Quel est le rôle du courtier en assurance de prêt immobilier ?

Vous n’y couperez pas : pour obtenir un emprunt, sauf cas exceptionnel, vous devrez être couvert par une assurance de prêt immobilier, au minimum pour les risques décès et la perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). L’assurance emprunteur peut représenter un coût particulièrement important (parfois supérieure au crédit lui-même) surtout si vous êtes à un âge avancé et/ou présentez des problèmes de santé.

Comme si ça ne suffisait pas, la banque vous proposera systématiquement son contrat groupe pour assurer votre prêt, qui ne sera pas forcément la solution la plus avantageuse ni la moins coûteuse pour votre projet immobilier. Vous pouvez alors préférer la délégation d’assurance pour vous composer un contrat sur mesure. Mais comment choisir la meilleure offre ?

Face à cette étape cruciale de votre acquisition immobilière, le courtier en assurance de prêt immobilier peut vous accompagner pour négocier avec la banque prêteuse une assurance à un coût convenable ou après d’un autre assureur sans mettre en péril l’obtention de votre crédit immobilier. Mais ce n’est pas le seul rôle du courtier en assurance de prêt immobilier…

Comment fonctionne l’assurance emprunteur ?

Avant d’aborder le rôle concret du courtier en assurance de prêt immobilier dans la réussite de votre projet immobilier, il convient d’effectuer quelques rappels sur le fonctionnement de l’assurance emprunteur.

Le rôle de l’assurance de prêt immobilier

L’assurance de prêt immobilier a vocation à se substituer à l’emprunteur pour le remboursement des mensualités, du capital restant dû ou pour octroyer une indemnité en cas de décès, de maladie ou d’accident.

Les établissements prêteurs l’exigent ainsi pour limiter le risque de perte des fonds prêtés. Pour bien comprendre l’utilité d’un courtier en assurance de prêt immobilier, on va se fendre d’un petite récap’ sur le fonctionnement et les spécificités de cette assurance.

Assurance déléguée ou assurance de groupe ?

Pendant longtemps, vous n’aviez d’autre choix que de souscrire le contrat groupe de votre banque. Vous connaissez le problème lorsqu’un secteur est en monopole : les prix sont généralement très élevés. Pour introduire plus de concurrence sur ce marché, la loi Lagarde de 2010 est venue poser en principe la liberté de choix de l’assuré entre le contrat groupe de la banque et l’assurance individuelle auprès d’un assureur extérieur.

Quelle est la différence entre les deux ? L’assurance de groupe repose sur la mutualisation des risques et une cotisation unique pour des profils d’emprunteurs standards. Bien sûr, le montant des primes versées varie tout de même en fonction de votre âge et de votre niveau de risque.

À l’inverse, l’assurance en délégation propose une meilleure personnalisation du contrat en fonction des risques encourus et adapte ainsi le montant des primes. Autrement dit, si vous présentez peu de risque et que vous êtes jeune, vous aurez plus de chance d'avoir une cotisation inférieure avec une assurance en délégation.

Première utilité d’un courtier en assurance de prêt immobilier : grâce à sa connaissance de ces deux types de produits, il est en mesure de vous orienter vers celui qui s’avère le plus adapté à votre situation.

Assurance emprunteur sur la base du capital restant dû ou capital emprunté ?

Les primes d’assurance peuvent être calculées selon deux méthodes :

sur la base du capital emprunté, avec des primes lissées,

sur le capital restant dû, avec des primes dégressives.

Le taux d’assurance est presque systématiquement plus élevé pour une assurance dégressive, mais elle permet de réaliser des économies sur la fin du crédit puisque le montant des primes est calculé sur le capital restant dû. À l’inverse, en optant pour le calcul sur capital emprunté, vos mensualités sont constantes jusqu’à la fin du prêt à un taux généralement moins élevé. Or, les crédits immobiliers sont en moyenne remboursés au bout de 9 ans (quand bien même ils ont été souscrits sur une période de 20 ans en raison de la vente du bien immobilier entraînant un remboursement anticipé prêt). Selon, la durée effective de votre prêt immobilier, l’une des deux modalités de calcul peut être plus avantageuse que l’autre. Alors, comment bien choisir entre les deux ?

Le courtier en assurance de prêt immobilier connaît ces deux formules et saura laquelle vous recommandez en fonction de votre projet (revente à court, moyen ou long terme). Il pourra vous proposer diverses simulations en fonction des différentes offres d’assurance retenues pour que vous puissiez faire un choix pragmatique et éclairé.

Co-emprunteur : quelle quotité pour l’assurance de prêt ?

La quotité désigne la part du capital assuré. Si vous empruntez avec un co-emprunteur, vous devez prévoir une quotité minimale de 100 %. Vous pouvez répartir la quotité différemment, voire opter pour une protection complète à 200 % (100 % sur chaque tête).

Un courtier en assurance de prêt immobilier vous aidera à définir la quotité la plus pertinente, notamment en fonction de vos revenus, de vos âges respectifs, de votre situation matrimoniale…

Pourquoi faire appel à un courtier en assurance emprunteur ?

Un courtier en assurance de prêt immobilier agit comme un intermédiaire entre les différents acteurs du secteur, établissements bancaires et compagnies d’assurance.

Il procède ainsi pour vous à l’analyse et la comparaison des offres d’assurance. Son but ? Vous obtenir le contrat le plus protecteur au meilleur prix !

Le courtier en assurance de prêt vous déniche le meilleur taux d’assurance

Le coût de l’assurance dépend du TAEA que vous obtenez. Celui-ci est fixé en fonction de paramètres très divers comme votre âge, votre état de santé, votre profession (si elle est à risque), vos habitudes de consommation (par exemple, si vous êtes fumeur), vos loisirs (si vous pratiquez un sport à risque) …

Expert de l’assurance, le courtier est aussi un as de la négociation. Grâce à son expérience sur le secteur et aux relations qu’il noue avec ses partenaires, il sait à quelle porte toquer pour vous négocier le meilleur taux d’assurance. Bien meilleur que celui que vous obtiendrez si vous cherchez votre contrat d’assurance par vous-même !

Le courtier en assurance de crédit vous fait gagner du temps

On ne vous apprend rien, mais il existe des dizaines de banques et d’assureurs proposant des contrats. Pour comparer les assurances, il faut prendre en compte des critères aussi divers que :

l’étendue de la protection pour chaque garantie ;
le mode et le niveau d’indemnisation ;
l’âge auquel la protection cesse ;
les exclusions de garantie…

Comparer les offres d’assurances prend ainsi un temps infini. Votre courtier en assurance de prêt immobilier connaît les subtilités des contrats sur le bout des doigts et effectue la recherche pour vous. Il s’occupera également de monter votre dossier à votre place.

Sachez que vous demeurez libre de souscrire à l'assurance de prêt de votre choix. Le courtier en assurance de prêt immobilier est là pour vous accompagner et vous orienter vers le meilleur contrat, mais vous n’êtes en aucun cas tenu de signer l’une des offres qu’il vous soumet !

Le courtier en assurance vous conseille sur le niveau de protection adapté à vos besoins

Si l’assurance de prêt est souvent perçue comme une charge que l’on cherche à optimiser, il ne faut pas oublier son rôle principal : vous protéger en cas de problème. En effet, la vie est faite d’incertitudes et d’aléa qui sont parfois difficilement anticipables ou que l’on ne veut tout simplement pas envisager.

Si l’assurance par défaut consiste à vous protéger contre le risque de décès et l’incapacité totale, il y a d’autres événements fâcheux qui peuvent remettre en cause votre capacité à rembourser votre prêt tel que la perte de votre emploi ou une incapacité temporaire de travailler pour cause de maladie.

Bref, le courtier en assurance de prêt immobilier est aussi là pour vous rendre compte de ces problématiques en vous orientant vers des assurances complémentaires adaptées telles que :

Bien entendu, chaque garantie complémentaire présente un coût supplémentaire pour l’emprunteur. Le rôle du courtier en assurance de prêt immobilier est donc de vous aider à évaluer les risques et à trouver le meilleur ratio coût de la garantie / occurrence du risque.

Quels sont les avantages d’un courtier en assurances immobilières ?

L’assurance emprunteur représente jusqu’à un tiers du coût total de l’acquisition. Vous avez donc tout intérêt à trouver le contrat le moins cher, tout en bénéficiant d’une couverture optimale. Toutefois, en fonction de votre état de santé, vous pouvez éprouver des difficultés à vous assurer. Le courtier en assurance de prêt immobilier est là pour lever ces écueils.

Le courtier en assurance de prêt vous fait gagner de l’argent

Le courtier dispose d’une connaissance étendue sur les produits du marché et en négociant pour vous le taux d’assurance de prêt immobilier, il vous permet de réaliser de substantielles économies. En effet, opter pour la délégation d’assurance auprès d’un assureur extérieur peut vous faire économiser jusqu’à 40 % sur le montant des primes, soit une économie de 12 000 à 15 000 €.

Le courtier en assurance de prêt immobilier accompagne les profils à risques

Vous déclarez un risque aggravé de santé sur le questionnaire de santé, qui nécessite l’application de la convention AERAS ? Sachez qu’il existe des courtiers spécialisés en profils à risque et qu’ils œuvrent pour vous permettre d’être quand même assuré, dans des conditions similaires aux autres emprunteurs.

De la même manière, vous pratiquez un sport ou un métier à risque qui nécessite un rachat de garanties ? Le courtier en assurance de prêt immobilier négocie pour vous la surprime et vérifie que la garantie est bien adaptée à vos besoins.

Quand faire appel à un courtier en assurance de prêt ?

Vous pouvez contacter un courtier en assurance de prêt à deux moments : lors de la souscription initiale de l’emprunt immobilier, ou une fois celui-ci mis en place, que vous souhaitiez racheter votre prêt ou simplement changer d’assurance.

Au moment de la souscription du prêt immobilier

Vous êtes au stade de la recherche d’un financement pour votre achat et votre banquier exige que vous lui présentiez un contrat d’assurance emprunteur. Généralement, vous disposez d’un délai de 45 à 60 jours pour le trouver, ce qui est court.

Faire appel à un courtier en assurance emprunteur vous permet de ne pas signer le contrat groupe de votre banque les yeux fermés et d’étudier au préalable si une assurance déléguée ne serait pas plus avantageuse pour vous.

En cours de remboursement du crédit immobilier pour optimiser le coût de votre assurance emprunteur

Pour renforcer la liberté de choix en matière d’assurance, deux dispositifs ont ouvert la possibilité de changer d’assurance de prêt en cours de remboursement de l’emprunt. Il s’agit de la loi Hamon et de la loi Sapin 2, aussi appelée amendement Bourquin.

Le mécanisme est le suivant : vous trouvez au préalable un nouveau contrat, qui viendra en substitution de celui que vous possédez actuellement, afin que vous soyez couvert sans interruption. Vous demanderez ainsi à résilier votre assurance de prêt en cours pour lui substituer un autre contrat.

Pour pouvoir procéder à la résiliation d’assurance de prêt, encore faut-il respecter deux conditions : le nouveau contrat doit présenter un niveau de garanties équivalent et vous devez envoyer votre demande dans le délai de préavis imposé par la loi.

Les garanties équivalentes

Votre banquier doit vous transmettre une fiche standardisée d’information (FSI) qui recense les critères d’équivalences permettant d’apprécier si oui ou non le nouveau contrat est aussi protecteur de l’ancien.

Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a établi un total de 26 critères, mais votre banque peut en exiger seulement 11 pour les garanties décès, invalidité et incapacité et 4 pour la garantie perte d’emploi.

Si l’équivalence des garanties est respectée, la banque ne peut pas vous refuser le changement d’assurance de prêt. Votre courtier en assurance immobilière trouvera pour vous le contrat équivalent.

Le délai de préavis

Il diffère selon la loi actionnée, Hamon ou Sapin 2.

Avec la loi Hamon, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, dans les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt, à condition d’envoyer votre lettre de résiliation au maximum 15 jours avant la date anniversaire de signature de l’offre de prêt.

L’amendement Bourquin prévoit une résiliation annuelle de l’assurance de prêt. Vous pouvez changer d’assurance chaque année une fois la première expirée, en respectant un préavis de deux mois avant la date d’échéance du contrat.

Combien coûte un courtier en assurance de prêt immobilier ?

Bien entendu, la prestation d’un courtier en assurance de prêt immobilier est payante. Ses honoraires dépendent du modèle économique sous lequel il exerce son activité. Un courtier d’assurance en agence physique fait face à plus de frais qu’un courtier d’assurance en ligne, c’est pourquoi il réclame une rémunération plus élevée.

Sachez que le courtier en assurance emprunteur est aussi rémunéré par les organismes de crédit et assureurs, et perçoit sa commission seulement si vous signez le contrat. Toutefois, il conserve son indépendance à leur égard, c’est pourquoi il a tout intérêt à vous faire bénéficier des conditions les plus avantageuses !