Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinCombien emprunter avec un apport de 40 000 euros ?
Vous avez mis de l’argent de côté pour financer une partie de votre achat immobilier. Alors, combien emprunter avec un apport de 40 000 euros ? Il n’existe pas de réponse unique. D’autres facteurs que l’apport entrent en ligne de compte pour calculer votre capacité d’emprunt, comme votre salaire et vos charges.
Qu’est-ce que l’apport de 40 000 euros pour un prêt immobilier ?
L’apport personnel, c’est tout simplement l’épargne que vous avez mise de côté pour financer votre projet immobilier.
Aucun texte légal ni décision du HCSF n’impose la constitution d’un apport personnel comme condition préalable à l’obtention d’un prêt immobilier. Dès lors, est-ce possible d’emprunter sans apport ?
Oui, les personnes à hauts revenus, celles qui disposent déjà d’un beau patrimoine immobilier ou d’un important reste à vivre peuvent obtenir un prêt à 110 %. Mais à moins de faire partie de ces heureux élus, il est aujourd’hui difficile de se faire financer sans apport.
À quoi sert l’apport de 40 000 euros pour emprunter ?
Avant de calculer combien emprunter avec 40 000 euros d’apport, il vous faut comprendre à quoi il se destine. Pour ce faire, on a besoin de rappeler à quelles conditions un crédit immobilier est octroyé.
Pour avoir droit à un financement, vous devez souscrire :
- Une assurance de prêt : elle assure le remboursement de l’emprunt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité ;
- Une garantie (ou sûreté) : elle assure le remboursement du prêt dans les cas non couverts par l’assurance emprunteur. Il peut s’agir d’un organisme de cautionnement (il se porte garant du remboursement de l’emprunt), d’un privilège de prêteur de deniers ou d’une hypothèque.
Peu importe quelle sûreté vous choisissez, vous paierez des frais de garantie dans tous les cas. Ils sont compris entre 1,2 et 2 % du capital emprunté.
Vous devrez aussi payer de nombreux frais annexes dont :
- Les frais de dossier de l’établissement prêteur : prélevés pour le montage de l’opération de crédit, ils s’élèvent en moyenne à 1 % du montant de l’emprunt ;
- Les frais de notaire : ils grimpent jusqu’à 3 % dans le neuf, 8 % dans l’ancien ;
- La commission de l’agent immobilier : elle représente 3 à 10 % du prix de vente ;
- La commission du courtier en prêt et en assurance : les honoraires du courtier en immobilier peuvent prendre la forme d’un forfait (comme chez Helloprêt, où la commission est de 3500 euros) ou d’un pourcentage du prix d’acquisition.
En conclusion, dans le cadre d’un prêt immobilier sans apport, la totalité de ces frais sont inclus dans le financement. Les banques courent alors un risque supplémentaire à financer ces charges qui ne se répercutent pas dans la valeur du bien immobilier que vous achetez. Elles vous auront prêté plus que la valeur vénale (valeur réelle ou valeur de marché) du bien immobilier (d’où le terme, prêt à 110 %).
En cas de défaillance dans le remboursement, les organismes de crédit s’exposent à perdre le montant des frais avancés, sauf si le bien immobilier s’est valorisé entre-temps. Ce qui n’est pas garanti !
Est-ce possible d’emprunter avec 40 000 euros d’apport ?
Emprunter avec 40 000 euros d’apport, c’est possible si vous remplissez les autres conditions d’octroi d’un prêt immobilier, comme un taux d’endettement maîtrisé et des revenus suffisants pour absorber la mensualité d’emprunt.
Les organismes de crédit examinent plusieurs critères pour calculer combien vous pouvez emprunter (c’est ce que l’on appelle la capacité d’emprunt) :
- Vos revenus : tous les emprunteurs ne sont pas logés à la même enseigne. En effet, ceux qui se trouvent en situation professionnelle stable (salariés en CDI, fonctionnaires) voient leurs revenus comptabilisés à 100 %. Ce n’est pas le cas des travailleurs indépendants et CDD, pour qui les revenus sont pris en compte sur une moyenne d’une à plusieurs années. À savoir aussi que 70 % des loyers d’un investissement locatif existant ou futur peuvent aussi être comptabilisés ;
- Le taux d’endettement : il ne doit pas excéder 35 %. Il constitue un garde-fou pour empêcher votre budget d’être déséquilibré par les mensualités de crédit ;
- Le reste à vivre : c’est l’argent qu’il vous reste une fois que vous avez payé toutes vos charges, mensualités de prêt et primes d’assurance incluses.
Même avec 40 000 euros d’apport, si votre reste à vivre est trop faible, ou que vous dépassez le taux d’endettement, alors vous ne pourrez pas emprunter.
Combien puis-je emprunter avec 40 000 euros d’apport ?
Le montant d’apport s’exprime en pourcentage du prix de vente. Il varie selon la nature de l’emprunt que vous souscrivez : prêt amortissable ou prêt in fine.
Combien emprunter avec 40 000 euros d’apport pour un prêt amortissable ?
Avec un prêt amortissable, les établissements bancaires exigent au minimum un apport de :
- 10 % du prix de cession dans l’ancien au minimum ;
- 8 % du prix d’achat pour l’acquisition d’un logement neuf.
Pourquoi cette différence ? Elle tient tout simplement au fait que les frais de notaire sont plus faibles dans le neuf (entre 2 à 3%).
Ainsi, avec 40 000 euros d’apport, vous pouvez emprunter :
- 400 000 euros pour l’acquisition d’un appartement ou d’une maison dans l’ancien ;
- 392 000 euros pour l’achat d’un bien dans le neuf.
Combien emprunter avec 40 000 euros d’apport pour un prêt in fine ?
Moins courant, le prêt in fine s’adresse avant tout aux investisseurs locatifs fortement fiscalisés. En effet, lorsqu’ils optent pour le régime d’imposition du réel, ils peuvent déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus locatifs. Or les mensualités d’un prêt in fine se composent uniquement d’intérêts.
Le capital se rembourse en une seule fois, lors de l’ultime échéance. Vous mesurez ainsi le risque encouru par les banques avec ce type de financement ! C’est ainsi qu’elles demandent un apport plus élevé, de 30 à 50 % du montant de l’acquisition ou alors des garanties solides tels qu’un nantissement ou une hypothèque.
Ainsi avec un apport de 40 000 euros, vous pouvez emprunter jusqu’à 80 000 euros en prêt in fine.
Dans ces simulations, on ne tient pas compte du taux d’emprunt et du taux d’assurance emprunteur. Or, ils ont leur importance, puisque les intérêts vont diminuer le capital empruntable.
Pour savoir précisément combien emprunter avec 40 000 euros d’apport, utilisez notre simulateur de prêt !
Synthèse combien emprunter avec 40 000 euros d’apport
| Pourcentage d’apport exigé par la banque | Montant empruntable | |
|---|---|---|
| Prêt amortissable, achat immobilier neuf | 8 % | 392 000 euros |
| Prêt amortissable, achat immobilier ancien | 10 % | 400 000 euros |
| Prêt in fine | 30 % / 50 % | 64 000 euros / 80 000 euros |
Quels sont les avantages d’emprunter avec un apport personnel de 40 000 euros ?
Emprunter avec 40 000 euros d’apport, c’est accroître les possibilités de se voir accorder un prêt. Et celles de négocier le taux !
40 000 euros d’apport augmentent vos chances d’obtenir un emprunt
Avoir mis de côté 40 000 euros témoigne de votre rigueur de gestionnaire. Vous avez régulièrement procédé à des virements sur un compte épargne pour amasser cette somme. Vous faites à priori figure d’emprunteur idéal : les versements réguliers peuvent en effet s’assimiler à des mensualités de crédit !
40 000 euros d’apport vous font bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt
Qu’est-ce que les établissements financiers examinent à travers votre credit score ? Le risque que vous leur faites courir si elles vous prêtent de l’argent. L’apport vient le minimiser. De ce fait, vous disposez d’un levier à actionner pour négocier le taux d’intérêt, particulièrement si vous présentez un apport supérieur au minimum requis.
Prenons l’exemple d’Elena. Elle souhaite emprunter 200 000 euros pour financer l’achat d’un logement à Tourcoing. Ses 40 000 euros représentent un apport de 20 %. Avec un apport de 20 000 euros, le banquier lui propose un taux à 4 %. Avec son apport de 40 000 euros, elle parvient à négocier un taux de 3,75 %.
Astuce : Pour négocier au mieux un crédit immobilier, faites appel à un courtier immobilier Helloprêt ! Véritable spécialiste du financement immobilier, il saura présenter votre dossier emprunteur à différentes banques pour faire jouer la concurrence entre elles. C’est la garantie d’obtenir le meilleur financement immobilier depuis son cannapé sans perdre son temps !
Vous pouvez négocier les conditions d’emprunt avec un apport de 40 000 euros
Le taux n’est pas la seule condition d’emprunt que vous pouvez négocier. Comme votre dossier d’emprunteur est sérieux, vous pouvez tenter de négocier :
- Un différé de remboursement : pour rembourser votre prêt une fois les travaux finis ;
- La baisse ou la suppression des pénalités de remboursement anticipé ;
- La possibilité de moduler les échéances.
Vous pouvez augmenter votre budget d’achat avec 40 000 euros d’apport
Exemple. Au regard des critères dévoilés plus haut, les banques estiment votre capacité d’emprunt à 370 000 euros, avec un apport de 15 000 euros. Il vous reste donc 25 000 euros, que vous pouvez affecter à votre achat, sans impacter votre taux d’endettement.
Vous pouvez emprunter moins longtemps avec 40 000 euros d’apport
Qu’il s’agisse d’améliorer le cashflow d’un investissement immobilier, ou de rester endetté moins longtemps, un apport de 40 000 euros peut vous permettre d’emprunter sur une courte durée. Et comme on se situe sur un cercle vertueux, si vous empruntez sur une durée courte, vous bénéficierez d’un meilleur taux.
Par contre, vos mensualités seront plus élevées (la part de remboursement du capital étant plus importante) ce qui peut affecter votre taux d’endettement. Sur ce point, il convient de trouver le juste équilibre en fonction de vos revenus !
Comment rassembler 40 000 euros d’apport ?
Vous vous fixez un objectif de 40 000 euros d’apport ? Pour le constituer, vous pouvez :
- Solliciter un prêt Action Logement ;
- Vérifier votre éligibilité à un prêt à taux zéro (PTZ) ;
- Débloquer votre épargne d’entreprise ou retraite par anticipation
Ces trois possibilités sont valables dans l’hypothèse où vous achetez votre résidence principale.
Si vos proches peuvent vous consentir un don familial ou un prêt familial, c’est une bonne piste aussi !
Besoin de négocier votre taux d’emprunt ? Contactez un courtier HelloPrêt !
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