Comment fonctionne un prêt relais ?

Le prêt relais est un prêt à court terme servant à financer l’achat d’un nouveau bien immobilier en attendant la vente de votre ancien bien immobilier.

Financer votre second achat immobilier avec le prêt relais

Vous possédez déjà une résidence principale et vous décidez de faire une proposition sur un nouveau logement. L’idéal serait d’arriver à revendre le premier pour financer le second, mais il est souvent compliqué de faire coïncider ces deux transactions. En effet, vous devez vous montrer réactif vis-à-vis du bien que vous convoitez, mais vous n’allez pas non plus brader l’autre pour le vendre plus vite. Un montage financier s’avère tout indiqué : le prêt relais.

Le prêt relais : un crédit immobilier à court terme

Conclu pour une courte durée (généralement 1 ou 2 ans, 3 ans exceptionnellement), le prêt relais vous permet :

• D’obtenir des fonds pour acquérir votre nouveau logement ;
• De disposer d’un délai plus long pour vendre celui que vous avez déjà sur les bras.

Le prêt relais est mis en place sans pénalités de remboursement anticipé, ce qui vous permet de le solder rapidement, sans frais supplémentaires. Il s’agit en somme d’une avance, que vous pourrez rembourser avec le prix de vente de votre logement… Ou en restituant les fonds si malheureusement, vous ne trouvez pas d’acquéreur dans les temps.

Quel est le montant du prêt relais ?

Le prêt relais vous est accordé selon un pourcentage du prix de vente estimé de votre bien actuel, le plus souvent de 70 %, déduction faite du capital restant dû du crédit que vous remboursez déjà. 

Notez que si vous avez signé un compromis de vente, la banque peut se montrer plus généreuse et monter jusqu’à 80 %, voire encore un peu plus en fonction de votre profil d’emprunteur. Il n’est pas rare que les établissements prêteurs demandent une double estimation, réalisée par un notaire ou un agent immobilier et par un de leurs collaborateurs.

Quels sont les différents types de crédits relais ?

Il existe deux types de prêts relais, qui fonctionnent selon des modalités différentes.

Faites dès maintenant une simulation de prêt relais sec ou de prêt relais adossé !

Le prêt relais sec pour acheter un nouveau bien moins cher que le précédent

Si le bien que vous souhaitez revendre coûte plus cher que celui que vous comptez acheter, vous pouvez souscrire un prêt relais sec. 

Il s’agit dans ce cas d’une avance de trésorerie. Le montant du prêt relais sec est calculé de la manière suivante : 

• (valeur de l’ancien bien immobilier - capital restant dû) x 70 %

En d’autres termes, il faut que votre nouveau bien immobilier coûte moins que 70 % de la valeur nette de votre ancien bien immobilier pour recourir à un prêt relais sec. Il est donc dans la grande majorité des cas réservés aux personnes ayant déjà remboursé en totalité leur emprunt immobilier.

Un prêt relais sec est proposé moyennant un taux d’emprunt assez élevé comparativement au taux immobilier actuel. Logique, puisque la banque va vous consentir un prêt de courte durée, sur lequel elle ne pourra pas se faire beaucoup en taux d’intérêt (en tout cas bien moins que si vous partiez sur un crédit classique de 15 ans).

Le prêt relais adossé pour financer l’acquisition d’un logement plus cher que le précédent

À l’inverse, si le bien que vous vendez est moins cher que celui que vous allez acheter, le prêt relais ne suffira pas à couvrir la totalité du prix d’acquisition. Vous devez donc recourir à un prêt relais adossé. En clair, vous allez compléter le prêt relais par un prêt amortissable classique, d’une durée comprise entre 10 et 25 ans. Comme vous paierez des intérêts sur une période plus longue, la banque vous proposera un taux plus intéressant que dans le cadre d’un prêt relais sec.

Le prêt relais avec franchise totale ou partielle

Le prêt relais avec franchise totale consiste à payer les intérêts au moment de solder le prêt, en une seule fois, de sorte que vous n’aurez pas à supporter les mensualités du prêt relais pendant la période transitoire. En d’autres termes, il s’agit de différer le paiement des mensualités du prêt relais.

À l’inverse, le prêt relais en franchise partielle fonctionne comme un prêt in fine : le remboursement du capital est effectué lors de la vente de votre bien, par contre, les intérêts sont dus chaque mois. 

Dans la mesure où en franchise totale les intérêts non payés viennent s’ajouter au capital emprunté pour produire à leur tour des intérêts (capitalisation), le prêt relais en franchise totale est plus coûteux pour l’emprunteur. Mais, il présente l’avantage d’alléger vos mensualités pendant cette période d’entre deux où il est fréquent d'effectuer des dépenses exceptionnelles.

Quelles conditions pour obtenir un prêt relais ?

Outre l’obligation d’être propriétaire de votre bien immobilier actuel (cela va de soi), il faudra monter un dossier de demande de prêt relais. Pour ce faire, il faudra :

• justifier le prix de votre bien immobilier au moyen de deux estimations minimum

ou

• justifier d’un mandat de vente exclusif ou non auprès d’une ou plusieurs agences immobilières.

De plus, il faudra tenir compte que le prêt relais accordé correspond à 70 % de la valeur de votre bien duquel est soustrait le capital restant dû. Cette règle implique que le prêt relais ne peut être accordé qu’à partir du moment où vous avez au moins remboursé 30 % de la valeur de votre bien immobilier.

Exemple calcul de prêt relais :

Comment rembourse-t-on un prêt relais ?

Tout dépend du type de prêt relais que vous souscrivez.

Le remboursement d’un prêt relais sec

Vous avez bénéficié d’une avance de liquidités, vous allez donc payer des mensualités comprenant uniquement des intérêts et la prime d’assurance emprunteur (sauf si vous êtes en franchise totale). Vous rembourserez le capital à la fin, lorsque vous aurez vendu votre bien. En clair, le prêt relais sec fonctionne comme un prêt in fine. 

Le remboursement d’un prêt relais adossé

Vous allez rembourser les intérêts du prêt relais, ainsi que les mensualités du prêt complémentaire, qui elles, comportent une part de capital restant dû et une part d’intérêts.

Pour alléger vos mensualités ou ne pas dépasser le taux d’endettement de 35 %, vous avez la possibilité de demander au banquier :

• un prêt relais avec franchise totale
• un différé d’amortissement sur le prêt complémentaire.

L’amortissement différé consiste à débuter le remboursement du prêt complémentaire (capital + intérêts) au maximum 2 ans après sa mise en place.

Lire aussi : Peut-on suspendre son crédit immobilier avant une vente ?

Avant la vente de l’ancien bien immobilier

Pendant cette période, vous avez trois prêts actifs impliquant de payer :

• les intérêts du prêt relais (sauf si vous êtes en franchise totale) ;
• les intérêts et l’amortissement du prêt immobilier complémentaire (sauf si vous avez négocié un différé de remboursement) ;
• les intérêts et l’amortissement de votre ancien prêt immobilier.

Au moment de la vente de l’ancien bien immobilier

À la signature de l’acte authentique de vente de votre ancien bien immobilier, il faudra procéder au remboursement de vos différents prêts. En principe, le produit de la vente vous permettra de rembourser :

• le prêt relais dans sa totalité (et les intérêts si franchise totale) ;
• votre ancien prêt immobilier (en principe obligatoire) et les indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Il ne vous reste plus que le prêt complémentaire du prêt relais adossé à rembourser. Or, il se peut qu’il vous reste encore un peu d’argent suite à la vente de votre ancien bien immobilier.

Que faire du solde de la vente immobilière après remboursement du prêt relais ?

Vous pouvez utiliser cet argent pour procéder à un remboursement anticipé partiel du prêt complémentaire. Deux possibilités s’offrent à vous :

• réduire le montant de vos mensualités pour réduire votre taux d’endettement  ;
• réduire la durée d’emprunt pour diminuer le coût global de votre crédit.

Attention toutefois à bien évaluer le montant des pénalités pour déterminer si cette opération est avantageuse ! En effet, le remboursement anticipé d’un crédit immobilier entraîne généralement le paiement d**’indemnités de remboursement anticipé (IRA)**.

Autre possibilité :  en période de taux bas, les placements financiers peuvent être plus rentables que la simple économie des intérêts sur un capital restant dû diminué du même montant. Ainsi, vous pouvez préférer un placement du solde de la vente en Bourse ou sur un produit d’épargne.
Aujourd’hui, les taux d’intérêt d’emprunt sont trop élevés pour faire ce choix (sauf exception). Nous vous recommandons plutôt de solder une partie de votre crédit complémentaire.

Que se passe-t-il si le prêt relais n’est pas remboursé à temps ?

SI vous n’arrivez pas à vendre votre ancien bien dans le temps prescrit par le prêt relais, vous pouvez dans un premier temps demander un délai supplémentaire (porter à 3 ans au lieu de 2 ans par exemple). 

Si la banque refuse, vous serez en défaut de paiement. Elle pourra alors engager toutes actions utiles à votre encontre ou procéder aux saisies des garanties consenties (si vous avez souscrit une hypothèque par exemple). 

Dans tous les cas, il est préférable d’éviter cette situation en mettant toutes les chances de votre côté pour vendre votre bien dans les délais convenus :

• baisser le prix de vente ;
• réaliser des travaux de mise en valeur ;
• solliciter d’autres agents immobiliers pour élargir le champ de prospection…

Peut-on rembourser un prêt relais sans vendre son ancien logement ?

En principe, si vous avez souscrit un prêt relais, c'est que vous ne disposez pas des finances nécessaires pour financer vous-même la nouvelle acquisition.

Mais, dans certains cas (épargne bloquée, héritage…), il se pourrait que vous puissiez rembourser le prêt relais sans vendre votre ancien bien. Théoriquement, rien ne s’oppose à cette situation.

Quel est le taux d’intérêt d’un prêt relais en 2023 ?

Vous l’avez compris, comme par nature, un prêt relais dure moins longtemps qu’un prêt classique, le taux applicable est plus élevé. Les banques le déterminent librement, à condition de ne pas dépasser le taux d’usure fixé par la Banque de France.

À noter que l’année 2023 est marquée par une forte hausse des taux immobiliers, les prêts relais n'échappent pas à cette évolution des taux.

*Taux non contractuels

Structurellement, le taux d’un crédit relais sec est plus élevé que le taux d’un prêt relais adossé. De la même manière, le coût des intérêts dans le cadre d’une franchise totale est plus important qu’en franchise partielle. Pour que le coût du prêt relais soit le plus faible possible, n’hésitez pas à contacter un courtier Helloprêt!

Lire aussi : Le prêt Action Logement ou prêt employeur

Faut-il une garantie pour un prêt relais immobilier ?

Vous n’êtes pas sans savoir que la banque accepte de vous prêter de l’argent à une condition : qu’elle bénéficie d’une garantie. Le plus souvent, il s’agira soit d’un cautionnement (c’est-à-dire une sûreté personnelle ou via un organisme de cautionnement) soit d’une hypothèque (sûreté réelle) ou d’une IPPD (inscription en privilège du prêteur de denier), qui porte :

• Sur le bien que vous cherchez à vendre (vous devrez payer des frais de mainlevée à la cession) ;
• Sur le nouveau bien ;
• Sur les deux biens : comme ça, la banque se prémunit contre le risque que vous ne vendiez pas, ou à un prix inférieur à celui escompté, ainsi que contre une défaillance sur le remboursement de votre crédit en cours.

Bien entendu, dans tous les cas, l’organisme de crédit exigera la souscription d’une assurance de prêt, pour couvrir les risques de décès et de perte totale et irréversible de l’autonomie.

Lire aussi : Comprendre le taux hypothécaire

Quels facteurs sont pris en compte dans la simulation d’un prêt relais ?

Le calcul d’un prêt relais prend en compte de nombreux facteurs, la banque vous demandera donc notamment :

• Le montant de vos revenus et ceux de votre moitié si elle achète avec vous ;
• La valeur du bien que vous souhaitez vendre ;
• Le prix du logement que vous désirez acheter ;
• Le montant du capital restant dû si vous remboursez déjà un crédit immobilier ;
• Le montant de votre apport personnel, si vous en avez un…

Lire aussi : Quels avantages pour le prêt relais sénior ?

Quelles différences entre prêt relais et crédit achat-revente ?

Tous les deux poursuivent le même but : vous permettre d’acheter un nouveau bien en attendant de vendre le premier. Cependant, ils fonctionnent selon un principe différent, puisque dans le crédit achat-revente, la banque va racheter votre emprunt immobilier en cours et le combiner à un autre prêt, pour vous proposer une seule mensualité. Celle-ci est lissée sur toute la durée du crédit.

À la différence du prêt relais, le calcul du crédit achat-revente ne prend pas en compte le capital restant dû. Cet avantage est contrebalancé par un inconvénient notable : vous devrez vous acquitter des pénalités de remboursement anticipé du prêt initial. Cette solution doit donc être privilégiée plutôt dans l’hypothèse où votre taux d’endettement ne vous permet pas de prétendre à un prêt relais classique.