Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinCalculer votre taux d'endettement
Astuce
Le taux d’endettement classique pour l’investissement locatif est le pourcentage issu de la division des échéances de prêts et des charges foncières par rapport aux revenus (y compris les revenus fonciers). Le résultat du taux d’endettement est multiplié par 100.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Chaque fois que vous demandez un crédit à votre banque, qu’il soit à la consommation ou destiné à un projet immobilier, elle va examiner votre taux d’endettement (aussi appelé taux d’effort). Exprimé en pourcentage, celui-ci correspond au poids de vos charges de remboursement de prêt sur vos revenus réguliers. Plus votre taux d’endettement est élevé, plus vous consacrez une part importante de votre revenu au remboursement de prêts.
Quel est le taux d’endettement maximum ?
Selon le HCSF, dans sa mesure relative à l’octroi des crédits immobiliers, “le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35 %”.
Cette mesure obligatoire est conçue néanmoins avec quelques exceptions. En effet, selon la décision du 29 juin 2023, les établissements peuvent déroger à ces critères pour une marge de flexibilité allant jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits :
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70 % doivent être réservés à l'acquisition de la résidence principale ;
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dont un minimum de 30 % pour les primo-accédants ;
Cette règle a une importance majeure notamment pour ceux qui souhaiteraient réaliser un investissement locatif ou acheter une résidence secondaire sans avoir le taux d’endettement requis.
Si tel est votre cas, nous vous recommandons vivement de vous rapprocher d’un courtier immobilier pour trouver facilement la banque n’ayant pas atteint le seuil fatidique des 6 % de production de crédit au-delà du taux d’endettement maximum !
Lire aussi : Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser les 35% ?
Pourquoi évaluer le taux d’endettement ?
Procéder au calcul de votre endettement présente plusieurs intérêts pour la banque, comme pour vous.
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Du côté de la banque : un arrêt de la Cour de cassation du 31 janvier 2018 est venu dire qu’une banque accordant un crédit immobilier qui excède la capacité de remboursement de l’emprunteur voit sa responsabilité engagée en cas de défaillance de ce dernier. Le banquier est ainsi tenu de calculer le taux d’endettement de l’emprunteur avant de lui octroyer un prêt. S’il dépasse les 35% et que l’emprunteur ne peut plus rembourser, la banque pourrait être condamnée à des dommages et intérêts à l’égard de l’emprunteur.
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Du côté de l’emprunteur : oui, cette maison avec piscine sur la Côte d’Azur vous fait rêver. Nous aussi, d’ailleurs. Mais si l’emprunt nécessaire dépasse votre taux d’endettement, alors la banque mettra le holà à votre projet. Le calcul vous permet donc de vérifier la faisabilité économique de l’acquisition.
Lire aussi : Quelles poursuites en cas de crédits impayés ?
En outre, en connaissant le montant de votre taux d’endettement et celui du crédit immobilier auquel vous pourrez prétendre, vous aurez ainsi la possibilité d’adapter votre plan de financement. Vous serez plus serein face à votre banquier, et en mesure de bien négocier le taux du crédit immobilier.
Pour savoir à quel taux vous pouvez emprunter, rendez-vous sur notre outil de simulation de prêt immobilier.
Comment calculer le taux d’endettement ?
Pour calculer votre taux d’endettement, rien de plus simple, il vous suffit d’appliquer cette formule pas vraiment magique : la division des charges par vos revenus et la multiplication du résultat par 100.
Vous êtes matheux ? Voici la formule du taux d’endettement de sous sa bonne et due forme :
Bon à savoir : vous y avez sans doute pensé tout seul, mais dans le doute… Si vous empruntez à deux (ou à plus), vous devez bien entendu intégrer dans le calcul les dettes, charges et revenus du ou des co-emprunteur(s).
Quelles sont les charges prises en compte dans le taux d’endettement ?
Selon la formulation du HCSF, seules les mensualités de remboursement sont prises en compte dans le taux d’endettement. Il s’agit notamment des mensualités de remboursement :
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Des revenus professionnels : s’ils sont stables (en gros, si vous êtes en CDI hors période d’essai, ou fonctionnaire), la banque va considérer votre salaire ou traitement mensuel net. Pour les revenus des indépendants, intérimaires et toute autre profession qui lui font courir un plus gros risque, l’établissement va se baser sur la moyenne des revenus des trois dernières années pour établir le taux d’endettement pour le crédit ;
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Des revenus locatifs : ils ne sont retenus qu’à hauteur de 70 % en moyenne, pour tenir compte du risque de vacances locatives ;
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Des revenus financiers stables (ce qui exclut donc les revenus que vous percevez en jouant en poker) et rentes viagères ;
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D’une pension de retraite, assimilée à un salaire ;
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Des aides sociales : elles sont très rarement prises en compte (sauf si elles durent tout le long de la durée d’emprunt), notamment les droits au chômage, puisqu’ils sont de courte durée.
Exemple de calcul de taux d’endettement
Thomas, 35 ans, rêve d’acheter une maison en bord de mer. Avant de se lancer, il veut savoir s’il peut emprunter sans dépasser le fameux taux d’endettement de 35 % fixé par les banques. Voyons ensemble si son projet est réalisable.
Thomas perçoit chaque mois :
- Salaire net en CDI : 3 000 €
- Revenus locatifs (appartement loué 1 000 €) : seulement 70 % sont pris en compte, soit 700 €
- Total des revenus pris en compte : 3 700 €
Thomas a aussi des crédits en cours de remboursement :
- Crédit immobilier sur son appartement locatif : 900 € / mois
- Crédit auto : 200 € / mois
- Crédit à la consommation : 100 € / mois
- Total des mensualités actuelles : 1 200 €
Le taux d’endettement actuel de Thomas est donc de :
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de crédits immobiliers ;
-
de crédit à la consommation ;
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de crédit auto ;
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de crédit revolving.
Comment calculer le taux d’endettement pour l’achat d’une résidence secondaire ?
L’achat d’une résidence secondaire implique souvent un deuxième emprunt immobilier. Les banques appliquent le même principe de calcul du taux d’endettement que pour une résidence principale, mais elles sont généralement plus strictes, car une résidence secondaire est considérée comme un bien non essentiel. Il est donc important d’évaluer précisément son taux d’endettement avant de se lancer.
Pour rappel, seuls 6 % de la production de crédit de l’établissement peut dépasser le plafond des 35 % de taux d’endettement pour l’achat d’une résidence secondaire.
Il faudra donc un dossier béton pour y échapper (ou faire appel à un courtier immobilier !).
Lire aussi : Prêt immobilier pour résidence secondaire : les solutions
Comment calculer le taux d’endettement pour un investissement locatif ?
L’investissement locatif suit le même principe de calcul du taux d’endettement que pour une résidence principale, mais avec une particularité : les revenus locatifs futurs sont partiellement pris en compte. Les banques considèrent généralement 70 % des loyers perçus, afin d’anticiper d’éventuelles vacances locatives ou impayés.
Ainsi, selon le loyer espéré, il est plus facile d’optimiser votre taux d’endettement pour un investissement locatif. Toutefois, cette flexibilité dépend également de la méthode de calcul utilisée par la banque.
Les différentes méthodes de calcul du taux d’endettement
La méthode classique
La plupart des banques appliquent la formule traditionnelle :
Même avec cette méthode, le taux d’endettement reste supérieur à 35 %, de sorte qu’il sera difficile de négocier avec les banques un financement immobilier d’autant que seuls 6 % des crédits peuvent être accordés sans tenir compte de cette limite.
L’optimisation de votre taux d’endettement avec le regroupement de crédit
Autre option à envisager, le regroupement de crédits si vous en avez plusieurs, afin de diminuer les mensualités et donc votre taux d’endettement.
La méthode du regroupement de crédit peut être particulièrement efficace pour assainir votre taux d’endettement. Nous vous recommandons vivement de consulter un courtier immobilier pour définir la meilleure solution au regard de votre situation personnelle.
Lire aussi : Tout comprendre au regroupement de crédits
Solder ses crédits à la consommation avant d’emprunter
Enfin, si vous avez la possibilité de solder les crédits à la consommation qu’il vous reste avant de lancer votre projet immobilier, vous supprimerez l’une des charges qui pèsent sur votre taux d’endettement. Il vaut mieux différer l’opération immobilière que se voir refuser l’emprunt !
Lire aussi : Comment est accepté un crédit immobilier ?
Vous avez encore des questions sur le taux d’endettement ? Contactez les courtiers Helloprêt pour y répondre !
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Apporter plus d’épargne pour réduire l’emprunt
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Vendre son appartement en location pour rembourser son crédit et empocher la capitalisation (la différence entre prix de vente et capital restant dû)
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Proposer une hypothèque sur son bien en location pour garantir le prêt
Comment calculer le taux d’endettement pour l’achat d’une résidence secondaire ?
L’achat d’une résidence secondaire implique souvent un deuxième emprunt immobilier. Les banques appliquent le même principe de calcul du taux d’endettement que pour une résidence principale, mais elles sont généralement plus strictes, car une résidence secondaire est considérée comme un bien non essentiel. Il est donc important d’évaluer précisément son taux d’endettement avant de se lancer.
Pour rappel, seuls 6 % de la production de crédit de l’établissement peut dépasser le plafond des 35 % de taux d’endettement pour l’achat d’une résidence secondaire.
Il faudra donc un dossier béton pour y échapper (ou faire appel à un courtier immobilier !).
Lire aussi : Prêt immobilier pour résidence secondaire : les solutions
Comment calculer le taux d’endettement pour un investissement locatif ?
L’investissement locatif suit le même principe de calcul du taux d’endettement que pour une résidence principale, mais avec une particularité : les revenus locatifs futurs sont partiellement pris en compte. Les banques considèrent généralement 70 % des loyers perçus, afin d’anticiper d’éventuelles vacances locatives ou impayés.
Ainsi, selon le loyer espéré, il est plus facile d’optimiser votre taux d’endettement pour un investissement locatif. Toutefois, cette flexibilité dépend également de la méthode de calcul utilisée par la banque.
Les différentes méthodes de calcul du taux d’endettement
La méthode classique
La plupart des banques appliquent la formule traditionnelle :
Exemple :
- Revenus professionnels nets : 3 500 €
- Revenus locatifs futurs : 1 000 € (pris en compte à 70 %, soit 700 €)
- Total des revenus pris en compte : 4 200 €
- Crédit résidence principale : 1 000 €
- Nouveau crédit locatif : 800 €
Taux d′endettement = (1000 + 800) / 4200 × 100 = 42,86 %
Dans ce cas, le taux d’endettement dépasse la limite de 35 %, ce qui peut poser problème pour l’obtention du prêt.
La méthode différentiel (plus favorable à l’investisseur)
Certaines banques appliquent la méthode différentielle, qui permet de mieux prendre en compte les revenus locatifs nets et donc de réduire l’impact sur le taux d’endettement.
La formule devient alors :
Puis, on applique la formule classique du taux d’endettement sur ce reste disponible plutôt que sur les revenus nets.
Exemple :
Revenus et dettes :
- Revenus professionnels nets : 3 500 €
- Revenus locatifs futurs : 1 000 €
- Crédit résidence principale : 1 000 €
Charges liées au bien locatif :
- Mensualité du crédit locatif : 800 €
- Charges et taxes estimées : 100 €
Revenus nets locatifs (loyers - charges) : 1 000 - 100 = 900 €
Calcul du reste à vivre
On applique la formule suivante :
Revenus nets − (charges bien locatif) = 3500 + 900 = 4 400 €
Calcul du taux d’endettement différentiel :
Taux d′endettement = (1000 + 800) / 4400 × 100 = 40 %
Même avec cette méthode, le taux d’endettement reste supérieur à 35 %, de sorte qu’il sera difficile de négocier avec les banques un financement immobilier d’autant que seuls 6 % des crédits peuvent être accordés sans tenir compte de cette limite.
Comment dépasser le taux d’endettement de 35 % ?
Non, nous n’allons pas vous apprendre quelques astuces pour contourner la règle du taux d’endettement. Vous pouvez donc sauter ce paragraphe si vous comptiez tenter de rouler votre banquier 😉
Nous allons plutôt vous donner des pistes à envisager pour libérer du reste à vivre, augmenter votre capacité de remboursement, bref, tenter d’emprunter à plus de 35 %.
Les autres critères financiers pris en compte
Déjà, sachez que d’autres critères sont pris en compte dans l’étude de votre dossier de demande de prêt. Comme un apport personnel, la faculté que vous avez à mettre de l’argent de côté et à épargner régulièrement, à ne pas finir dans le rouge tous les mois… La gestion raisonnée de vos revenus est toujours un bon point que votre courtier s’empressera de mettre en avant pour séduire les banques. Lesquelles n’y resteront pas insensibles.
Votre situation professionnelle et personnelle
De la même manière, votre âge et votre activité professionnelle ont aussi un impact. Si vous êtes un jeune architecte qui débute sa carrière, votre banquier prendra en considération le potentiel de progression de vos revenus (dans une certaine mesure), pour revoir à la hausse le taux d’endettement.
L’optimisation de votre taux d’endettement avec le regroupement de crédit
Autre option à envisager, le regroupement de crédits si vous en avez plusieurs, afin de diminuer les mensualités et donc votre taux d’endettement.
La méthode du regroupement de crédit peut être particulièrement efficace pour assainir votre taux d’endettement. Nous vous recommandons vivement de consulter un courtier immobilier pour définir la meilleure solution au regard de votre situation personnelle.
Lire aussi : Tout comprendre au regroupement de crédits
Solder ses crédits à la consommation avant d’emprunter
Enfin, si vous avez la possibilité de solder les crédits à la consommation qu’il vous reste avant de lancer votre projet immobilier, vous supprimerez l’une des charges qui pèsent sur votre taux d’endettement. Il vaut mieux différer l’opération immobilière que se voir refuser l’emprunt !
Lire aussi : Comment est accepté un crédit immobilier ?
Vous avez encore des questions sur le taux d’endettement ? Contactez les courtiers Helloprêt pour y répondre !
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