Comment réaliser un investissement locatif ?

L'immobilier locatif a pour lui de vous permettre d'acquérir un patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit. Vous pouvez devenir propriétaire en remboursant chaque mois votre prêt grâce au loyer que vous percevez mensuellement. Le logement est ainsi payé par vos locataires. Mais encore faut-il savoir comment le rentabiliser au maximum.

Choisir le bon secteur

Se lancer tête baissée dans une opération improvisée est la première étape vers un investissement locatif raté. Il faut avant toute chose bien s'informer et établir ses objectifs. En somme, que comptez-vous faire de votre placement ? Vous ne choisirez pas le même secteur ou le même bien selon que vous souhaitiez uniquement percevoir un revenu supplémentaire ou que vous vouliez y habiter un jour avec votre famille.

Pour une rentabilité optimum, choisissez des secteurs attractifs, à savoir bien desservis par les transports en commun, à proximité des commerces, des écoles, des hôpitaux, etc.

Si vous louez un 4 pièces, vérifiez la proximité des crèches et des écoles. Si vous désirez louer à des étudiants, installez vous à proximité d'une université.

Pensez également à la suite ! La vie est en effet pleine de surprises, mieux vaut donc anticiper ses éventuels aléas. Pensez donc à la revente, c'est à dire au moment où vous remettrez ce bien sur le marché. Il se vendra plus aisément s'il est bien placé et votre plus-value n'en sera que plus importante.

Dans quel logement faut-il investir ?

Les experts estiment qu'il est plus rentable d'investir dans des petites surfaces, sauf qu'elles souffrent de changement fréquents de locataire. Le compromis idéal risque / rendement semble être les 2 pièces et 3 pièces qui sont destinés à des locataires plus aisés financièrement et souhaitant se stabiliser.

Tout dépend de votre budget, les petites bourses préféreront la chambre de bonne (9 m2 minimum) ou le studio tandis que les plus aisées achèteront carrément deux studios ou un bien plus grand.

Attention à l'effort d'épargne

Si le loyer perçu est insuffisant pour rembourser votre prêt, vous devrez réaliser ce qu'on appelle l'effort d'épargne. Deux solutions s'offrent à vous : placer de l'apport personnel pour réduire votre effort ou allonger la durée de votre crédit et réduire vos mensualités par la même occasion. En adoptant la dernière, vous augmentez les intérêts mais c'est un moyen habile de stabiliser vos finances. C'est vous qui voyez.

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À qui louer ?

Tout simplement à la personne qui vous rapporte plus qu'il ne vous coûte ! Il n'y a rien de pire pour un propriétaire que d'avoir un mauvais payeur comme locataire.

Choisissez avec attention le locataire et n'hésitez à demander les justificatifs prouvant qu'il est bel et bien solvable.

Il est d'usage que le propriétaire demande de fournir la copie ou l'original des documents suivants :

• son contrat de travail
• ses trois derniers bulletins de salaire
• son dernier avis d'imposition
• les trois dernières quittances de loyer du logement occupé précédemment

Le jour de la visite, le locataire doit se présenter avec l'ensemble des documents et c'est après avoir reçu plusieurs candidats que le bailleur peut faire son choix.

Investir dans le neuf ou l'ancien ?

L'humanité tente de répondre à cette question depuis la nuit des temps. Sachez seulement qu'on trouve deux grandes familles de biens sur le marché immobilier : le neuf et l'ancien. Le premier est en général 30 % plus cher que le second mais les deux sont presque tout aussi rentable. En somme, l'ancien rapporte autant voire plus que le neuf.

Meublé, pas meublé ?

Louer son bien meublé ou vide ? Telle est la question. Pour trouver la réponse, il faut regarder du côté de la rentabilité.

Location meublée : une meilleure rentabilité

La location meublée est souvent considérée comme plus rentable car les loyers sont plus importants et elle dispose d'une fiscalité avantageuse. Cette rentabilité peut pourtant être entachée par des changements de locataire fréquents, la durée du bail d'un bien meublée étant de 1 an minimum ( 9 mois pour un étudiant) contre 3 ans minimum pour une location vide.

Location vide : sécuriser sa rente

La location vide est moins rentable mais elle offre plus de sécurité au bailleur de par un turn-over des locataires moins fréquents. Les frais de gestion liés au mobilier sont également réduits. Cela compense le manque à gagner par rapport à la location meublée qui se vend en moyenne de 5 à 30 % mieux.

Vous l'aurez compris, l'investissement locatif exige de prendre en compte plusieurs éléments. Pour plus d'informations, prenez contact avec un expert Helloprêt.