Que faire en cas de refus d'assurance pour votre prêt immobilier ?

Systématiquement exigée par les banques, l’assurance de prêt immobilier permet de vous couvrir (surtout la banque) contre les aléas de santé.

Si vous exercez une profession à risque, des activités dangereuses, ou êtes victime d’une maladie, il se peut que vous essuyiez des refus pour obtenir votre assurance de prêt immobilier. Plutôt que de mentir sur le questionnaire de santé, nous allons voir ensemble s’il existe des solutions pour contourner ce refus.

Quelles sont les causes d'un refus d’assurance de prêt immobilier ?

La banque ou la compagnie d’assurance n’a pas d’obligation de vous fournir une assurance de prêt. Le refus d’assurance de prêt immobilier est donc parfaitement légal.

Ceci étant, si la banque ou l’assureur refuse de vous assurer, ils devront vous justifier leur décision. Le plus souvent, les refus sont induits par :

• des problèmes de santé
• l'exercice d’une profession ou d’une activité à risque
• l’âge de l’emprunteur
• le lieu de résidence de l’emprunteur (si vous habitez dans un pays jugé dangereux par exemple)

Le refus d'assurance pour des raisons de santé

Les problèmes de santé sont la première cause de refus de la part des assureurs et des banques. Il va principalement s’agir des maladies et handicaps qui peuvent augmenter vos chances de décès ou votre perte totale d’autonomie pendant la période de remboursement du prêt. 

Toutefois, comme nous le verrons, la convention AERAS permet d’apporter des solutions pour obtenir une assurance emprunteur malgré la présence d'antécédents médicaux (droit à l’oubli) ou d’une affection longue durée (ALD).

Le refus d’assurance en raison de l'exercice d’une profession à risque

Certaines professions peuvent être jugées à risque en augmentant drastiquement votre risque de décès prématuré. C’est le cas par exemple des pompiers, des pilotes d’avion, des policiers, des journalistes de guerre… 

Dès lors que votre profession entraîne un risque de surmortalité, la banque ou l’assureur peut refuser d’assurer votre prêt immobilier. Dans ce cas, il est fort probable que vous ayez à payer une surprime conséquente à défaut d’essuyer un refus.

Le refus d’assurance en raison de l’âge

L’âge peut entraîner un refus total ou partiel pour votre assurance emprunteur. En effet, plus vous êtes à un âge avancé, plus votre probabilité de développer une maladie ou de décès est importante. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le taux d’assurance emprunteur varie en fonction de l’âge.

D’une manière générale, les assureurs et les banques fixent des limites d’âge pour la souscription d’une assurance emprunteur à 65 ans (cela peut varier selon les assureurs).

Le refus d’assurance en raison du lieu de résidence de l’emprunteur

Si vous comptez faire un investissement immobilier en France sans y résider, le pays dans lequel vous vivez peut constituer un frein à l’obtention de votre assurance emprunteur.

En effet, il faudra que votre pays figure dans une grille d’acceptation. A défaut, votre demande d’assurance sera refusée.

Dans les autres cas, il faudra remplir une demande de faisabilité et un questionnaire risques de séjour.

Les alternatives en cas de refus d’assurance de prêt immobilier

Lors de la souscription de votre prêt immobilier, l’assurance groupe refuse de vous assurer. Si cela s’avère relativement rare dans la pratique, vous disposez de plusieurs possibilités pour contourner ce problème. En tout état de cause, vous serez tenu de trouver un moyen d’assurer votre prêt immobilier. 

Refus d’assurance : peut-on obtenir un crédit immobilier sans assurance ?

La première solution qui pourrait vous venir à l’esprit serait d’obtenir votre prêt immobilier sans assurance emprunteur.

En effet, aucune loi ne vous oblige à faire assurer votre prêt immobilier. Ceci étant, dans la pratique, les banques exigent systématiquement une assurance emprunteur.

Cependant, il existe quelques exceptions en la matière. Le but de l’assurance emprunteur est de permettre à la banque de se rembourser dans le cas où vous seriez en incapacité de le faire en raison de votre décès ou de la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Il est donc possible de proposer des alternatives à la banque notamment via une garantie suffisante. En effet, si vous consentez un nantissement du montant total du prêt, il est possible que la banque accepte de faire l’impasse sur l’assurance emprunteur.

Pour rappel, le nantissement est une somme d’argent mise en garantie au profit de la banque sous la forme d’une épargne bloquée (assurance vie par exemple). En cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir l’épargne nantie pour se rembourser. 

Concernant les autres garanties possibles (hypothèque, IPPD, organisme de cautionnement), il est peu probable que la banque les juge suffisantes pour faire l’impasse sur l’assurance de prêt immobilier. 

Si vous n’êtes pas en mesure de faire un nantissement, il faudra trouver une autre solution pour contourner le refus d’assurance de prêt immobilier.

Dans tous les cas, mieux vaut d’abord exploiter la piste de la délégation d’assurance avant d’envisager le nantissement comme garantie !

Lire aussi : Comment fonctionne l’assurance de prêt immobilier ?

Refus d’assurance : s’orienter vers une délégation d’assurance de prêt

Lors de l’obtention de votre prêt immobilier, l’assurance proposée par la banque est une assurance groupe c'est-à-dire l’assurance de la banque. Si cette dernière vous refuse, vous pouvez toujours vous orienter vers la délégation d’assurance de prêt.

La délégation d’assurance de prêt est une assurance emprunteur proposée par les compagnies d’assurance externes à la banque prêteuse. En plus d’être généralement moins chères que l’assurance groupe, elles sont capables de vous proposer des garanties similaires.

Il faudra néanmoins vous assurer que la délégation d’assurance propose à minima une couverture contre le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). A défaut, la banque prêteuse pourra refuser votre assurance et, par voie de conséquence, refuser de vous octroyer le prêt.

Refus ou non, nous vous conseillons de privilégier la délégation d’assurance à l’assurance groupe pour faire baisser le coût global de votre crédit immo.

Remarque : Pour trouver d’emblée la meilleure assurance emprunteur du marché, vous pouvez utiliser notre simulateur d’assurance emprunteur !

La convention AERAS en cas de refus de prêt pour votre état de santé

Le refus de prêt immobilier pour cause d'état de santé est certainement le cas de figure le plus courant. Afin de rendre l’accession immobilière possible aux personnes souffrant d’une maladie ou d’un handicap, l’État a mis en place la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). 

Cette convention contraint l’assureur à deux niveaux :

• le droit à l’oubli de l’assuré pour certaines maladies dont il a été victime ;
• la non-prise en compte de certaines maladies pour l’application de surprime (demande d’une cotisation supplémentaire en raison de la maladie de l’assuré) ou une exclusion de garantie.

Le droit à l’oubli concerne les personnes ayant été atteintes d’un cancer sous certaines conditions :

• avant l’âge de 21 ans avec un protocole thérapeutique fini depuis plus de 5 ans (sans rechute) et à la condition que le contrat d’assurance prenne fin avant les 71 ans de l’assuré ;
• après l’âge de 21 ans avec un protocole thérapeutique fini depuis plus de 10 ans et à la condition que le contrat d’assurance prenne fin avant les 71 ans de l’assuré.

Si vous répondez à l’un de ces critères, vous n’avez pas l’obligation de déclarer votre maladie lors du questionnaire de santé. Si vous avez fait l’erreur lors de la souscription de l’assurance groupe, ne la reproduisez pas pour la délégation d’assurance ;) 

Concernant la non-prise en compte de certaines maladies, vous pouvez vous référer à la grille de référence AERAS pour voir quelles sont les règles applicables à chaque maladie.

Si votre demande d’assurance de prêt immobilier est refusée au mépris des règles de la convention AREAS, vous pouvez saisir la convention de médiation AERAS. Cette dernière fera office de médiateur afin de trouver une solution pour votre assurance emprunteur.

Que faire en cas de refus partiel d’assurance de prêt immobilier ?

Le refus partiel d’assurance de prêt vise les cas spécifiques où l’assureur accepte de vous assurer, mais uniquement sous certaines conditions. Le refus partiel intervient généralement lorsque l’assuré présente des risques trop importants en raison de sa santé, de ses activités, de son âge…

Il peut en résulter plusieurs choses :

• l'exclusion de certaines garanties telles que la garantie PTIA si le risque de perte d’autonomie est trop important ;
• l’exclusion de certains sinistres par exemple la garantie de décès en cas de noyade si vous pratiquez de la plongée en apnée à titre amateur ;

Forcément, en cas d'exclusion de garanties essentielles à l’assurance de prêt (PTIA et décès), la banque peut refuser de vous octroyer un prêt immobilier. Il faut donc trouver une solution pour contourner le refus partiel d’assurance de prêt immobilier.

Outre les solutions exposées précédemment, vous pouvez contourner le refus partiel via principalement :

• l’acceptation de surprimes : vous acceptez de payer votre assurance emprunteur plus cher ;
• l’ajournement c'est à dire le refus temporaire de l’assureur en attendant que votre niveau de risque diminue.

En bref, quel que soit le motif du refus d’assurance et de sa forme, il existe plusieurs solutions vous  permettant d’obtenir quand même un prêt immobilier grâce notamment à la délégation d’assurance. Si malgré tout vous n’arrivez pas à obtenir une assurance de prêt immobilier, vous pouvez essayer de négocier une hypothèque ou une IPPD sur votre bien immobilier. C’est loin d’être gagné, mais vous pouvez toujours essayer !