Quelle assurance emprunteur choisir pour un investissement locatif ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le louer et en percevoir des revenus ? Bonne idée, vous profitez ainsi de l’effet de levier du crédit pour vous constituer un patrimoine à moindre coût. Comme n’importe quel achat immobilier, l’investissement locatif doit être couvert par une assurance de prêt.

Bonne nouvelle : vous devez souscrire moins de garanties que pour l’acquisition de la résidence principale. En outre, vous restez libre de choisir votre contrat, auprès de votre banque ou d’un assureur extérieur. Zoom sur l’assurance emprunteur d’investissement locatif !

L’assurance de prêt immobilier locatif est-elle obligatoire ?

Légalement, l’assurance de prêt immobilier locatif n’est pas obligatoire. En pratique, aucune banque n’acceptera de vous prêter de l’argent si vous ne lui présentez pas un contrat souscrit en bonne et due forme.

Mais à quoi sert l’assurance emprunteur ? Ce contrat vise à sécuriser l’emprunt immobilier, aussi bien pour vous, vos proches et l’établissement prêteur. En effet, certains aléas de la vie peuvent vous empêcher de travailler, temporairement et définitivement. Privé d’une importante source de revenus, vous aurez peut-être du mal à rembourser votre crédit immobilier.

C’est ainsi que l’assurance de prêt est conçue pour prendre le relais dans le remboursement du prêt, s’il vous arrive un aléa de la vie. Entrent dans la catégorie des aléas de la vie le décès, puis la maladie ou l’accident, qui peuvent occasionner une invalidité ou une incapacité de travail.

Si l’un des aléas se réalise, alors l’assureur prendra en charge soit le remboursement du capital restant dû, soit des mensualités d’emprunt, intégralement ou partiellement. Voilà en quoi l’assurance de prêt d’investissement locatif reste une mesure de protection essentielle !

Et comme on vous le disait en intro, l’assurance de prêt est obligatoire pour un investissement locatif, comme pour tout autre projet immobilier. Simplement, les banques exigent moins de garanties.

Quelles garanties pour l’assurance emprunteur locatif ?

Pourquoi les établissements bancaires demandent-ils moins de garanties ? Tout simplement parce que les mensualités de crédit sont partiellement ou intégralement financées par les loyers que vous percevez d’une location vide ou d’une location meublée. Ce qui réduit drastiquement les risques de défaillance dans le remboursement de l’emprunt.

Il existe 2 garanties obligatoires pour l’assurance emprunteur locatif : la garantie décès et la garantie perte totale et irréversible de l’autonomie. On vous présentera tout de même les garanties facultatives, car elles peuvent vous permettre de gagner en sérénité.

La garantie décès dans l’assurance de prêt d’investissement locatif

Comme son nom l’indique, l’assurance décès couvre l’emprunteur qui vient à décéder. Elle remboursera la banque du capital restant dû, à hauteur de la quotité souscrite. La quotité correspond au pourcentage de capital assuré. Elle doit être au minimum de 100 %, ce qui ne pose aucun problème si vous empruntez seul.

Si vous souscrivez le crédit avec un autre investisseur locatif, vous devez assurer le prêt à 100 %, mais vous pouvez prévoir une répartition égalitaire ou inégalitaire (50-50 %, 30-70%).

Mettons que vous avez souscrit un emprunt à 2, en étant assuré chacun à 50 %. En cas de décès, l’assureur remboursera à la banque 50 % du capital restant dû. C’est ainsi que pour vous offrir une protection maximale, il peut être judicieux d’assurer le prêt à 200 % (chaque co-emprunteur à 100 %).

La garantie PTIA dans l’assurance de prêt d’investissement locatif

PTIA est un acronyme signifiant « perte totale et irréversible de l’autonomie ». Elle désigne la situation dans laquelle, suite à une maladie ou un accident, vous devez être assisté par une tierce personne pour accomplir trois des quatre gestes de la vie quotidienne suivants :

Se nourrir ;
Se déplacer ;
Se vêtir ;
Faire sa toilette.

La PTIA correspond à une invalidité absolue et définitive. L’assureur remboursera alors le capital restant dû, à hauteur de la quotité souscrite.

La garantie IPP de l’assurance emprunteur locatif

En investissement locatif, vous n’êtes pas obligé de souscrire cette garantie. Elle vous offrira toutefois une protection supplémentaire.

IPP signifie invalidité permanente partielle. Cette garantie vous couvre si vous êtes atteint d’un taux d’invalidité compris entre 33 et 66 %. L’assureur ne rembourse pas le capital restant dû, mais assume une partie des mensualités. Soit la moitié, soit un remboursement selon la règle N-33/33, Nreprésentant le taux d’invalidité. Cette seconde option s’avère plus avantageuse.

La garantie IPT de l’assurance emprunteur locatif

Autre garantie facultative de l’assurance emprunteur locatif, l’IPT signifie indemnité permanente totale. Elle vous couvre si vous êtes atteint d’un taux d’invalidité supérieur à 66 % et jusqu’à 99.9 % (au-delà, c’est la PTIA qui s’applique).

Selon le contrat, l’assureur devra alors rembourser le capital restant dû ou les mensualités (en fonction de la quotité ou sur la base d’une indemnité calculée sur la perte de salaire).

Enfin, vous pouvez souscrire une garantie incapacité temporaire de travail (ITT) et une garantie perte d’emploi. Cette dernière s’avère peu avantageuse au regard de ses modalités de fonctionnement et de son coût astronomique.

Comment choisir son assurance de prêt d’investissement locatif ?

Depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez le choix de souscrire soit le contrat groupe que votre banque ne manquera pas de vous proposer, soit une assurance déléguée auprès d’un assureur extérieur.

Le contrat groupe d’assurance emprunteur

Aussi appelé contrat d’assurance collectif, le contrat groupe est négocié par un établissement de crédit auprès d’un assureur, pour l’ensemble de ses emprunteurs. Il vous sera systématiquement proposé, mais vous pouvez le refuser.

Ce contrat se révèle peu adapté aux profils sans risques particuliers, car il ne propose pas de taux individualisé. En effet, les risques sont mutualisés entre tous les emprunteurs. Ceux qui sont peu risqués viennent compenser les profils risqués, et tous les assurés se voient appliquer un même taux.

En outre, les assurés présentant un profil spécifique, par exemple au regard de leur profession ou de la pratique d’un sport à risque, peuvent être purement et simplement non assurables. C’est ainsi que l’assurance en délégation, ou assurance individuelle, est souvent un meilleur choix.

À savoir : les banques ont l’obligation de vous informer que vous disposez du libre choix de votre assurance, et que vous n’êtes pas obligé de souscrire le contrat groupe. Elles doivent vous fournir ce que l’on appelle une fiche standardisée d’informations (FSI), qui mentionnent les garanties exigées pour votre achat immobilier. Ce document vous permet de comparer les offres d’assurance.

L’assurance en délégation

La délégation d’assurance est proposée par les assureurs extérieurs à la banque. Il s’agit d’un contrat personnalisé en fonction des spécificités de l’assuré comme :

Son âge ;
Son état de santé ;
Le fait qu’il soit ou non fumeur ;
Le fait qu’il occupe une profession à risque ;
Le fait qu’il pratique une profession à risque ;
L’IMC…

Vous obtenez ainsi un taux d’assurance personnalisé, souvent bien moins élevé que celui du contrat groupe. La délégation d’assurance peut ainsi vous faire économiser beaucoup d’argent sur le coût total du financement.

À savoir : la banque exige que le contrat en délégation offre des conditions de protection similaires à celles de son contrat groupe. C’est ce que l’on appelle l’équivalence des garanties. Elle doit choisir 11 critères équivalents sur les 18 établis par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF). Vous les retrouverez sur la FSI.

Les critères de choix pour l’assurance investissement locatif

Bien entendu, le coût d’une assurance de prêt d’investissement locatif constitue un critère déterminant dans le choix du contrat. Mais il ne doit pas être le seul ! Vous devez vous intéresser à la protection que vous offre le contrat, qui doit être la plus complète possible.

En outre, intéressez-vous aux clauses relatives :

Au délai de franchise : plus il est court, mieux c’est ;
Au délai de carence, idem ;
Aux exclusions de garantie ;
Aux renforts sur certaines garanties ;
Aux modalités de prises en charge de la mensualité pour les garanties facultatives ;
À l’âge maximal pour activer une garantie (par exemple, la garantie décès peut s’arrêter après 80 ans)…

Combien coûte une assurance de prêt d’investissement locatif ?

Le prix de l’assurance emprunteur varie en fonction de nombreux critères comme :

Le profil de l’assuré (fumeur ou non, âge, état de santé, métier…) ;
La quotité et le nombre de garanties souscrites ;
Le mode de calcul des primes d’assurance : sur le capital emprunté ou sur le capital restant dû. Dans ce second cas, elles sont plus élevées au départ, mais sont aussi dégressives ;
La durée du prêt d’investissement locatif…

On met notre simulateur d’assurance à votre disposition pour comparer les offres.

Dernier conseil pour la route : si vous ne trouvez pas le contrat le moins cher avant la souscription de l’offre de prêt, ce n’est pas grave. Les lois Hamon, Bourquin et en 2022 la loi Lemoine sont venues autoriser le changement d’assurance en cours de remboursement du prêt. Désormais, vous pouvez résilier votre contrat actuel pour lui en substituer un autre à tout moment (sans attendre la date anniversaire), sans frais ni pénalités.