Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinCalculer votre taux d'endettement
Astuce
Le taux d’endettement classique pour l’investissement locatif est le pourcentage issu de la division des échéances de prêts et des charges foncières par rapport aux revenus (y compris les revenus fonciers). Le résultat du taux d’endettement est multiplié par 100.
Calculer votre taux d’endettement
Si l’on vous dit taux d’endettement, vous allez nous répondre : 35%. Ce qui est vrai… Mais pas toujours ! Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, les banques vérifient effectivement ce taux, pour déterminer si elles vous accordent le Graal ou non. Il ne s’agit pas de vous empêcher de réaliser votre rêve à l’accession immobilière, mais surtout de vous protéger contre les risques du surendettement. Alors, qu’est-ce que le taux d’endettement ? Comment s’articule-t-il avec le reste à vivre et la capacité de remboursement ? La capacité d’endettement peut-elle varier en fonction du projet immobilier ? Quelle est la formule pour calculer le taux d’endettement d’un crédit immobilier ? On vous dit tout.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Chaque fois que vous demandez un crédit à votre banque, qu’il soit à la consommation ou destiné à un projet immobilier, elle va examiner votre taux d’endettement (aussi appelé taux d’effort). Exprimé en pourcentage, celui-ci correspond au poids de vos charges de remboursement de prêt sur vos revenus réguliers. Plus votre taux d’endettement est élevé, plus vous consacrez une part importante de votre revenu au remboursement de prêts.
Quelle est la différence avec la capacité de remboursement ?
On continue avec le jargon bancaire à travers la capacité de remboursement ou capacité d’endettement. Qu’il ne faudra pas confondre avec la capacité d’emprunt. Ah, les faux amis dans l’immobilier, c’est toute une histoire ! Mais revenons à notre capacité de remboursement.
La capacité de remboursement désigne le montant maximum des mensualités que vous êtes en mesure de payer en fonction de vos revenus (et éventuellement vos autres charges d’emprunt) et du taux d’endettement de 35%. Ces mensualités incluent le capital, les intérêts et le coût de l’assurance de prêt.
Quel rapport avec le taux d’endettement ? Tout simplement, votre capacité de remboursement, et donc le montant de vos mensualités ne pourra pas (toujours en théorie) dépasser 35% de vos revenus nets avant impôt. En clair, le taux d’endettement va conditionner le montant de vos mensualités.
Exemple : Vous gagnez 3 500 euros nets par mois avant impôt et n'avez aucun autre crédit à rembourser. Votre capacité de remboursement pour un taux d'endettement de 35% est de : 3 500 x 0,35 = 1 225 euros. En somme, vous pouvez allouer jusqu'à 1 225 euros par mois au remboursement d'un crédit.
Quelle est la différence entre le taux d’endettement et la capacité d’emprunt ?
En lien avec le taux d’endettement et votre capacité de remboursement, vient à présent la capacité d’emprunt. Celle-ci est donc la somme totale que la banque acceptera de vous prêter. En prenant en compte la mensualité maximale (en fonction du taux d’emprunt) et en ajoutant la durée de prêt et les taux d’intérêt, vous obtiendrez ainsi votre capacité d’emprunt maximale. À laquelle viendront s’ajouter les frais de notaire et les frais annexes.
La capacité d’emprunt est donc impérative pour définir avec précision votre budget immobilier.
Lire aussi : Simulez votre capacité d’emprunt
Quelle est la différence entre le taux d’endettement et le reste à vivre ?
Autre notion indispensable à aborder pour que vous compreniez bien tout sur le calcul du taux d’endettement d’un prêt immobilier, le reste à vivre. Cet indicateur renvoie à votre niveau de vie et à vos revenus effectivement disponibles après le calcul des charges. Le reste à vivre se calcule selon la formule : revenus du ménage – charges fixes.
On vous voit venir. Ou plutôt la question que vous êtes en train de vous poser. Quelle est donc la différence entre le taux d’endettement, qui représente le ratio charges/revenus, et le reste à vivre, qui renvoie au même calcul revenus – charges ?
En fait, le taux d’endettement, qui est un pourcentage, désigne le poids des charges que vous pouvez supporter par rapport à vos revenus. À l’inverse, le reste à vivre est une soustraction qui vous donne le revenu disponible une fois les charges acquittées, mensualités de prêt incluses.
En outre, votre reste à vivre est essentiel, car en dehors de vos dépenses de vie quotidienne, vous pouvez avoir à faire face à des imprévus (votre petit dernier qui a besoin de soins d’orthodontie, par exemple, alors que votre mutuelle les rembourse très mal). Si la banque calculait votre taux d’endettement sans tenir compte de votre reste à vivre, vous risqueriez de vous retrouver sans aucune liquidité pour gérer ces imprévus ! Sauf si à disposer d’un salaire conséquent. Et c’est dans cette hypothèse que la banque peut vous prêter au-delà des sacro-saints (mais pas tant que ça) 35% de taux d’endettement.
En effet, la situation est différente si une fois toutes vos charges payées, votre reste à vivre est de 800 ou de 2 000 €. Dans le premier cas, la banque n’acceptera pas de vous prêter de l’argent au-delà du taux d’endettement classique de 35%. En revanche, dans le second cas, le risque que vous ne remboursiez plus ou que vous vous trouviez en situation de surendettement est moindre. Elle peut donc tout à fait augmenter le taux d’endettement à 40%.
Bon à savoir : complémentaire au taux d’endettement, le saut de charge constitue un autre des indicateurs que la banque étudie pour vous octroyer un prêt immobilier. Promis, cette fois-ci, la définition est simple. Le saut de charge est la différence entre le loyer que vous payez actuellement et les mensualités envisagées pour votre crédit immobilier. Il est directement en corrélation avec votre reste à vivre et le taux d’endettement. Si vous désirez rembourser des mensualités de 300 € supérieures à votre loyer, la banque rechignera à vous accorder un taux d’endettement à 33 %. Hypothèse inverse, les mensualités sont inférieures à votre loyer actuel. Le saut de charge sera donc négatif, ce qui dégagera un reste à vivre plus important. Et donc la possibilité pour la banque d’accepter un taux d’endettement supérieur à 33 %.
Lire aussi : Comment est accepté un crédit immobilier ?
Pourquoi évaluer le taux d’endettement ?
Procéder au calcul de votre endettement présente plusieurs intérêts pour la banque, comme pour vous.
1 - Du côté de la banque : un arrêt de la Cour de cassation du 31 janvier 2018 est venu dire qu’une banque accordant un crédit immobilier qui excède la capacité de remboursement de l’emprunteur voit sa responsabilité engagée en cas de défaillance de ce dernier.
Le banquier est ainsi tenu de calculer le taux d’endettement de l’emprunteur avant de lui octroyer un prêt. S’il dépasse les 35% et que l’emprunteur ne peut plus rembourser, il sera condamné à des dommages et intérêts pour compenser la dette.
2 - L’intérêt de simuler le taux d’endettement pour vous : oui, cette maison avec piscine sur la Côte d’Azur vous fait rêver. Nous aussi, d’ailleurs. Mais si l’emprunt nécessaire dépasse votre taux d’endettement, alors la banque mettra le holà à votre projet. Le calcul vous permet donc de vérifier la faisabilité économique de l’acquisition.
Lire aussi : Quelles poursuites en cas de crédits impayés ?
En outre, en connaissant le montant de votre taux d’endettement et celui du crédit immobilier auquel vous pourrez prétendre, vous aurez ainsi la possibilité d’adapter votre plan de financement. Vous serez plus serein face à votre banquier, et en mesure de bien négocier le taux du crédit immobilier.
Pour savoir à quel taux vous pouvez emprunter, rendez-vous sur notre outil de simulation de prêt immobilier.
Comment calculer son taux d’endettement pour son crédit immobilier ?
Malheureusement, nous ne sommes pas tous égaux en matière de taux d’endettement. Pourquoi ? Déjà par rapport à notre situation professionnelle. S’il n’est pas impossible d’emprunter en étant intérimaire, on ne va pas se mentir, le taux d’endettement sera moins élevé que celui des cadres de la fonction publique. Parce que le second disposera sans doute de revenus plus élevés, et que sa carrière est considérée comme stable. Alors quels sont les éléments que la banque va prendre en compte pour le calcul du taux d’endettement ?
Lire aussi : Les conditions pour effectuer un emprunt immobilier
1. Dans les revenus
Les revenus professionnels : s’ils sont stables (en gros, si vous êtes en CDI hors période d’essai, ou fonctionnaire), la banque va considérer votre salaire ou traitement mensuel net. Pour les revenus des indépendants, intérimaires et toute autre profession qui lui font courir un plus gros risque, l’établissement va se baser sur la moyenne des revenus des trois dernières années pour établir le taux d’endettement pour le crédit ;
Les revenus locatifs : ils ne sont retenus qu’à hauteur de 70 % en moyenne, pour tenir compte du risque de vacances locatives ;
Les revenus financiers stables (ce qui exclut donc les revenus que vous percevez en jouant en poker) et rentes viagères ;
La pension de retraite, assimilée à un salaire ;
Aides sociales : elles sont très rarement prises en compte (sauf si elles durent tout le long de la durée d’emprunt), notamment les droits au chômage, puisqu’ils sont de courte durée.
Les revenus exceptionnels sont exclus du calcul du taux d’endettement.
2. Dans les charges
Les mensualités de prêt d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif ;
Les éventuels prêts à la consommation que vous remboursez déjà ;
La ou les pensions alimentaires que vous versez pour vos enfants. Très exceptionnellement, certaines banques les déduisent de vos revenus ;
Le crédit revolving.
Les charges courantes, comme celles liées à la consommation de gaz, d’électricité ou d’eau sont prises en compte dans le calcul du reste à vivre, mais pas directement dans le taux d’endettement.
Quelle est la formule de calcul du taux d’endettement dans un prêt immobilier ?
Pour procéder à la simulation de votre endettement, rien de plus simple, il vous suffit d’appliquer cette formule pas vraiment magique : la division des charges par vos revenus et la multiplication du résultat par 100.
Vous êtes matheux ? Voici le calcul sous sa bonne et due forme :
Pense-bête HelloPrêt : vous y avez sans doute pensé tout seul, mais dans le doute… Si vous empruntez à deux (ou à plus), vous devez bien entendu intégrer dans le calcul les dettes, charges et revenus du ou des co-emprunteur(s).
Quel est le taux d’endettement maximum ?
La société, l’État français et votre banquier le martèlent : 35 %. Mais nous avons vu qu’avec le jeu du reste à vivre, il est possible d’augmenter ce pourcentage. En tout état de cause, il ne dépassera jamais 50 %. Au-delà, les risques de surendettement et de défaillance de l’emprunteur sont beaucoup trop élevés. Sauf si vous vous appelez Bernard Arnault, mais là, on ne voit pas pourquoi vous auriez besoin d’un prêt immobilier.
Lire aussi : Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser les 35% ?
Comment dépasser le taux d’endettement de 35 % ?
Non, nous n’allons pas vous apprendre quelques astuces pour contourner la règle du taux d’endettement. Vous pouvez donc sauter ce paragraphe si vous comptiez tenter de rouler votre banquier 😉
Nous allons plutôt vous donner des pistes à envisager pour libérer du reste à vivre, augmenter votre capacité de remboursement, bref, tenter d’emprunter à plus de 35 %.
Les recommandations du HCSF aux banques : Le Haut Conseil à la Stabilité Financière émet chaque année des recommandations aux banques (qui sont suivies dans une majorité des cas). Dans ce cadre, il recommande aux banques de ne pas attribuer plus de 20 % des crédits à des emprunteurs dépassant les 35 % de taux d’endettement. Au sein de ce taux de flexibilité de 20 %, au moins 80 % des crédits doivent être accordés à des personnes souhaitant acheter leur résidence principale et au moins 30 % à des primo-accédants.
Les autres critères financiers pris en compte
Déjà, sachez que d’autres critères sont pris en compte dans l’étude de votre dossier de demande de prêt. Comme un apport personnel, la faculté que vous avez à mettre de l’argent de côté et à épargner régulièrement, à ne pas finir dans le rouge tous les mois… La gestion raisonnée de vos revenus est toujours un bon point que votre courtier s’empressera de mettre en avant pour séduire les banques. Lesquelles n’y resteront pas insensibles.
Votre situation professionnelle et personnelle
De la même manière, votre âge et votre activité professionnelle ont aussi un impact. Si vous êtes un jeune architecte qui débute sa carrière, votre banquier prendra en considération le potentiel de progression de vos revenus (dans une certaine mesure), pour revoir à la hausse le taux d’endettement.
L’optimisation de votre taux d’endettement avec le regroupement de crédit
Autre option à envisager, le regroupement de crédits si vous en avez plusieurs, afin de diminuer les mensualités et donc votre taux d’endettement.\
La méthode du regroupement de crédit peut être particulièrement efficace pour assainir votre taux d’endettement. Nous vous recommandons vivement de consulter un courtier immobilier pour définir la meilleure solution au regard de votre situation personnelle.
Lire aussi : Tout comprendre au regroupement de crédits
Solder ses crédits à la consommation avant d’emprunter
Enfin, si vous avez la possibilité de solder les crédits à la consommation qu’il vous reste avant de lancer votre projet immobilier, vous supprimerez l’une des charges qui pèsent sur votre taux d’endettement. Il vaut mieux différer l’opération immobilière que se voir refuser l’emprunt !
Le taux d’endettement est-il différent dans le cadre d’un investissement locatif ?
Les règles du temps d’endettement s’appliquent aussi aux investisseurs immobiliers particuliers. Ceci étant, il y a une époque où les loyers estimés de l’opération d’investissement locatif étaient pris en compte à hauteur de 70 %. Ainsi, plus le taux de rendement de l’investissement locatif était élevé, plus la capacité d’endettement était élevée.\
Malheureusement, depuis les dernières recommandations du HCSF, les banques doivent intégrer une décote pour risque locatif plus ou moins importante selon votre projet immobilier.\
Dès lors, les investissements locatifs à haut rendement en vue d’obtenir l’autofinancement et de maximiser la capacité d’endettement de l’investisseur risquent d’être mis à mal puisqu’un haut rendement implique normalement un risque locatif important.
Vous avez encore des questions sur le taux d’endettement ? Contactez les courtiers HelloPrêt pour y répondre !
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