendeur s'est engagé à vendre à un prix prédéfini. Assez logiquement, les parties recourent le plus souvent à un compromis de vente, plus sécurisant. Il peut être conclu directement entre le vendeur et vous (acte sous seing privé) ou chez un notaire (acte authentique). Un agent immobilier peut également servir d'intermédiaire et réaliser le compromis de vente.

Alors, devez-vous réellement aller au bout des choses ? Vous l'avez déjà compris, vous pouvez vous désister de votre engagement à chaque étape de l'achat immobilier. Toute la question est de savoir à quelles conditions, et si vous allez devoir payer ou non des indemnités.

Lire aussi : Tout savoir sur le compromis de vente

2. Le délai de rétractation d'un achat immobilier

La loi française prévoit bon nombre de mesures pour protéger l'acquéreur, en immobilier en droit de la consommation d'ailleurs. Le compromis de vente ne fait pas exception, et vous bénéficiez d'un délai de réflexion après signature, pour déterminer si vraiment, vous souhaitez vous engager.

Un délai de 10 jours

À l'origine, avec la loi SRU du 13 décembre 2000, vous disposiez seulement d'un délai de 7 jours pour la rétractation d'un achat immobilier. Puis la loi Hamon de 2014 est venue complexifier les règles, en introduisant un nouveau délai de rétractation de 14 jours pour les ventes signées hors établissement (c'est-à-dire ailleurs que sur le lieu de vente) ou à distance. Une disposition qui incluait certaines ventes immobilières, mais pas toutes. Face à ce manque d'homogénéité et après concertation avec les professionnels du secteur, un nouveau texte a vu le jour en 2015 : la loi Macron. Désormais, le délai de rétractation pour un achat immobilier est de 10 jours.

Votre compromis en main, un peu fébrile, vous vous demandez à compter de quand court ce délai ? Tout dépend :

- Vous avez reçu une notification du compromis de vente par lettre recommandée avec avis de réception : le point de départ est fixé au lendemain de la première présentation du courrier à votre domicile ;

- Vous avez reçu le compromis en main propre : la date de remise est mentionnée au compromis de vente et le décompte du délai démarre le lendemain.

Qui peut se rétracter ?

Est-ce que tout le monde est concerné par le droit à la rétractation en achat immobilier ? La réponse est non. Si vous êtes un professionnel de l'immobilier ou si vous procédez à l'acquisition par le biais d'une SCI ou d'une SARL familiale, vous n'en bénéficierez pas.

Quels sont les biens visés par le droit de rétractation ?

Le droit de rétractation s'applique uniquement à un local à usage d'habitation. Peu importe qu'il constitue votre résidence principale, votre résidence secondaire, ou que vous achetiez pour un investissement locatif. En revanche, exit les immeubles à usage mixte (achat d'un local d'habitation et d'un commerce, par exemple) et les locaux accessoires comme un garage ou une cave (si vous achetez une maison en même temps, c'est bon).

Une petite nuance qu'il vous faut connaître : l'usage du local est apprécié non en fonction de ses caractéristiques à l'achat, mais en fonction de ce que vous comptez en faire. Si vous envisagiez de transformer votre maison dans la Creuse en bureau, vous n'êtes pas couvert par le droit de rétractation.

Lire aussi : Acheter sa résidence principale : quel intérêt ?

3. L'envoi de la lettre de rétractation

Ouf, vous êtes dans les clous, le délai de rétractation de l'achat de la maison n'a pas expiré. Pour vous dédire, il vous suffit d'envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur si vous avez conclu un acte sous seing privé, ou au notaire dans le cadre d'un acte authentique. Les deux seront déçus, on n'en doute pas, mais peu importe. Vous n'avez pas besoin de justifier votre décision ou d'invoquer un quelconque motif pour annuler le compromis de vente.

L'annulation du compromis de vente grâce aux clauses suspensives

Le délai de rétractation est dépassé ? Vous pouvez encore vous en sortir sans pénalités grâce aux clauses suspensives. Bien entendu, elles doivent être mentionnées sur le compromis de vente. Toute la bonne foi du monde n'y changera rien : si les clauses suspensives n'ont pas été mises par écrit au contrat, passez au paragraphe suivant. Ou lisez quand même celui-ci, pour être mieux préparé la prochaine fois.

1. La clause d'obtention du prêt immobilier

À moins de disposer de fonds propres importants (TeamBettencourt), vous allez sans doute avoir besoin d'un emprunt pour financer l'acquisition de votre maison. La majeure partie des compromis de vente comportent donc une clause suspensive d'obtention d'un crédit immobilier. Si aucune banque n'accepte de vous prêter de l'argent, le contrat est annulé et vous n'aurez rien à payer au vendeur. En revanche, vous êtes tenu de prouver que plusieurs banques vous ont refusé le prêt. Impossible donc de venir au rendez-vous chez le notaire avec seulement la mine triste, vous devrez être en possession de ces justificatifs de refus.

La clause d'obtention d'un crédit immobilier n'est pas la seule mobilisable : préemption de la mairie ou du locataire, vente préalable d'un autre bien ou encore absence de servitude sur votre maison dans la Creuse constituent autant de moyens d'annuler la vente… Si c'est prévu dans le compromis.

Lire aussi : Quel est le rôle d'un notaire lors d'un achat immobilier ?

2. La rétractation d'un achat immobilier pour cause de sinistre

On l'évoque pour le plaisir d'être exhaustif, car dans les faits, il est très rare qu'un sinistre soit à l'origine de l'annulation d'un compromis. Vous pouvez donc demander la rétractation de l'achat immobilier si le bien a été ravagé par un incendie, une inondation, une tempête, etc. et qu'il est devenu « impropre à sa destination ». En clair, non habitable.

La carence du vendeur ou de l'acheteur

C'est l'hypothèse dans laquelle vous ne vous présentez pas au rendez-vous pour signer l'acte de vente. Par ce comportement passif/agressif, vous signifiez que vous n'avez plus du tout envie d'acheter, ce que le notaire va dûment acter dans un procès-verbal de carence. Et dans ce cas, le vendeur peut demander la vente forcée (très rare) ou des indemnités.

Quelles sont les indemnisations prévues par le droit de rétractation immobilier ?

Si le compromis est annulé pendant le délai de rétraction en immobilier, vous ne devez rien au vendeur. Les frais de garantie que vous avez versés vous seront restitués. En revanche, si vous n'honorez pas le rendez-vous ou si vous venez en disant que vous ne voulez plus acheter, vous allez devoir dédommager le vendeur. Eh oui, il vous a réservé son bien pendant tout ce temps, il avait déjà prévu d'aller se la couler douce à Bali avec l'argent de la vente : bref, vous allez être sanctionné pour avoir mis un terme à votre engagement (et à ses rêves).

• Carence de l'acquéreur : mobilisation de la clause pénale

Déjà, vous pouvez dire adieu au séquestre (5 à 10 % du prix de vente, en général) que vous avez versé chez le notaire. En outre, le compromis prévoyait peut-être aussi une clause pénale, souvent aussi de 10 %, que vous devrez payer au vendeur.

• L'exécution forcée de la vente ou le versement de dommage et intérêts

Légalement, comme le compromis de vente vaut vente, le vendeur peut exiger auprès d'un tribunal que vous signez l'acte définitif. Mais c'est une procédure complexe et longue à laquelle personne n'a réellement envie de s'exposer, d'autant plus que pendant tout ce temps, le bien ne peut pas être remis sur le marché. Le vendeur préférera donc demander des dommages et intérêts, dont le montant sera fixé par un juge. Là encore, il est usage de demander à l'acquéreur entre 5 et 10 % du prix de vente.

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