Tout ce qu'il faut savoir sur le titre de propriété

Vous vous êtes lancé dans un achat immobilier et vous attendez avec impatience le jour où vous seront enfin remis les clés et le titre de propriété. Ce dernier sert à prouver votre qualité de propriétaire sur un logement, c’est dire son importance ! Alors, à quoi ressemble un titre de propriété ? Où le trouver ? Comment faire si vous l’avez égaré ? On vous dit tout sur l’acte de propriété !

Qu’est-ce qu'un titre de propriété ?

Le droit de propriété sur un bien immobilier appartient à celui qui se peut revendiquer propriétaire au moyen d’un acte notarié : le titre de propriété. Grâce à ce papier, vous pourrez disposer librement du logement, dans le cadre prévu par la loi. Vous pouvez l’obtenir suite à une vente immobilière ou à une succession, qui formalisent le transfert de propriété. Le titre de propriété doit obligatoirement être signé par le notaire pour avoir une valeur juridique.

Le titre de propriété pour un achat dans l’ancien

Revenons un peu en arrière dans les étapes de l’achat immobilier. Vous avez visité le bien, effectué une offre d’achat, signé un compromis de vente et recherché le financement. Tout s’est bien passé, vous devez maintenant réitérer la vente pour qu’elle devienne définitive. Bien entendu devant un officier public, c’est-à-dire un notaire. Une fois que vous aurez signé l’acte définitif de vente, vous êtes officiellement propriétaire.

Contrairement à ce que vous pensez sans doute, ce n’est pas au D-Day que vous recevrez le titre de propriété. Tout simplement parce qu’il faut que le notaire le rédige et le publie au service de la publicité foncière. En attendant, il vous remet une attestation de propriété, pour que vous puissiez faire valoir vos droits et réaliser des démarches administratives. Vous pouvez donc habiter le logement dès cette date, sauf à avoir convenu d’une entrée en jouissance tardive avec le vendeur.

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Le titre de propriété pour une construction

Dans cette hypothèse, vous trouverez une mention relative au titre de propriété dans le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). L’acte d’acquisition que vous signez tient lieu de titre de propriété. Il en va de même pour une VEFA, ou vente en l’état d’achèvement.

Lire aussi : Comment calculer les frais de notaire

À quoi ressemble un titre de propriété ?

Avouez, vous espérez secrètement que le titre de propriété ressemble à un antique parchemin orné d’un sceau rouge. Déso de vous décevoir, mais il s’agit ni plus ni moins d’un recueil de feuilles A4 classique, plus ou moins épais selon les informations qu’il contient. Le titre de propriété comporte deux parties : la partie normalisée et la partie développée.

La partie normalisée

Elle permet l’identification des parties et comprend des mentions nécessaires à la publication foncière. Lesquelles seront ensuite utiles à l’administration fiscale pour calculer le montant des droits, impôts et taxes dont vous devrez vous acquitter. Vous y trouverez :

• Les informations relatives au notaire qui rédige le titre de propriété ;
• La désignation du vendeur : nom, prénom, adresse et régime matrimonial ;
• L’état civil, l’adresse et le régime mat’ de l’acquéreur ;
• La désignation du bien : adresse, numéro de parcelle, section cadastrale, superficie, et le nombre de lots s’il est en copropriété ;
• Les quotités si vous achetez dans le cadre d’un démembrement de propriété, notamment en viager, ou si vous recevez le logement par succession, en indivision avec d’autres personnes;
• Les servitudes : il s’agit par exemple du droit de passage accordé à un voisin, qui sera forcément transmis du vendeur à l’acquéreur ;
• Le prix de vente et les modalités de paiement ;
• Les indications fiscales relatives à des éventuelles plus-values, abattement, le partage des impôts et taxes entre le vendeur et l’acheteur, etc. ;
• La date de cession : elle sera utile pour calculer la future plus-value à la revente, s’il ne s’agit pas de votre résidence principale, mais d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. Elle sert également à déterminer la date d’entrée en jouissance du bien. Normalement, elle se fait au jour de la signature de l’acte définitif de vente, mais elle peut être décalée dans le temps ;

Un éventuel classement du bien en monument historique…

La partie développée

Le notaire va ici s’attacher à développer certains points du titre de propriété et ajouter des clauses sur demande du vendeur ou de l’acheteur. Cette partie varie donc au cas par cas. Elle peut contenir :

• Des dispositions relatives aux servitudes d’utilité publique ;
• Les taxes à payer si vous demandez des autorisations d’urbanisme ;
• Des dispositions d’urbanisme ;
• L’état hypothécaire ;
• La garantie d’éviction ;
• Le règlement de copropriété ;
• Des mentions sur le droit de préemption d’une collectivité locale et les éléments relatifs à sa purge ;
• L’origine de propriété : seront indiqués tous les propriétaires successifs du logement depuis 30 ans. Elle est très utile, car si vous trouvez des vices cachés, vous pourrez vous tourner vers tous les vendeurs pour obtenir réparation ;
• La liste des diagnostics techniques relatifs à l’amiante, au plomb, aux risques naturels, etc. Le détail de ces documents figurera dans l’annexe du titre de propriété.

Comment récupérer un titre de propriété ?

Vous ne repartirez pas de l’office notarial en possession du titre de propriété. Vous devrez patienter un peu ! Le notaire vous remettra seulement une attestation de propriété immobilière, qui vous permettra de réaliser vos démarches administratives. Et accessoirement de souscrire les différents abonnements à l’eau, l’électricité, le gaz…

Ce n’est que quelques mois plus tard que vous recevrez le titre de propriété, par voie postale. Il s’agira d’une copie authentique, le notaire conservant l’acte original au rang de ses minutes pendant 100 ans. Que se passe-t-il pendant ces quelques mois ?

Le notaire met à profit ce temps pour réaliser les formalités de publication foncière au service de publicité foncière, anciennement connu sous le nom de conservation des hypothèques. Une fois celle-ci effectuée, plus personne ne pourra venir contester votre droit de propriété sur le bien tel qu’il est décrit dans le titre de propriété.

Comment obtenir un titre de propriété perdu ?

Normalement, vous êtes censé conserver le titre de propriété tout au long de votre vie. Que faire si malgré de longues recherches, vous ne parvenez pas à remettre la main dessus ? Pas de panique, vous pouvez tout à fait en demander une copie au notaire qui l’a rédigé. Autre option, contacter le service de la publicité foncière qui a reçu la publication, pour qu’elle vous transmette un double.

Combien cela va-t-il vous coûter ? Sachez que les titres de propriété étant hors commerce, ils ne peuvent normalement pas vous être facturés. On dit normalement, parce qu’en pratique vous paierez toujours un petit quelque chose. Vous devrez en effet participer aux frais de désarchivage et de copie du document.

Que pouvez-vous faire avec le titre de propriété ?

On vous l’a expliqué plus haut, le titre de propriété atteste de votre droit de propriété sur un bien. Celui-ci comprend trois attributs :

1. L’usus : le droit d’user du logement. En clair, vous pouvez l’habiter ou le laisser vacant. Si vous avez acheté un terrain, vous pouvez y édifier une construction ;
2. Le fructus : le droit d’en percevoir les fruits. Pour employer un jargon moins juridique, vous pouvez percevoir les loyers tirés de la mise en location du logement. Ou en faire cadeau au locataire, par exemple, s’il s’agit d’un membre de votre famille ou d’un ami proche ;
3. L’abusus : le droit de disposer du bien. En tant que propriétaire, vous pouvez raser votre maison pour la reconstruire (ou pas), la modifier, l’agrandir, la transformer, la revendre, la donner... Personne ne peut vous en exproprier, sauf l’État sur motif légitime.

Vous disposez donc d’un droit absolu sur votre propriété. Un absolu relatif, puisque la loi vient encadrer les droits du propriétaire. Vous ne pouvez pas user de votre droit de propriété pour nuire à autrui. Un exemple ? Construire un édifice imposant dans le but de gâcher la belle vue sur la rivière de votre voisin. Vous ne pouvez pas non plus occasionner des troubles anormaux de voisinage. On vous déconseille donc de faire tous les jours la fête avec les copains jusqu’à 6 heures du mat’, avec les enceintes au maximum !

En bref sur le titre de propriété