Balcons et maisons de campagne : comment s’offrir un extérieur quand on vit à Paris ?

Certes, quelques chanceux ont pu rejoindre leur résidence secondaire avant le confinement. Mais la plupart d’entre nous se sont retrouvés enfermés dans un logement citadin, sans autre perspective que le mur de l’immeuble d’en face. Au bout de 45 jours, on se prend à rêver d’un balcon, d’une terrasse, d’un jardin, en bref, d’un extérieur ! Alors, un appartement avec balcon à Paris, combien ça coûte ? Restez locataire et s’offrir une maison à la campagne, c’est jouable ou non ? Des réponses !

Dénicher un balcon à Paris, possible ou pas ?

Quelques minutes sur les sites d’annonces immobilières en ligne donnent le ton : un balcon à Paris, c’est rare et c’est cher. Pour autant, pas question de payer plus que ce qu’il vaut réellement. On vous présentera plus bas la règle implicite qui permet de fixer le prix d’un logement avec balcon.

Une offre historiquement insuffisante

Malgré une longue recherche dans les méandres du Net, on est dans l’incapacité de vous dire combien il existe d’appartements avec balcon dans la capitale. Peu, en revanche, ça c’est certain. Alors pourquoi sont-ils si rares ? Un peu d’histoire !

Paris n’a pas toujours été la plus belle ville du monde, loin de là. Avant les années 1850, elle tenait plus du bourg moyenâgeux que de la cité de l’amour, avec ses ruelles tortueuses et ses maisons insalubres où se concentre une population toujours plus pauvre. Aux manettes du pays, Napoléon III décide de lancer de grands travaux pour agrandir la capitale et y améliorer les conditions d’hygiène. Il nomme le baron Haussmann préfet de Paris et lui confie la tâche immense d’« aérer, unifier et embellir la ville ». Celui-ci rase une bonne partie de l’existant pour construire de beaux immeubles en pierre de taille, qu’il agrémente de balcons. Mais leur nombre est déjà insuffisant par rapport au million d’habitants que compte Paris à l’époque. Et aujourd’hui, on y est 20 fois plus nombreux, ce qui creuse encore la pénurie de balcons. Pour la pallier (un peu), la majorité des programmes immobiliers neufs proposent aujourd’hui des balcons, souvent à tous les étages.

Des balcons concentrés sur deux étages des immeubles haussmanniens

Si vous vous êtes déjà promené les yeux en l’air dans la capitale, au risque de salir vos chaussures, vous avez peut-être remarqué que les façades des immeubles haussmanniens comportent deux rangées de balcons : une au deuxième étage, une autre au cinquième.

Le deuxième étage était réservé aux nobles, pour qu’ils ne se fatiguent pas trop à monter les marches. Ils disposaient d’un ou deux balcon(s) relativement spacieux, tandis que leurs domestiques s’entassaient au dernier étage, dans les chambres de bonnes. Au cinquième étage vivaient des ménages plus modestes, et leurs appartements s’ouvraient sur de minuscules extérieurs : les balcons filants. Haussmann les a imaginés seulement pour des raisons d’esthétismes et équilibrer ainsi les volumes en façade. En y regardant de plus près, vous constaterez que les balcons du cinquième étage sont bien moins ouvragés que ceux du deuxième. Et que dire de leur profondeur… Ne comptez pas vous y installer pour bouquiner ou prendre votre petit-déj !

Petit boom des terrasses à partir des années 50

On fait un bon dans le temps, quelques années après la Seconde Guerre mondiale. La construction est relancée et apporte un nouveau type d’extérieur : la terrasse. Si le balcon forme une avancée sur le vide, la terrasse, elle, repose forcément sur une structure (le toit, notamment).

En parlant rooftops, vous aurez remarqué qu’ils ne courent pas les rues et les toits à Paris, contrairement à d’autres grandes villes comme New-York ou Hong Kong. Quelques bars et restaurants en proposent, mais il est difficile d’en trouver pour l’habitat particulier. Encore la faute à Haussmann ! Ce dernier a utilisé massivement le zinc pour réaliser les toits de Paris. Or ce matériau doit être posé sur une structure en pente. Pas vraiment pratique pour une terrasse, vous en conviendrez. La transformation d’un toit en rooftop suppose en outre le respect d’une procédure exigeante. Vous devez d’abord recueillir l’approbation de la copro, puis demander ensuite l’avis des Architectes des Bâtiments de France. Lesquels se montrent plutôt réticents à sacrifier les antiques couvertures parisiennes sur l’autel des aménagements contemporains.

Ainsi, on dénombre peu d’immeubles avec terrasses à Paris et dans les communes environnantes. Ce marché de niche compte environ 10 000 biens. Ceux-ci se concentrent dans quelques arrondissements (12e, 15e, 16e, 19e et 20e) et dans les communes de proche banlieue (Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Vincennes, Issy-les-Moulineaux ou encore Saint-Mandé).

Comme pour les logements avec balcon, ceux avec terrasse ou rooftop suscitent toutes les convoitises. Mais pas à n’importe quel prix.

Un balcon à Paris, combien ça coûte ?

Corolaires au confinement qui s’éternise, les recherches de logements avec balcon à Paris progressent. Les acheteurs sont prêts à déménager dans des appartements plus petits tant que ceux-ci comportent un précieux extérieur. Un engouement et un déséquilibre de l’offre qui peut mener les vendeurs à gonfler substantiellement leur prix de vente. Pourtant, les balcons n’offrent pas tous les mêmes prestations et ne justifient pas forcément une surcote. Payer plus cher pour un balcon de 5 mètres carrés sur lequel on peut s’assoir et prendre son café, ok. Pour un filant sans profondeur qui permet seulement de contempler la vue en se tenant debout et en biais, c’est niet.

Le balcon n’est pas considéré comme une surface utile au sens de la loi Carrez. Pour être comptabilisé dans la superficie d’un appartement, un espace doit être clos, couvert et d’une hauteur de 1.80 mètre. Cependant, un balcon constitue un atout de taille lorsque l’on habite en métropole et permet donc une certaine valorisation du prix de vente. Rien n’est prévu dans la loi, mais les agents immobiliers ont pour habitude d’appliquer un facteur de pondération de la surface du balcon.

Bon à savoir : 1 mètre carré de balcon = 1/3 mètre carré « classique ». En clair, pour un balcon de 9m2, les agences conseillent une surcote du prix de vente correspondant à 3m2 de surface habitable.

En outre, d’autres critères peuvent faire évoluer la valeur du balcon :

Son exposition : au nord, en plein courant d’air, il sera moins valorisable que son équivalent plein sud ;
Le vis-à-vis : vous n’aurez pas forcément envie de vous faire bronzer en petite tenue si vous vous trouvez au premier étage et dans la ligne de mire de vos voisins. Vous profiterez plus de votre balcon si celui-ci se situe dans une avenue large et sur les hauteurs de l’immeuble. Ce qui peut justifier de mettre la main à la poche ;
La vue : même de petite superficie, un logement avec balcon offrant une vue imprenable sur un monument parisien peut être proposé à des prix vertigineux… et trouver acquéreur !

Vous l’avez compris, vous devez prévoir une enveloppe assez conséquente pour concrétiser votre rêve d’acheter un appartement avec balcon à Paris. Reste une autre solution : la maison de campagne dans les environs.

L’alternative au balcon : la maison de campagne

L’épidémie de Covid-19 et le confinement de la population ont obligé nombre d’entre nous à passer au télétravail. Patrons comme salariés, on se rend compte que finalement, ce mode d’organisation du travail présente de grands avantages. Comme de nous permettre d’esquiver le métro de la ligne 13 ou de passer 3 heures par jour sur le périph’. Cerise sur le gâteau, on est plus concentrés et productifs au boulot. Grâce au télétravail, la proximité entre domicile et lieu de travail perd de son importance. On peut tout à fait envisager de s’éloigner de la capitale pour trouver un peu de quiétude et de verdure.

Deux hypothèses :

Vous désirez acheter une maison à la campagne pour échapper au stress de la vie urbaine et surtout, posséder un jardin ;
Vous êtes déjà propriétaire ou locataire et vous souhaitez acheter une maison de campagne comme résidence secondaire, pour prendre l’air pendant les week-ends et les vacances.

On va surtout se concentrer sur cette dernière situation, qui pose plus de questions quant à la faisabilité et au financement.

La résidence secondaire, bon plan ou pas ?

Écouter le cui-cui des oiseaux, arroser les tomates, passer la tondeuse ou regarder les enfants se rouler dans l’herbe : autant d’images d’Épinal qui ne doivent pas occulter une certaine réalité… La maison de campagne en tant que résidence secondaire, ça coûte cher !

On passe en moyenne 44 nuitées dans une maison de campagne, alors qu’en parallèle, son entretien revient entre 1 et 3 % du prix de vente. Vous devez payer les factures d’énergie en sus de celles de votre foyer habituel. Sans comptez qu’une maison peu habitée se dégrade plus vite et nécessite plus de réparations. Enfin, la fiscalité d’une résidence secondaire s’avère extrêmement lourde, avec paiement de la taxe foncière, taxe d’habitation, prise en compte de l’intégralité de la valeur dans la base de l’IFI ou encore imposition maximale de la plus-value en cas de revente.

Comment financer l’acquisition d’une maison de campagne ?

Une maison de campagne n’est occupée que quelques mois par an. Pourquoi pas partager les frais d’acquisition et d’entretien avec quelques copains ? Spoiler : parce que ça peut nuire à votre belle amitié. Si vous préférez vous lancer seul tout en conservant votre qualité de locataire, vous devrez afficher une solide capacité d’emprunt.

Faut-il envisager d’acheter à plusieurs ?

Réduire les frais ou obtenir un financement plus conséquent : deux raisons qui peuvent justifier d’acheter à plusieurs. On vous conseille néanmoins d’y penser à deux fois, surtout si vous envisagez de concrétiser ce projet entre amis. En effet, il peut être très compliqué de se mettre d’accord sur la maison à acquérir : vous n’avez pas les mêmes goûts en matière de déco, pas les mêmes attentes quant aux équipements, vous ne recherchez pas forcément les mêmes commodités à proximité. Ensuite, vous devrez trouver un terrain d’entente quant à l’occupation de la maison, que tout le monde voudra réserver pour les ponts de mai et les mois d’été. Si le GO de l’équipe peut mettre au point un Doodle pour tout planifier, en pratique, la répartition du temps risque d’occasionner certaines tensions. Enfin, les banques se montrent très réticentes à accepter un dossier de financement à plusieurs. Elles ne disposent pas des mêmes garanties, sauf à vous réclamer un prêt avec caution solidaire. Si l’un d’entre vous ne paie pas sa mensualité, les autres devront le faire à sa place. Risqué, donc !

Comment sera calculée ma capacité d’emprunt ?

La question se pose surtout pour ceux qui souhaitent conserver leur location à Paris et acheter une maison à la campagne. Vous devez donc savoir combien vous pouvez emprunter avant de vous lancer en quête de l’habitation parfaite. Votre capacité d’emprunt dépend de plusieurs facteurs :

Votre apport personnel : il s’agit de l’épargne que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier ;
Votre taux d’endettement : il ne doit pas dépasser 33 %, sauf si vous disposez de revenus très élevés ;
Les charges que vous supportez actuellement. Et vu les loyers qui se pratiquent à Paris, elles sont sans doute élevées.

Pour connaître votre capacité d’emprunt, on vous conseille d’utiliser notre simulateur qui vous donnera la réponse en quelques clics.

Une fois que vous avez déterminé le montant que vous pouvez en théorie emprunter, encore faut-il trouver une banque qui accepte de vous suivre dans cette belle aventure. Les établissements prêteurs se montrent particulièrement regardants lorsqu’il s’agit d’acquérir une résidence secondaire alors que l’on est locataire. Tout simplement parce que ce projet risque par la suite de vous empêcher d’acheter votre résidence principale !

De plus, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a émis des recommandations à la fin de l’année dernière, pour conseiller aux banques d’arrêter de prêter au-delà de 33 % d’endettement et sur une durée plus longue que 25 ans. Un tour de vis qui a déjà rendu plus difficile l’accès à la propriété immobilière pour certains ménages… Et qui devrait encore se durcir suite à la pandémie de Covid-19. Si votre profil emprunteur n’est pas en béton armé, il sera peut-être compliqué de concrétiser votre rêve…

Alors, appartement avec balcon ou maison à la campagne, quel projet correspond le mieux à vos attentes ? Si vous souhaitez discuter de la faisabilité de votre projet, contactez un courtier immobilier HelloPrêt !