Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinCombien emprunter avec 100 000 euros d'apport ?
Héritage, revente d’un autre logement : vous voilà avec une coquette somme que vous souhaitez investir dans un achat immobilier. Mais concrètement, combien pouvez-vous emprunter avec 100 000 euros ? A priori de quoi acheter une superbe villa ou un bel immeuble de rapport, mais la réponse varie notamment en fonction du taux d’intérêt.
Qu’est-ce que l’apport de 100 000 euros pour un prêt immobilier ?
L’apport personnel, c’est l’épargne que vous possédez et que vous proposez d’injecter dans un projet immobilier. Aucun texte ne l’impose, mais les organismes de prêt le demandent le plus souvent avant de vous octroyer un financement.
Pour sécuriser le remboursement d’un prêt immobilier, le HCSF recommande aux établissements bancaires d’exiger un apport, qui servira à couvrir les dépenses annexes. Celles-ci représentent environ 1/10ème du coût total de l’opération.
Si ces dépenses étaient incluses dans l’emprunt et qu’un jour, vous ne parveniez plus à assumer vos mensualités, alors elles seraient perdues pour les banques. Sauf si le bien immobilier s’est valorisé de 10 % entre-temps. C’est pourquoi il est devenu très complexe, voire impossible d’emprunter sans apport, même si vous disposez par ailleurs d’un reste à vivre confortable.
À quoi sert l’apport de 100 000 euros pour emprunter ?
L’apport sert donc à financer les frais annexes liés à un emprunt immobilier comme :
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Les frais de garantie. Les établissements prêteurs accordent un crédit immobilier soit la double condition qu’il soit couvert par une assurance emprunteur et par une garantie, pour les cas non protégés par le contrat d’assurance de prêt. Il peut s’agir d’une garantie personnelle (un organisme de cautionnement se porte garant du remboursement) ou réelle (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers portant sur un bien) ;
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Les frais de notaire sur la vente. Ils représentent 2 à 3 % du prix de vente pour un logement neuf, et 7 à 8 % pour un ancien. Notez que depuis le 1er avril 2025 et pour une période maximale de 3 ans, les départements peuvent les augmenter de 0.5 % ;
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Les honoraires de l’agent immobilier, qui varient entre 3 % et 10 % du prix de vente ;
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La commission du courtier immobilier. Celle-ci peut s’exprimer en pourcentage du prix de vente ou représenter un forfait fixe. C’est le choix qu’a fait Helloprêt, avec une commission de 3 500 euros, peu importe la complexité du projet ;
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Les frais de dossier bancaire, qui s’élèvent en moyenne à 1 % du capital emprunté.
Est-ce possible d’emprunter avec 100 000 euros d’apport ?
À première vue, un apport de 100 000 euros se révèle largement suffisant pour négocier un prêt immobilier. En revanche, il ne vous garantit pas d’obtenir à tous les coups un crédit. Il faut que vos revenus, vos charges ou encore votre taux d’endettement respectent les règles édictées par le HCSF.
Voici comment ces critères sont appréciés par les banques :
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Vos revenus. Les établissements financiers prennent en compte l’intégralité de votre salaire et des primes inscrites au contrat de travail si vous êtes en CDI ou fonctionnaire. Si vous êtes en CDD, intérimaire ou travailleur indépendant, ils effectuent une moyenne de vos revenus sur 1 à 3 ans. Si vous percevez des loyers ou envisagez de concrétiser un investissement locatif, ils comptabilisent 70 % des recettes locatives ;
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Le taux d’endettement. Il ne doit pas rester sous la barre des 35 % de vos revenus mensuels. Comme les autorise le HCSF, les banques peuvent accorder des prêts au-delà de cette limite pour 30 % de leur production trimestrielle de crédits. Elles doivent réserver cette marge de flexibilité aux primo-accédants et à l’achat de la résidence principale. C’est ainsi que seuls 6 % de la marge peut être affectée à l'investissement locatif ou à l’achat d’une résidence secondaire ;
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Le reste à vivre. Après paiement des mensualités, votre argent disponible doit être d’au moins 700 euros pour un célibataire.
Combien puis-je emprunter avec 100 000 euros d’apport ?
L’apport n’est pas comptabilisé en somme d’argent mais en pourcentage de l’acquisition. Ce dernier varie en fonction du type d’emprunt que vous sollicitez : prêt amortissable ou in fine.
Combien emprunter avec 100 000 euros d’apport pour un prêt amortissable ?
Le prêt amortissable est le plus connu et le plus fréquent. Les mensualités se composent d’une fraction de capital restant dû et d’intérêts dégressifs. L’apport demandé pour un achat dans l’ancien est généralement fixé à 10 % du prix du bien. Il peut être légèrement plus faible pour un achat neuf, en raison des frais de notaire réduits.
Avec un apport de 100 000 euros, vous pouvez donc potentiellement emprunter jusqu’à 1 million d’euros.
Combien emprunter avec 100 000 euros d’apport pour un prêt in fine ?
Le prêt in fine fonctionne d’une toute autre façon. Vous remboursez des mensualités se composant uniquement d’intérêts, et le capital emprunté, en une seule fois, à l’ultime échéance. C’est pourquoi on le conseille principalement aux investisseurs locatifs fiscalisés, qui peuvent alors déduire l'intégralité des mensualités.
Ce type d’emprunt comporte un risque accru de défaillance dans le remboursement. Les banques, qui ne récupèrent le capital qu’à la fin de l’opération, exigent en contrepartie un nantissement. Il s’agit d’un gage accordé sur un produit d’épargne sécurisé, comme une assurance vie en fonds en euros, d’un montant compris entre 30 % et 50 % du capital emprunté.
Avec un apport de 15 000 euros, vous pouvez ainsi emprunter :
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333 000 euros avec un nantissement de 30 % ;
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200 000 euros avec un nantissement de 50 %.
Bien entendu, les montants empruntables en prêt amortissable ou in fine sont dans l’absolu. Ils dépendront naturellement du taux d’intérêt que vous obtiendrez !
Synthèse combien emprunter avec 100 000 euros d’apport
| Pourcentage d’apport exigé par la banque | Montant empruntable | |
| Prêt amortissable | 10 % | 1 000 000 euros |
| Prêt in fine | 30 % | 333 000 euros |
| Prêt in fine | 50 % | 200 000 euros |
Quels sont les avantages d’emprunter avec un apport personnel de 100 000 euros ?
Les banques interprètent l’apport comme un signe de saine gestion financière, ce qui peut faciliter l’octroi du prêt et optimiser les conditions d’emprunt.
100 000 euros d’apport augmentent vos chances d’obtenir un emprunt
La plupart du temps, l’apport a été constitué par un effort d’épargne. Parvenir à mettre de côté 100 000 euros démontre que vous faites preuve d’une grande rigueur budgétaire. Vous savez gérer vos finances de manière responsable, donc potentiellement, vous saurez faire face aux échéances régulières d’un crédit immobilier.
100 000 euros d’apport vous font bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt
Le taux d’intérêt est plus avantageux si votre profil d’emprunteur est sécurisé. Avec un apport aussi conséquent, vous rassurez les banques, qui constatent que vous avez une bonne stabilité financière.
Par exemple, pour un prêt de 900 000 euros pour l’achat d’un appartement à Paris, un apport de 30 % peut vous faire profiter d’un taux de 2,89 % au lieu de 3 %.
Vous pouvez négocier les conditions d’emprunt avec un apport de 100 000 euros
Ne vous contentez pas de faire baisser le taux, négociez en outre les modalités du prêt. À la clé, des économies sur le coût total du crédit et plus de souplesse dans le remboursement**.** Vous pouvez par exemple demander :
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La modulation des mensualités à la hausse ou à la baisse ;
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La réduction ou la suppression des indemnités de remboursement anticipé ;
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Le différé de remboursement, si vous faites construire, acheter sur plan ou réaliser des travaux et n’entrez pas immédiatement en jouissance des lieux.
Vous pouvez emprunter moins longtemps avec 100 000 euros d’apport
Un apport personnel peut vous permettre de raccourcir la durée d’emprunt. En partant sur une période moins longue, vous pouvez :
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Bénéficier d’un taux immobilier plus avantageux ;
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Rembourser votre prêt plus rapidement et récupérer de la capacité d’endettement pour concrétiser un autre projet immobilier ;
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Améliorer le cashflow de votre investissement locatif, en augmentant le flux de trésorerie généré par le bien. L’excédent peut alors être réinjecté dans une nouvelle acquisition.
Comment rassembler 100 000 euros d’apport ?
100 000 euros est un objectif que vous n’avez pas encore atteint ? Voici plusieurs solutions pour l’atteindre :
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Demander à vos proches un don familial (exonéré d’impôt jusqu’à 31 865 euros) ou un prêt familial ;
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Profitez de l’exonération temporaire sur les donations entre parents, grands-parents, enfants ou petits-enfants pour l’achat d’une habitation principale, avec un plafond de 300 000 euros en franchise d’impôt ;
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Débloquer par anticipation votre épargne retraite ou d’entreprise si vous achetez une résidence familiale.
Enfin, si votre achat concerne la résidence principale, vous êtes peut-être éligible à un prêt à taux zéro (PTZ), qui peut représenter jusqu’à 50 % de l’achat, et au prêt Action Logement, d’un montant maximum de 30 000 euros.
Ludovic François m'a accompagné et rassuré tout au long du process d'emprunt. Je recommande ses services, aussi bien pour sa bienveillance que son professionnalisme.
Je remercie Omid pour m'avoir aider dans ma recherche d'un meilleur taux. Je recommande à tous son travail!
Nous tenons à exprimer notre pleine satisfaction concernant le travail accompli par Yoann depuis le début de notre collaboration. Il a fait preuve d'un professionnalisme exemplaire. Son expertise et sa connaissance approfondie du marché de l assurance et de l'immobilier nous a beaucoup rassuré et nous a permis de faire les bons choix. De plus, il a su écouter nos besoins et à toujours été réactif et disponible, répondant à toutes nos questions, avec clarté et ransparence. Je recommande vivement ce courtier et particulièrement Yoann qui nous a accompagné tout au long de notre projet.
Un très grand merci à Sébastien pour son accompagnement à l'obtention du prêt, son regard était pertinent, clair et toujours bien ciblé. Il a nous a permis d'obtenir un taux bien en dessous de celui proposé par nos banques "de famille". Ses explications son claires, il ne fait pas de promesse qu'il ne pourra pas tenir et sait se montrer concis. Sa grande réactivité et disponibilité enfin ont été super appréciables et ce jusqu'au bout du processus de signature chez le notaire ! Je recommande sans hésiter
Sébastien nous a accompagné pour notre premier prêt immobilier. Très professionnels, nous avons toujours eu de très bons échanges avec lui tout au long du processus et il nous a obtenu le meilleur taux du marché. Merci Sébastien !
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