Emprunt immobilier : quatre faux amis à connaître absolument

Promesse de vente et compromis de vente : le vendeur engagé, vous pas toujours

Vous vous interrogez sur la différence entre promesse de vente et compromis de vente ? Pour être francs, nous aussi, au moment de rédiger cet article. On a donc mené notre petite enquête et voici la réponse.

La promesse de vente comme le compromis sont ce que l'on appelle des avant-contrats. La différence, c'est les conséquences qu'ils font naître pour le vendeur et l'acquéreur.

La promesse de vente est le document qui engage seulement le vendeur à vendre son bien à un prix défini. À l'inverse, le compromis de vente vous engage réciproquement : le vendeur, à vendre, et vous à acheter. Pendant toute l'opération d'acquisition, qui peut durer jusqu'à 4 mois, le vendeur vous réserve son bien… En espérant que la vente ira bien à son terme.

Dans les faits, c'est le compromis de vente qui est le plus souvent choisi. Et on dit de lui qu'il vaut vente, c'est-à-dire qu'on attend de vous que vous alliez jusqu'au bout de l'opération. C'est pourquoi le notaire y fait figurer des frais de garantie et une clause pénale, dont nous allons vous parler juste après.

Dépôt de garantie et frais de garantie : ne confondez pas séquestre auprès du notaire et caution mutuelle des banques !

Après des semaines à éplucher les petites annonces, vous avez enfin trouvé le bien immobilier de vos rêves. Vous vous rendez chez le notaire pour signer le compromis de vente, et il vous annonce que vous devez prévoir le versement d'un dépôt de garantie et de frais de garantie. Un peu refroidi, vous vous demandez à quoi correspondent ces sommes et si vous êtes obligé de les verser.

Le dépôt de garantie, une somme d'argent pour réserver le bien

Pour pouvoir obtenir un accord de prêt de la part des banques puis solliciter ensuite votre emprunt immobilier, vous devez donc être muni d'un compromis ou d'une promesse de vente. Nous vous rappelons que pendant ce temps, le vendeur ne peut pas remettre son bien sur le marché.

C'est ainsi que pour le rassurer et lui prouver votre sérieux, le notaire vous demande de verser un dépôt de garantie, également appelé séquestre. Il n'est pas obligatoire, mais relève de l'usage. En pratique, il est systématiquement exigé au compromis. Cette somme d'argent, qui fait figure d'indemnité d'immobilisation du bien et d'acompte sur la vente, viendra normalement en déduction du prix de vente final… Sauf si vous vous rétractez en dehors des conditions prévues par la loi.

Vous disposez d'un délai de 10 jours après la signature du compromis pour revenir sur votre engagement, sans justification. Si vous vous rétractez pendant cette période, votre dépôt de garantie vous sera remboursé dans les 15 jours. Il en va de même si l'une des conditions suspensives prévues au contrat (comme la subordination de la vente à l'obtention d'un prêt immobilier) n'est pas remplie. En dehors de ces cas, et si vous préférez renoncer à l’acquisition, vous ne pourrez malheureusement pas récupérer votre séquestre immobilier.

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Quel est le montant du séquestre immobilier ?

Rien n'est inscrit dans la loi, mais il est d'usage de fixer le montant du dépôt de garantie d'emprunt à 5 à 10 % du prix de vente. Soyez vigilant, le compromis de vente peut également inclure une clause pénale, qui prévoit elle aussi le versement d'une pénalité de 5 à 10 % du prix de vente. Elle est mobilisée si l'acheteur renonce à l'acquisition en dehors des cas prévus par la loi. Le dépôt de garantie est donc là pour compenser l'immobilisation du bien, la clause pénale, pour sanctionner le manque de parole de l'acheteur.

Vous avez la possibilité de négocier le montant du dépôt de garantie avec le vendeur, vous pouvez demander l'aide de votre notaire. L'étape suivante, c'est le versement des frais de garantie à la banque au moment du déblocage des fonds.

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Les frais de garantie de l'emprunt immobilier, pour protéger les banques

Lorsqu'elle vous prête de l'argent, la banque prend un risque : que vous cessiez de la rembourser. Certes, l'assurance de prêt (dont on reparlera plus bas) est là pour garantir ce risque, mais seulement dans certaines hypothèses. Les frais de garantie sont justement prévus pour couvrir les autres cas d'impayés.

Auparavant, pour se prémunir contre ce risque, les banques avaient recours à l'hypothèque (très chère et lourde à mettre en place), au privilège de prêteur de deniers (qui ne fonctionne pas pour la VEFA notamment) ou à la caution, laquelle est toujours en vigueur aujourd'hui. Les établissements prêteurs ont en effet décidé de créer des fonds mutuels de garantie autrement appelés cautioncontre les impayés. Ils sont alimentés par les frais de garantie que les banques vous réclament à la mise en place d'un prêt immobilier. Ce fonds est géré par des organismes comme le Crédit Logement, la SACCEF, la CAMCA…

💡Le saviez-vous ? C'est au final l'organisme qui se porte caution (par exemple Crédit Logement) qui donne le feu vert (ou rouge) à la banque pour vous accorder un prêt. Si cette dernière détermine le taux auquel elle vous prête de l'argent, il appartient ensuite au Crédit Logement de se prononcer sur votre solvabilité. Il étudie votre dossier en fonction de critères objectifs (taux d'endettement, accumulation de prêts…) et décide si oui ou non, vous faites peser un risque sur la banque. Par la suite, si vous ne parvenez plus à rembourser vos mensualités, le Crédit Logement prendra en charge les impayés. En somme, il se porte garant de votre emprunt immobilier, et c'est pourquoi le mot de la fin lui revient.

Le montant des frais de garantie laissés à l'emprunteur est fixé en moyenne à 1.2 % de l'emprunt immobilier. Cette somme est déterminée par des barèmes et n'est donc pas négociable. Il faut qu'elle soit couverte par l'apport personnel. Pour estimer le montant des frais de garantie, c'est par ici : https://www.creditlogement.fr/simulateur.

Accord de prêt et offre de prêt : êtes-vous sûr d'avoir réellement obtenu votre crédit immobilier ?

Votre banquier vous appelle pour vous dire qu'il vous accorde un prêt. Vous sablez le champagne en famille pour célébrer cette bonne nouvelle, mais quelques jours après, un mail de votre conseiller vous annonce que finalement, il ne vous fera pas d'offre de prêt. Légèrement agacé, vous décrochez votre téléphone pour qu'il vous explique ce revirement de situation. Il vous indique alors que vous avez confondu accord de principe pour un crédit immobilier et offre de prêt. Quelles différences, lui rétorquez-vous ? HelloPrêt vous explique.

L'accord de prêt, c'est quoi ?

L'accord de prêt consiste simplement en un engagement de principe de votre banquier, qui vous propose d'emprunter une certaine somme, à un taux de X %, sur une durée de X années. Cet accord ne possède aucune valeur juridique, vous ne pouvez donc pas vous en prévaloir pour contraindre votre banquier à vous prêter l'argent.

Le plus souvent, ce document comporte une mention « sous réserve d'usage ». Alors quelle est cette réserve ? Souvenez-vous, avant d'être validé, votre dossier de demande de prêt immobilier est examiné par l'organisme de caution, qui évalue le risque que la banque prend en vous accordant le crédit. Et si ce dernier l'estime trop élevé, il refuse l'emprunt. C'est ainsi que le banquier peut finalement revenir sur son accord de prêt, qui ne transformera donc pas en offre de prêt.

Et l'offre de prêt ?

L'offre de prêt en revanche, est un contrat qui engage définitivement votre banquier. Elle ne peut vous être envoyée que par courrier, le cachet de la Poste faisant en effet courir deux délais :

• Un premier de 10 jours, pendant lequel vous ne pouvez pas légalement accepter l'offre de prêt. Ce délai a été institué pour vous laisser le temps de bien réfléchir à l'offre qui vous est faite avant de vous engager. Profitez-en pour poser les dernières questions que vous pourriez avoir à votre banquier ou à votre courtier HelloPrêt.
• Un second de 30 jours, incluant le délai de réflexion de 10 jours, pendant lequel la banque ne peut pas modifier les conditions auxquelles elle vous accorde le prêt. Une fois les 30 jours échus, elle a le droit de revenir sur les termes du contrat (par exemple, si les taux d'emprunt sont repartis à la hausse). En revanche, dès que vous avez accepté l'offre, la banque a à nouveau l'interdiction de changer les conditions du prêt pendant les 3 mois qui suivent.

Vous devez donc accepter l'offre de prêt entre le 11ème et le 30ème jour, sous peine de devoir recommencer toute l'opération.

Sachez que votre banque ne peut vous réclamer aucune somme d'argent tant que l'argent du prêt n'est pas débloqué. Si vous lui avez déjà accordé une autorisation de prélèvement, soyez sans crainte, celle-ci n'est valable qu'à compter du déblocage des fonds.

Une fois que vous avez renvoyé l'offre de prêt datée et signée, la banque dispose de 3 mois pour débloquer les fonds. Le déblocage peut se faire en une fois, si vous achetez un bien existant, ou à plusieurs échéances, s'il est en cours de construction.

Notez que le prêt peut être annulé si :

• Vous ne concrétisez pas votre projet immobilier dans un délai de 3 mois après avoir renvoyé votre offre signée ;
• Vous avez sollicité plusieurs emprunts et que l'une des banques vous refuse au moins 10 % du capital nécessaire.

Dans ce cas, vous devrez rembourser les fonds déjà débloqués et la banque pourra vous facturer des frais d'étude de dossier, à condition qu'ils aient été prévus au contrat. Ces derniers sont plafonnés à 0.75 % du crédit, dans la limité de 150 €.

Assurance du prêt et garantie du prêt : l'une vous protège, l'autre assure les banques

Ultime notion à clarifier avant que vous ne finalisiez votre projet immobilier : la distinction entre l'assurance de prêt et la garantie du prêt. Puisque vous avez bien lu cet article depuis le début, vous devez désormais savoir ce qu'est la garantie du prêt. On vous refait tout de même un petit topo avant de parler dans le détail de l'assurance de prêt.

La garantie de l'emprunt immobilier : pour externaliser le risque auprès d'un fonds mutuel

La garantie du prêt désigne les frais de garantie dont nous parlions en début d'article. Cette somme égale à 1.2 % du montant du prêt a pour but de protéger les banques en cas de défaillance de votre part. Elle est versée auprès d'un organisme mutualiste, comme Crédit Logement, qui se porte donc garant pour les impayés… Du moins pour ceux qui ne peuvent pas être pris en charge par l'assurance de prêt.

L'assurance de prêt, pour vous protéger vous et vos proches

Si légalement, l'assurance de prêt n'est pas obligatoire, en pratique, les banques l'exigent toujours pour vous accorder un emprunt immobilier. Et oui, elles préfèrent se prémunir contre le risque d'impayés ! Et l'assurance emprunteur pèse lourd, jusqu'à un tiers du montant total de l'opération. Les courtiers HelloPrêt peuvent vous aider à obtenir les meilleures garanties au prix le plus bas.

Il existe deux types d'assurances de prêt sur le marché : le contrat groupe (celui que vous proposera systématiquement votre banque, le sien) et le contrat délégué (offerte par les autres acteurs du secteur et qui revient plus souvent moins cher pour les jeunes emprunteurs).

L'assurance de prêt a pour vocation de vous protéger vous et vos proches contre certains accidents de la vie, en prenant en charge à votre place le remboursement des mensualités d'emprunt ou du capital souscrit. Votre banque va exiger un niveau minimum de garanties, et vous devrez donc forcément être couvert contre :

• Le décès ;
• La perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) : c'est l'hypothèse dans laquelle vous vous retrouvez incapable de vous laver, vous nourrir, vous habiller et vous déplacer sans l'assistance d'un tiers.

Pour être encore mieux protégé, vous pouvez également ajouter des garanties au contrat, comme :

• L'incapacité temporaire totale : pour vous couvrir si vous êtes en maladie longue durée ;
• L'invalidité permanente totale : pour toutes les invalidités supérieures à 66 % ;
• L'invalidité permanente partielle : s'ajoute à la garantie précédente et vous couvre dès 33 % d'invalidité.

Pour bien choisir votre assurance de prêt, vous prendrez en compte d'autres facteurs comme le délai de franchise, le taux auquel vous protéger si vous êtes co-emprunteur, votre profession…

Vous savez désormais tout sur les faux amis dans l'emprunt immobilier. Vous avez encore quelques questions ? N'hésitez pas à contacter nos conseillers !