Prêt immobilier
Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Combien emprunter avec 10 000 euros d'apport ?
Vous en avez assez d’être locataire et de payer des loyers à fonds perdus ? Vous envisagez donc de concrétiser un achat immobilier ? Ou déjà propriétaire, vous souhaitez réaliser un projet immobilier d’investissement locatif ?
Vous disposez d’une enveloppe, et vous vous demandez combien emprunter avec 10 000 euros d’apport. La réponse dépend de plusieurs facteurs, dont votre capacité d’emprunt au regard de vos revenus et charges, et du taux d’emprunt que vous parviendrez à décrocher pour votre prêt immobilier. On fait le point !
Qu’est-ce que l’apport de 10 000 euros pour un prêt immobilier ?
L’apport personnel est une somme d’argent que vous avez épargnée, et que vous vous proposez d’injecter dans votre acquisition. Est-il obligatoire ? Pas légalement : aucun texte ni aucune décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ne l’impose.
Vous pouvez donc emprunter sans apport, mais sachez que cela est de plus en plus difficile, au regard du durcissement des conditions d’emprunt.
Pour emprunter sans apport, ou faire un prêt à 110 % comme on dit aussi, vous devez avoir un solide reste à vivre.
Si les banques demandent de fournir un apport, c’est pour financer les coûts ou frais annexes au crédit immobilier, comme :
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Les frais de notaire : ils sont compris entre 7 et 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf ;
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La commission de l’agence immobilière : elle représente de 3 à 10 % du prix de vente ;
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La commission du courtier immobilier et/ou du courtier en assurance de prêt : elle peut être forfaitaire (3 000 euros chez Helloprêt, pour ne pas avoir à vous embêter avec la recherche d’un crédit immobilier et faire des économies sur les taux), ou basée sur un pourcentage du prix d’acquisition ;
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Les frais de dossier pour le montage de votre offre de prêt : ils représentent en moyenne 1 % du montant du crédit ;
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Les frais de garanties : en plus de l’assurance de prêt, vous devez souscrire une garantie (organisme de cautionnement, hypothèque, privilège de prêteur de denier…). Ils représentent de 1.2 % à 2 % du montant du financement.
Tous ces frais viennent en supplément de la valeur réelle de votre bien immobilier. C’est ainsi que pour ne pas perdre d’argent en vous les avançant, les organismes de crédit préfèrent que vous fassiez un emprunt avec 10 000 euros d’apport.
Est-ce possible d’emprunter avec 10 000 euros d’apport ?
Pas forcément ! Car l’octroi d’un prêt immobilier repose également sur d’autres critères qui définissent votre capacité d’emprunt.
La capacité d’emprunt désigne le capital maximum que vous pouvez emprunter en fonction notamment de :
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Vos revenus : ils sont comptabilisés différemment en fonction de leur nature et de votre situation professionnelle. Par exemple, si vous êtes fonctionnaire titulaire de votre poste, ou salarié en CDI période d’essai expirée, alors vos traitements et salaires seront pris en compte à 100 %. Pour les travailleurs indépendants, le banquier se base sur une moyenne de revenus, sur une période d’un à 3 ans. Les revenus locatifs que vous percevez d’un investissement immobilier ne sont pas comptabilisés intégralement, mais à 70 %. Pour tenir compte des risques locatifs ;
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Vos charges : il s’agit des dépenses récurrentes, comme les mensualités d’un crédit à la consommation ou les pensions alimentaires :
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Le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 % : en d’autres termes, le ratio charges / revenus x 100 ne doit pas représenter plus de 35 % de vos revenus ;
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Votre reste à vivre : c’est l’argent qu’il vous reste une fois toutes vos dépenses, mensualités et primes d’assurance emprunteur incluses.
Par exemple, si votre taux d’endettement est supérieur à 35 %, vous aurez peu de chances d’obtenir votre prêt, même avec 10 000 euros d’apport.
Combien puis-je emprunter avec 10 000 euros d’apport ?
Tout dépend de la nature du crédit que vous souhaitez souscrire : prêt amortissable ou prêt in fine.
Combien emprunter avec 10 000 euros d’apport pour un prêt amortissable ?
Pour l’achat de votre résidence principale, l’apport pour un prêt amortissable représente généralement 10 % du prix de vente du bien sur le secteur de l’ancien.
Concrètement, avec 10 000 euros d’apport pour l’achat de votre résidence principale, vous pouvez emprunter 100 000 euros.
Pour un investissement locatif, les banques exigent souvent que le cashflow soit positif c'est-à-dire que les loyers couvrent les mensualités de prêt. Ainsi, le montant empruntable pour investissement locatif avec 10 000 euros d’apport va principalement dépendre de deux paramètres :
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la rentabilité locative brute ;
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le taux et la durée du prêt.
Pour vous donner un ordre d’idée, avec un taux d’emprunt à 3,80 % sur 20 ans et une rentabilité locative de 5 % brut, un apport de 10 000 euros vous permettrait d’emprunter 36 000 euros environ. Bien sûr chaque banque dispose d’une politique qui lui est propre, et selon les profils, elle peut accepter un cashflow négatif.
Pour augmenter votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif, nous vous recommandons donc de faire appel à un spécialiste du financement immobilier : le courtier immobilier !
Combien emprunter avec 10 000 euros d’apport pour un prêt in fine ?
Très utile pour les investisseurs locatifs fortement fiscalisés, le prêt in fine est plus risqué que le prêt amortissable. En effet, les mensualités que vous remboursez comportent uniquement des intérêts bancaires. Vous soldez le capital emprunté en une seule fois, au cours de l’ultime échéance.
Ce risque se traduit par :
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Un taux d’emprunt plus élevé : ce qui en réalité constitue un avantage fiscal pour un investisseur imposé au réel : il peut déduire plus d’intérêts de ses revenus locatifs, et jusqu’à l’avant-dernière échéance ;
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Un pourcentage d’apport plus conséquent : Entre 30 % et 50 % selon les profils et les banques.
Ainsi, avec 10 000 euros, vous pouvez emprunter 30 000 euros pour un prêt in fine.
Bien entendu, ces simulations ne tiennent pas compte du taux d’emprunt, propre à chaque emprunteur. Mais retenez que les intérêts viennent diminuer le montant empruntable avec 10 000 euros d’apport. Pour le connaître avec certitude, utilisez notre simulateur de prêt !
Synthèse combien emprunter avec 10 000 euros d’apport
| Pourcentage d’apport minimal exigé par la banque | Montant empruntable | |
| Prêt amortissable résidence principale | Environ 10 % | 100 000 euros |
| Prêt amortissable investissement locatif | Environ 28 %* | 36 000 euros |
| Prêt in fine | Environ 30 % | 30 000 euros |
*Pour un taux de 3,80 % sur 20 ans et une rentabilité brute estimée à 5 % afin d’atteindre le cashflow positif.
Quels sont les avantages d’emprunter avec un apport personnel de 10 000 euros ?
Emprunter avec 10 000 euros d’apport vous permet d’accroître vos chances de décrocher un prêt et un meilleur taux, et de négocier les conditions d’emprunt.
10 000 euros d’apport augmentent vos chances d’obtenir un emprunt
Si vous avez réussi à épargner 10 000 euros, c’est que vous gérez bien votre argent. Vous dépensez moins que ce que vous gagnez : vous êtes plus cigale que fourmi. Vous envoyez un message fort et rassurant aux établissements prêteurs, qui se montreront plus enclins à vous accorder un capital.
D’autant plus que si vous avez régulièrement mis de l’argent de côté, cela signifie que vous pouvez, a priori, faire face sans difficulté à une échéance régulière comme l’est celle d’une mensualité d’emprunt. Vous savez vous organiser pour avoir les fonds disponibles sur votre compte !
10 000 euros d’apport vous font bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt
Le taux d’intérêt est fixé par les établissements financiers par rapport au taux directeur de la Banque Centrale Européenne, au taux des obligations d’État à long terme, mais aussi en fonction de votre profil d’emprunteur et de votre dossier de demande de prêt.
Il faut savoir qu’avant d’accorder un prêt, les établissements bancaires étudient et mesurent le risque qu’elles courent à vous prêter de l’argent, au regard de votre dossier (situation professionnelle, montant des revenus et du reste à vivre, charges…).
Elles peuvent difficilement anticiper l’inflation, les variations du marché immobilier et la conjoncture économique sur une durée aussi longue que celle d’un emprunt. Cette appréciation du risque se traduit concrètement par le taux qu’elles vous accordent pour le prêt immobilier.
Disposer d’un apport donne un gage de sérieux aux banques et réduit le risque que vous leur faites courir. Vous disposez donc d’un levier de négociation sur le taux d’emprunt, grâce à votre bon profil de gestionnaire et d’épargnant, surtout si l’apport excède 10 %.
Exemple : Prenons l’exemple où vous avez seulement besoin d’emprunter 50 000 euros pour financer l’achat d’une grange. Vous pouvez normalement emprunter jusqu’à 100 000 euros avec votre apport personnel de 10 000 euros.
En apportant 10 000 euros, vous proposez un apport de 20 %, et pouvez donc obtenir un meilleur taux.
Vous pouvez négocier les conditions d’emprunt avec un apport de 10 000 euros
Réduction ou suppression des indemnités de remboursement anticipé, possibilité de moduler les échéances à la hausse ou à la baisse, différé de remboursement : autant de facilité que vous pouvez négocier avec votre banquier. Il se montrera plus enclin à accepter vos demandes si vous disposez d’un apport.
Astuce : Pour négocier votre taux et vos conditions, faites appel à un courtier immobilier, expert dans la recherche et la négociation de crédit immobilier. Son expertise en financement lui permettra de mettre en valeur votre dossier et de toquer à la porte des bonnes banques pour obtenir le meilleur prêt immobilier ! Et avec Helloprêt, tout se fait en ligne pour un maximum de confort !
Vous pouvez emprunter plus avec 10 000 euros d’apport
Si vous faites partie des très bons dossiers, aka ceux qui peuvent se permettre d’emprunter sans apport, disposer d’une épargne de 10 000 euros peut vous permettre d’emprunter plus.
Par exemple, les banques calculent votre capacité d’emprunt et l’évaluent à 280 000 euros. Finalement, avec 10 000 euros de plus, vous pouvez emprunter 290 000 euros.
Vous pouvez emprunter moins longtemps avec 10 000 euros d’apport
Durée de prêt courte = meilleur taux, mais = mensualités élevées.
Durée de prêt longue = mensualités plus faibles, mais = moins bon taux.
Avec un apport, vous pouvez diminuer le montant de l’emprunt et rembourser sur une durée plus courte.
Comment rassembler 10 000 euros d’apport ?
Vous ne disposez pas encore totalement de 10 000 euros d’apport ? Différentes possibilités doivent être explorées :
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Solliciter un prêt Action Logement ou un prêt à taux zéro (PTZ) : certaines banques acceptent de les considérer comme de l’apport ;
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Débloquer votre épargne retraite ou d’entreprise, uniquement pour l’achat de la résidence principale ;
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Faire appel à la générosité de vos proches, avec un don familial ou un prêt familial.
Vous savez combien emprunter avec 10 000 euros d’apport. Ne reste plus qu'à contacter un courtier pour négocier votre taux !
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