Comment estimer sa maison soi-même ?

Partage avec un ex-conjoint, revente, calcul de l’impôt sur la fortune immobilière : il existe de nombreuses raisons d’estimer sa maison. Soi-même, est-ce possible ? Oui, mais vous devrez faire preuve d’une vigilance toute particulière, car si vous fixez un prix trop haut, la maison ne se vendra pas, et trop bas, vous perdrez de l’argent. Alors, comment estimer sa maison ? Suivez le guide !

Quand et pourquoi estimer soi-même sa maison ?

Avant de rentrer dans le détail de comment estimer soi-même sa maison, déterminons les cas dans lesquels vous êtes contraint de le faire.

Revente du logement

Comme on vous le disait en intro, une bonne estimation du prix de la maison est essentielle pour la positionner sur le marché. Avec un prix surcoté, vous vous exposez à ce qu’elle ne trouve pas preneur. Un éventuel acheteur qui verrait que le bien immobilier est depuis longtemps en vente serait en outre tenté de négocier férocement le prix de vente.

Divorce et séparation

Après avoir vécu de belles années ensemble, vous décidez de chacun reprendre votre route. Il va donc falloir procéder au partage des biens : soit vous revendez la maison pour vous partager le prix de cession, soit vous procédez à un rachat de soulte (rachat de la part de votre ex ou inversement). Et pour calculer les parts, il faut donc estimer la maison.

Rachat de crédit

Les taux d’emprunt du prêt immobilier, amortissable ou in fine ont baissé. Vous souhaitez en profiter pour faire racheter votre crédit par une banque. La valeur vénale de votre maison peut être prise en compte par le banquier, notamment si vous décidez de prendre une hypothèque dessus. En revanche, il ne sera pas possible d’estimer vous-même la maison : l’estimation devra être faite par un professionnel, notaire ou agence immobilière.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’assujettissement à l’IFI dépend de la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier. Au-dessus, de 1.3 millions d’euros, vous devez déclarer et payer l’IFI. Vous pouvez estimer vous-même cette valeur, en appliquant un abattement de 30 % sur votre résidence principale.

Donation et succession

Vous souhaitez profiter des abattements pour effectuer une donation de votre patrimoine de votre vivant ? Le calcul des droits de donation s’effectue sur la valeur de marché, et l’administration fiscale peut la revoir à la hausse en cas de mauvaise estimation (redressement fiscal, avec application d’une pénalité en cas de mauvaise foi de votre part). D’où l’intérêt de ne pas se tromper !

Estimation du prix de sa maison : à quoi faire attention ?

Vous avez sans doute élevé vos enfants dans cette maison, vous y avez passé de bons moments. En bref, elle a une valeur affective pour vous, qui ne reflète pas forcément les réalités du marché. En outre, vous ne voyez que les qualités de votre maison, et avez tendance à en occulter les défauts : vous n’êtes pas dans l’objectivité.

Autre écueil à éviter lorsqu’on l’on estime soi-même sa maison : la prise en compte du prix d’achat, du coût du financement et des travaux. Vous souhaitez, et c’est bien normal, tirer le meilleur prix de la vente de votre maison, pour dégager une belle plus-value.

Toutefois, vous ne devez pas vous focaliser sur le prix auquel vous avez vous-même acheté la maison. Elle est soumise aux fluctuations du marché, ce qui implique un risque de moins-value. De la même manière, les travaux ne constituent pas forcément un plus, par exemple, s’ils ont seulement eu pour but de rafraîchir la maison. Et les potentiels acheteurs n’ont que faire de combien vous a coûté le crédit immobilier qui a servi à financer l’acquisition de la maison !

Enfin, prenez garde à ne pas estimer la valeur de la maison en fonction de vos besoins futurs. En clair, ce n’est pas parce que vous avez besoin de 600 000 euros pour acheter un autre bien immobilier que votre maison vaut ce prix !

Comment calculer le prix d’une maison et de son terrain ?

Vous l’aurez compris, pour bien estimer soi-même sa maison, il vous faut vous montrer objectif face à ses forces et ses faiblesses. Superficie, caractéristiques et tendance du marché : voici les critères sur lesquels vous devez vous baser pour estimer correctement le prix de la maison.

Estimez la superficie de la maison

Bien entendu, le prix de vente dépend de la surface de la maison et de celle du terrain. Celui-ci représente un atout non négligeable, car une maison avec jardin offre une surcote de prix moyenne comprise entre 15 et 20 %.

Le titre de propriété mentionne clairement la superficie de votre maison. Mais peut-être qu’au fil du temps, vous avez fait des constructions qui ont augmenté la surface habitable. Celle-ci se calcule en fonction du plancher construit, à l’exception :

Des caves, sous-sols et remises, même si ces équipements constituent un plus pour la vente ;
Des combles non aménagés ;
Pergolas et vérandas.

Vous devez soustraire les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80 mètres, ainsi que celles occupées par les murs et cloisons, les escaliers ou encore les embrasures de fenêtres et portes.

La surface du terrain ne peut pas être comptabilisée intégralement comme de la surface habitable, même s’il est constructible. Il convient donc d’appliquer une pondération : par exemple, 100 mètres carrés de jardin représentent 20m2 de surface habitable.

Une fois que vous avez évalué la superficie de la maison et du jardin, il est temps d’en lister les caractéristiques.

Faites la liste des caractéristiques de la maison

Comment estimer soi-même sa maison ? En faisant un état des lieux de ses caractéristiques, en appliquant une surcote ou une décote pour chacun d’eux. Voici les éléments essentiels à prendre en compte :

L’année de construction ;
L’état de la maison : si elle nécessite des réparations, sa valeur s’en trouvera mathématiquement amoindrie ;
Sa performance énergétique : plus elle est haute, mieux c’est ;
Sa vue : une autre maison se trouve dans le champ de vision depuis le jardin ou le salon ? Au contraire, elle offre une vue mer à couper le souffle ? Décote dans le premier cas, surcote dans le second ;
Son exposition : une maison plein sud se revendra plus cher qu’une maison exposée nord ;
Son environnement : s’agit-il d’une maison en lotissement, d’une maison mitoyenne ? Cette dernière trouvera plus difficilement un acquéreur, ce qui s’en ressent sur l’estimation du prix de la maison ;
Les commodités à proximité (écoles, transport en commun, commerces constituent autant d’atouts qui permettent de valoriser la maison) ;
La présence d’un équipement luxueux comme une piscine ou un jacuzzi…

Évaluez le montant des travaux

Pour obtenir le meilleur prix de votre maison, encore faut-il qu’elle soit dans un état irréprochable. Si tel n’est pas le cas, l’acheteur négociera forcément le prix de vente. Pour être certain d’obtenir le juste prix de la maison à rénover, il convient d’estimer le prix des travaux, si possible avec des professionnels.

Étudiez le marché immobilier local

Vous avez une vision plus fine des atouts et des défauts de votre maison. Reste à savoir comment se comporte le marché immobilier du lieu où elle est implantée. Premier réflexe à adopter : consulter les annonces immobilières en ligne, pour avoir une idée des prix pratiqués par les autres propriétaires. Pour ce faire, vous pouvez utiliser notre agrégateur d’annonces HelloScan, qui recense toutes les annonces disponibles sur Internet et les différents sites comme Leboncoin, Bien’ici, les sites des agences immobilières…

Faites aussi un tour des agences pour voir à combien sont proposées les maisons près de chez vous. Vous disposerez ainsi d’une fourchette de prix qu’il convient d’affiner, grâce aux outils présentés dans le paragraphe suivant.

Consultez les bases de données d’estimation de prix

Plusieurs options s’offrent ici à vous pour estimer gratuitement la maison. Certains sites internet comme Bien’ici ou Seloger.com proposent des simulateurs de prix de vente, qui vous donneront une idée plus précise de la valeur de la maison.

La base Perval également, compile les données recueillies par les notaires sur le prix des transactions immobilières. Rendez-vous aussi sur Patrim, la base de données du fisc, qui vous aide à estimer votre maison.

Faites appel à un agent immobilier

Si vous souhaitez estimer vous-même votre maison, c’est sans doute parce que vous cherchez à le faire gratuitement. Savez-vous que l’agent immobilier vous propose cette prestation sans frais ? De plus, si vous décidez finalement de lui confier la vente sachez que les frais d’agence immobilière sont toujours supportés par l’acquéreur. Soit ils sont inclus dans le prix de vente, lequel est rehaussé en conséquence, soit ils sont à part, à charge de l’acheteur.

Anticipez une marge de négociation

Ultime conseil pour répondre à la question comment estimer sa maison : pensez d’ores et déjà à la négociation que vont tenter les candidats d’acheteur. Il est en effet courant, de demander une ristourne de 5 % sur le prix de vente. Incluez-la dans la fixation du prix !