Comment vendre un bien immobilier : diagnostics, commission, vente à distance…

Anticiper les formalités de la vente immobilière

Avant de vendre un bien immobilier et même de publier votre annonce, vous devez effectuer des diagnostics immobiliers. Les diagnostics comprennent notamment le calcul des m2 afin de déterminer la surface loi carrez si votre bien à vendre est en copropriété. En plus du certificat de surface loi carrez, il conviendra d’obtenir le diagnostic de performance énergétique aussi appelé DPE.

Enfin, les diagnostics termites, plomb et amiantes seront également à envisager en fonction du bien, de son année de construction et de sa localisation. Obtenir les procès-verbaux d’assemblé général des copropriétaires est aussi fondamental car vous devrez les transférer au acquéreurs potentiels.

Organiser son temps pour les visites et la sélection des acquéreurs

Par exemple pour une vente récente à Boulogne-Billancourt, dans le quartier du Point-du-Jour, PropriLib, agence immobilière à Boulogne-Billancourt et en IDF, avait mis en place une visite virtuelle afin de gagner du temps car entre le télétravail et la garde des enfants l’agenda des propriétaires était bien remplit !

Le couple de vendeur s’est trouvé naturellement bien soulagé de toutes les contraintes relatives à leur vente immobilière.Ils n’avaient pas à gérer et filtrer la trentaine d’appels de curieux et personnes intéressées, ni à ouvrir leurs portes à chaque personne éprouvant un soupçon d’intérêt !

En effet, grâce à la visite virtuelle, PropriLib, l’agence en ligne, a directement pu sélectionner les acquéreurs avec un entretien téléphonique postérieur à la visite virtuelle ! Ensuite, PropriLib a organisé les visites sur des créneaux horaires définit avec les propriétaires et a pu rassembler l’ensemble des visites sur 2 après-midi afin de ne pas déranger les propriétaires. À l’issu de ces 2 journées, 3 offres ont été présentés au propriétaire avec des éléments sur le financement fournis par le courtier partenaire.

Vendre entre particulier, une fausse bonne idée ?

Premier problème : l’estimation de votre bien immobilier

PropriLib recommande de réaliser au moins 2 estimations avant de déterminer le prix de mise en vente de votre bien afin d’obtenir le plus de fiabilité possible ! Aussi, il convient d’avoir en tête que de nombreuses agences immobilières auront tendances à surestimer votre bien afin de récupérer un mandat de vente.

Il faut donc savoir prendre du recul sur les estimations que vous allez obtenir et ne pas trop s’emballer en cas de différences importantes entre les estimations d’agences !

Deuxième problème : la mise en valeur de votre bien et la publication de l’annonce

Seule l’expérience en la matière peut permettre de maîtriser cela avec intelligence. Il est vrai qu’une personne ayant réalisée plus de 100 transactions dans sa vie devrait avoir une expérience bien supérieure à n’importe quel vendeur particulier et par conséquent ses réflexes de négociation seront bien meilleur. En tant que vendeur particulier d’un bien immobilier vous n’aurez pas la possibilité de publier sur les portails réservés aux professionnels comme SeLoger, Bien’Ici… Or ces portails disposent d’un rayonnement très important dans les transactions immobilières.

PropriLib met également en garde sur les photographies utilisées dans votre annonce immobilière ! En effet, selon cette agence en ligne, pour un même bien avec une annonce comprenant des photographies professionnelles et une autre annonce n’en comprenant pas, les différences de clics et d’appels vont de 1 à 5 !

Troisième problème : le temps

En moyenne, une vente immobilière réussie requiert 20 heures de travail. C’est bien entendu une moyenne et une vente réalisée par une personne inexpérimentée peut rapidement déborder sur plus de 50 heures de temps perdu…

Quatrième problème : la négociation avec les acquéreurs et la vente au meilleur prix

Négocier n’est pas donné à tout le monde ! Selon votre prix d’affichage vous aurez des offres au prix ou des offres en dessous du prix. Il est courant que les acquéreurs tentent de négocier. Rien ne vaut l’expérience pour savoir mener une négociation. En effet, certains biens ne méritent pas d’être négocié alors que d’autres doivent faire l’objet d’une négociation. Tout dépend du contexte de la vente, du ressenti des acquéreurs potentiels (simple visiteur et réel intéressés), de l’état de l’appartement et du marché immobilier local…

Seule l’expérience en la matière peut permettre de maîtriser cela avec intelligence. Il est vrai qu’une personne ayant réalisée plus de 100 transactions dans sa vie devrait avoir une expérience bien supérieure à n’importe quel vendeur particulier et par conséquent ses réflexes de négociation seront bien meilleur.

Il peut donc être intelligent d’avoir recours à un professionnel pour sécuriser votre meilleur prix de vente possible, c’est d’ailleurs la démarche de PropriLib qui applique une commission fixe pour vous faire économiser les frais d’agences tout en bénéficiant de l’expérience d’un agent immobilier !

Cinquième problème : la sélection du bon acquéreur et la vérification des financements

Si votre bien à vendre est dans une zone tendu comme Paris ou l’Ile-de-France et si votre bien est affiché au prix du marché, vous aurez probablement plusieurs offres d’achat. En plus de regarder le prix, il est indispensable de surveiller les conditions de cette offre d’achat. Quel sera le délai de la vente ? Les acquéreurs souhaitent-il réaliser un paiement comptant ? Quel est le montant de l’apport des acquéreurs ? L’acquéreur doit-il vendre pour réaliser son achat ? L’acquéreur est-il solvable ? Chez PropriLib, les agents sélectionnent les profils et vous les présentent avec le maximum d’information possible afin que vous puissiez faire un choix éclairé ! N’oubliez pas qu’une vente qui ne va pas au bout est réellement coûteuse en temps mais aussi en argent ! Il est donc très important de vérifier le financement avant d’accepter l’offre. Faire appel à un courtier en prêt immobilier est donc fondamental !

Peut-on vendre son bien à distance ?

Avec la signature électronique mis en place dans de nombreuses études de notaires, la vente immobilière à distance est rendue possible. Vous pouvez également opter pour la procuration ! La crise du COVID a même accéléré le processus de vente immobilière à distance. Pour vendre un bien immobilier à distance, vous aurez tout de même besoin d’une personne pour réaliser les visites, la mise en valeur de votre appartement mais également la négociation ! Pour ne pas être impacté par les frais d’agences, PropriLib, agence immobilière en ligne à prix fixe peut vous permettre de déléguer l’ensemble de votre vente immobilière à distance !

Réduire les frais d’agence immobilière

Les frais d’agences constatés dans les agences immobilières traditionnelles peuvent s’avérer conséquent et impacter votre prix net vendeur de manière très importante. Autour de 5% en moyenne, ces frais peuvent rapidement s’élever autour de 15 000 à 40 000€ ! Afin d’être accompagné par un professionnel pour vendre votre bien immobilier au meilleur prix net vendeur possible, une solution récente existe : l’agence immobilière en ligne à prix fixe. Au lieu de payer une commission sur le prix de vente du bien, vous ne paierez qu’un forfait fixe en fonction des prestations réalisé par PropriLib et non indexées sur le prix de vente du bien. C’est un réel atout quand l’on regarde de près l’évolution des prix de l’immobilier en France mais particulièrement à Paris et en Ile-de France (Boulogne-Billancourt, Nanterre, Vincennes, mais aussi Saint-Denis et Saint-Ouen !). En effet, si les prix subissent une augmentation nette ces dernières années, il faut noter que les commissions des agences immobilières suivent la même tendance puisqu’elles sont indexées sur le prix de vente ! L’agence traditionnelle a donc bénéficier de ces augmentations de prix sans que son métier ne change et au détriment du vendeur.