Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinCombien d'apport pour acheter un appartement ?
Vous avez un projet immobilier, et vous savez que pour obtenir votre financement, vous devez injecter de l’épargne. Mais combien d’apport faut-il pour acheter un appartement ? Tout dépend du type d’emprunt que vous sollicitez. Vous devrez en outre respecter les autres critères d’octroi édictés par le HCSF.
À quoi sert l’apport personnel ?
L’apport personnel désigne l’argent que vous avez mis de côté et que les banques vous demandent pour sécuriser le remboursement du crédit immobilier.
À financer les frais annexes à l’emprunt
Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous devez assumer des frais annexes :
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Les frais de notaire, c’est-à-dire les droits de mutation sur la vente. Ils s’élèvent à 2 à 3 % du prix de vente pour un logement neuf, et à 7 à 8 % pour un bien immobilier ancien. Depuis la loi de finances pour 2025, les départements peuvent les augmenter de 0.5 % entre le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 avril 2028 ;
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Les frais de dossier bancaire, pour l’émission de l’offre de prêt. Ils représentent en moyenne 1 % du capital emprunté ;
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Les frais de garantie. Le remboursement de l’emprunt doit être garanti par une assurance de prêt et par une sûreté personnelle (organisme de cautionnement) ou réelle (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers). Selon la garantie choisie, les frais vont de 1.2 % à 2 %
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Le dépôt de garantie, que vous versez à la signature du compromis de vente, et qui viendra en déduction du prix de vente ;
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La commission du courtier immobilier. Helloprêt, par exemple, demande un forfait de 2 500 euros, peu importe la complexité du projet ;
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Les frais d’agence immobilière.
À calculer la capacité d’emprunt
Votre capacité d’emprunt, c’est le capital maximum que les organismes financiers consentiront à vous prêter en fonction de l’apport que vous injectez, mais également d’autres facteurs comme :
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Vos charges ;
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Vos revenus ;
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Votre taux d’endettement ;
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Le taux d’emprunt que vous négociez ;
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La durée de remboursement. Plus elle est courte, plus vous bénéficiez d’un meilleur taux.
À négocier le taux et les conditions d’emprunt
Le pourcentage du taux d’intérêt varie en fonction de nombreux critères, notamment la solidité de votre profil d’emprunteur. Moins vous faites courir de risque à l’établissement prêteur, plus il se montrera enclin à réduire le taux ou les frais de dossier et à accepter des clauses comme la modulation des échéances.
Peut-on emprunter sans apport pour acheter un appartement ?
On parle de prêt à 110 % lorsque le financement couvre à la fois le prix du bien et les frais annexes, sans mobiliser d’apport personnel. Certains profils d’emprunteurs comme les jeunes cadres avec des revenus prospectifs ou les investisseurs locatifs y étaient éligibles, moyennant un taux d’intérêt plus élevé, au regard du risque qu’un emprunt sans apport fait courir aux banques.
Aujourd’hui, le HCSF recommande aux établissements bancaires d’exiger un apport comme critère d’octroi d’un emprunt. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’en cas de saisie et revente du bien pour défaillance dans le remboursement, ils ne pourront pas récupérer les frais annexes, non inclus dans la valeur réelle du bien immobilier.
Quel apport minimum pour acheter un appartement ?
Le montant d’apport pour acheter un appartement dépend du type de financement choisi : prêt amortissable ou in fine.
L’apport minimum pour acheter un bien avec un prêt amortissable
Le prêt amortissable se rembourse avec des échéances qui comportent une fraction de capital restant dû et une fraction d’intérêts. Ceux-ci sont dégressifs car calculés sur le capital restant dû.
Le plus souvent, pour ce genre de prêt, les établissements financiers demandent d’apporter 10 % du prix de vente de l’appartement. Par exemple, s’il est cédé à 300 000 euros, vous devez disposer d’un apport de 30 000 euros.
L’apport minimum pour acheter un logement avec un prêt in fine
Les mensualités du prêt in fine se composent uniquement d’intérêts, calculés sur le capital emprunté. Vous remboursez ce dernier à la dernière mensualité. Pour obtenir ce prêt assez risqué, vous devez proposer un nantissement, c’est-à-dire un gage sur un produit d’épargne sécurisé. Autrement dit, un apport, qui peut aller de 30 à 50 % selon la politique commerciale de la banque.
Pour emprunter 300 000 euros, vous devez donc apporter entre 90 000 et 150 000 euros.
À savoir : si vous êtes investisseur locatif au régime réel, vous pourrez déduire l’intégralité des mensualités d’emprunt jusqu’à l’avant-dernière échéance. L’idéal si vous êtes fortement fiscalisé !
Pourquoi augmenter son apport personnel ?
Le plus souvent, vous allez souscrire un prêt amortissable, et vous devez donc apporter au moins 10 % pour acheter l’appartement. En augmentant ce montant, vous pourrez :
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Raccourcir la durée d’emprunt et donc réduire le coût global du crédit, car vous profiterez d’un meilleur taux ;
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Réduire le montant emprunté et celui des mensualités, pour respecter le plafond de 35 % d’endettement imposé par le HCSF ;
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Améliorer le cashflow d’un investissement locatif. Vous pouvez choisir de limiter au maximum l’apport, pour bénéficier à plein de l’effet de levier. Mais pour tendre à l’autofinancement, vous avez plutôt intérêt à apporter au moins 30 % du montant de l’acquisition.
Comment constituer un apport personnel ?
L’apport doit provenir de votre épargne personnelle. Vous pouvez ainsi récupérer les fonds déposés sur des livrets réglementés ou une assurance vie (attention à la fiscalité si vous la détenez depuis moins de 8 ans).
Il est aussi possible de débloquer par anticipation les sommes que vous détenez sur un plan d’épargne retraite ou d’entreprise si votre achat immobilier porte sur l’acquisition de votre résidence principale.
Autre possibilité introduite par la loi de financement pour 2025 : l’exonération de droits de donation pour l’achat d’un logement neuf à usage de résidence principale, valable entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
La donation doit s’effectuer en ligne directe (entre parents et enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants ou neveux ou nièces à défaut de descendance). Au maximum, vos parents ou grands-parents peuvent vous donner 300 000 euros en franchise d’impôt. Vous devez procéder à l’acquisition dans les 6 mois suivant le don et conserver le logement comme résidence principale ou celle d’un locataire pendant au moins 5 ans.
Enfin, pour réduire le coût du financement, pensez à vérifier votre éligibilité à un prêt à taux zéro (PTZ), qui a été élargi aux maisons individuelles et à tout le territoire et au prêt Action Logement.
Quels sont les autres critères d’obtention d’un prêt immobilier ?
Si l’apport est nécessaire pour acheter un appartement, vous devez en outre remplir d’autres critères pour obtenir votre financement.
Un taux d’endettement de 35 %
Limité à 35 % par le HCSF, le taux d’endettement mesure le poids des charges sur vos revenus disponibles. L’organisme prévoit toutefois une marge de flexibilité grâce à laquelle les banques peuvent accorder un prêt au-delà de 35 % d’endettement, qui porte sur 20 % de leur production trimestrielle de crédits.
La marge de flexibilité est réservée en priorité aux primo-accédants et à l’achat de la résidence principale. 6 % peuvent être utilisés pour les investisseurs locatifs et l’acquisition de la résidence secondaire.
Dans le calcul de l’endettement, les banques intègrent :
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Vos revenus. Elles comptabilisent l’intégralité de votre salaire si vous êtes fonctionnaire ou salarié en CDI hors période d’essai. Si vous êtes en CDD ou travailleur indépendant, elles prendront en compte une moyenne de vos revenus sur 1 à 3 ans. Elles peuvent aussi intégrer 70 % des loyers actuels ou futurs d’un investissement locatif ;
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Les charges, qui comprennent les primes d’assurance de prêt et les pensions alimentaires.
La stabilité de l’activité professionnelle
Oui, vous êtes quand même éligible au crédit immobilier, même si vous n’êtes pas en possession d’un CDI. À une condition : justifier d’une période d’activité professionnelle assez longue et présenter de solides garanties (reste à vivre conséquent, cautionnement, hypothèque…).
Un comportement de gestionnaire exemplaire
Les organismes de prêt vous demanderont d’insérer dans votre dossier de demande de prêt vos trois derniers relevés de compte bancaire. Ceux-ci ne doivent pas révéler de découvert, même autorisé. Vous vous exposez autrement à un refus pur et simple.
Une assurance emprunteur
Si aucun texte de loi n’impose d’assurance emprunteur, aucun organisme financier ne vous prêtera de l’argent si vous ne disposez pas d’un contrat, même si vous apportez plus de 10 % du total de l’opération.
Au minimum, le contrat doit vous protéger contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Les banques peuvent vous demander des garanties supplémentaires contre l’invalidité et l’incapacité.
Vous avez le choix entre le contrat groupe des banques, avec une prime calculée par catégorie d’emprunteurs et l’assurance en délégation, dont la prime est calculée en fonction de votre âge, état de santé, métier…
Une garantie
Autre sésame nécessaire à l’obtention d’un crédit, la garantie. La moins chère et la plus flexible est l’organisme de cautionnement qui se porte garant du remboursement. Si aucun n’accepte votre dossier, vous pourrez proposer une hypothèque ou un PPD.
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Sébastien nous a accompagné pour notre premier prêt immobilier. Très professionnels, nous avons toujours eu de très bons échanges avec lui tout au long du processus et il nous a obtenu le meilleur taux du marché. Merci Sébastien !
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