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Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinCombien emprunter avec 20 000 euros d'apport ?
Vous disposez d’une épargne, et vous vous demandez combien emprunter avec 20 000 euros d’apport. La réponse n’est pas universelle ! Tout va dépendre de votre capacité d’emprunt, de la durée de remboursement et du taux d’intérêt.
Qu’est-ce que l’apport de 20 000 euros pour un prêt immobilier ?
Légalement, aucun texte n’impose comme condition préalable du prêt immobilier la constitution d’un apport personnel. Celui-ci consiste en une épargne que vous avez amassée, et que vous pouvez proposer d’injecter dans votre achat immobilier.
Alors, si légalement, l’apport n’est pas obligatoire, est-ce possible d'emprunter sans apport ? Oui, mais c’est assez difficile, à moins de disposer d’un solide reste à vivre une fois vos mensualités d’emprunt et primes d’assurance déduites de votre revenu disponible.
Le prêt à 110 % est donc réservé aux emprunteurs avec une bonne solidité financière, ou aux investisseurs locatifs.
À quoi sert l’apport de 20 000 euros pour emprunter ?
Avant de savoir combien emprunter avec 20 000 euros d’apport, vous devez comprendre son rôle. Revenons donc un instant au fonctionnement du prêt immobilier.
En plus de l’assurance de prêt, les banques exigent une garantie :
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Un organisme de cautionnement se porte garant du remboursement de l’emprunt ;
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Ou vous consentez une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers ou, dans de rares cas, un nantissement d’un produit de placement (pour les emprunteurs fortunés).
Dans les deux cas, vous paierez des frais de garantie compris entre 1,2 et 2 % du capital emprunté.
L’octroi d’un crédit immobilier entraîne en plus le paiement de nombreux frais annexes dont :
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Les frais de notaire : ils sont compris entre 2 et 3 % dans le neuf, 7 à 8 % dans l’ancien ;
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La commission de l’agent immobilier : toujours à la charge de l’acquéreur, elle représente 3 à 10 % du prix de vente ;
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La commission de l’intermédiaire en financement et assurance : le courtier en immobilier peut vous demander un pourcentage du prix d’acquisition, ou comme chez Helloprêt, un forfait (3 000 euros en l'occurrence, pour ne pas avoir à vous embêter avec la recherche d’un crédit immobilier et faire des économies sur les taux) ;
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Les frais de dossier de l’organisme prêteur : ils s’élèvent en moyenne à 1 % du montant du crédit.
L’apport personnel a pour rôle de financer ces frais annexes. Si les organismes de crédit vous les avancent, ils vous prêtent en réalité plus que la valeur réelle du bien immobilier.
Et si vous ne pouvez plus rembourser, ils les auront perdus. D’où leur réticence à vous prêter de l’argent sans apport !
Est-ce possible d’emprunter avec 20 000 euros d’apport ?
Oui et non !
Oui, l’apport de 20 000 euros peut-être suffisant pour un projet immobilier, selon son ampleur bien sûr… Mais il faut que vous remplissiez les autres conditions d’octroi d’un crédit comme la capacité d’emprunt et le reste à vivre !
La capacité d’emprunt, c’est tout simplement le capital maximum que les organismes de prêt vous accorderont en fonction notamment de :
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Vos revenus : ils ne sont pas pris en compte de la même manière selon leur nature et la stabilité de votre situation professionnelle. Les salaires et traitements des salariés en CDI et fonctionnaires titulaires sont intégralement comptabilisés. À l’inverse, pour les travailleurs jugés précaires par les banques (tels que les indépendants), il faut se baser sur une moyenne sur 1 à plusieurs années. Si vous percevez des loyers d’un investissement immobiliers, les banques retiendront généralement 70 % ;
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Le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 % : vos charges divisées par vos revenus et multipliées par 100 ne doivent pas excéder cette limite ;
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Votre reste à vivre : c’est l’argent dont vous disposez une fois toutes vos dépenses réglées. Il doit être suffisant pour assurer un train de vie convenable.
Ainsi, si votre taux d’endettement est supérieur à 35 % ou si le reste à vivre est insuffisant, vous aurez du mal à obtenir votre crédit, même avec 20 000 euros d’apport.
Combien puis-je emprunter avec 20 000 euros d’apport ?
Les banques exigent un montant d’apport en pourcentage, qui varie selon la nature de l’emprunt : prêt amortissable ou prêt in fine.
Combien emprunter avec 20 000 euros d’apport pour un prêt amortissable ?
Pour l’achat d’une résidence principale, il est d’usage d’apporter au minimum 10 % pour un prêt amortissable. En théorie, en considérant que vous remplissez les autres prérequis (taux d'endettement, reste à vivre, etc.), vous pourrez emprunter jusqu’à 200 000 euros.
Pour un investissement locatif, tout dépend du potentiel de rentabilité du bien et du cash flow prévisionnel. Généralement, les banques seront à l’aise avec un cashflow positif c'est-à-dire que les loyers perçus sont supérieurs aux mensualités de remboursement. Or, pour atteindre ce Graal, sauf à avoir une rentabilité délirante (ce qui n’est généralement pas bon signe sur le plan du risque locatif), vous devrez ajuster le montant de votre apport pour limiter le montant emprunté, et donc les mensualités.
Pour vous donner un ordre d’idée, avec 20 000 euros d’apport pour un investissement locatif affichant une rentabilité brute (avant impôt) de 5 % et un taux du crédit à 3,80 % sur 20 ans, vous pourrez emprunter environ 70 000 euros, soit un budget total de 90 000 euros. Bien sûr, chaque banque a sa politique de sorte que ces montants peuvent varier. D’où l’intérêt de passer par un courtier immobilier pour maximiser les chances de réussite de votre projet !
Combien emprunter avec 20 000 euros d’apport pour un prêt in fine ?
Le prêt in fine est idéal pour les investisseurs fortement fiscalisés, car ils peuvent déduire l’intégralité des mensualités de leurs revenus locatifs jusqu’à l’avant-dernière échéance. Toutefois, ils doivent rembourser le capital en une seule fois, à l’ultime mensualité. Ce qui en fait un prêt risqué !
Pour réduire ce risque, les banques exigent un apport plus conséquent : 30 % (voire jusqu’à 50 %).
Ainsi, avec 20 000 euros, vous pouvez emprunter 66 600 euros pour un prêt in fine.
Il s’agit là d’une simulation dans l’absolu, qui ne tient pas compte du taux d’emprunt et du taux d’assurance emprunteur négociés. Du fait des intérêts, mathématiquement, vous pourrez emprunter moins.
Astuce : Pour savoir avec plus de précision combien emprunter avec 20 000 euros d’apport, utilisez notre simulateur de prêt !
Synthèse combien emprunter avec 20 000 euros d’apport
| Pourcentage d’apport minimal exigé par la banque | Montant empruntable | |
| Prêt amortissable résidence principale | Environ 10 % | 200 000 euros |
| Prêt amortissable investissement locatif | Environ 28 %* | 70 000 euros |
| Prêt in fine | Environ 30 % | 66 600 euros |
*Pour un taux de 3,80 % sur 20 ans et une rentabilité brute estimée à 5 % afin d’atteindre le cashflow positif.
Quels sont les avantages d’emprunter avec un apport personnel de 20 000 euros ?
Emprunter avec 20 000 euros d’apport, c’est déjà augmenter la probabilité d’obtenir le prêt. Vous pourrez également négocier plus facilement le taux d’intérêt et les conditions d’emprunt.
20 000 euros d’apport augmentent vos chances d’obtenir un emprunt
Si vous avez 20 000 euros de côté, c’est que vous êtes plutôt bon gestionnaire. Vous avez sans doute procédé à des versements réguliers sur votre compte épargne. Versements qui peuvent être assimilés à des mensualités ! Les banques apprécieront votre rigueur financière.
20 000 euros d’apport vous font bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt
Votre profil d’emprunteur et votre dossier de demande de prêt influencent directement le taux d’emprunt. Moins vous faites courir de risques aux banques, plus vous pouvez négocier un bon taux. Si votre apport personnel est supérieur au minimum d’usage, c’est encore mieux !
Prenons un exemple. Laurie souhaite emprunter 100 000 euros pour acheter un appartement à Clermont-Ferrand. Ses 20 000 euros d’apport lui permettent normalement d’emprunter 200 000 euros. En proposant un apport personnel de 20 %, elle décroche un meilleur taux à 3,10 %, au lieu de 3,50 %.
Vous pouvez négocier les conditions d’emprunt avec un apport de 20 000 euros
Le premier réflexe est toujours de négocier le taux d’emprunt. Il ne faut pas pour autant négliger les conditions d’emprunt ! Elles peuvent aussi vous faire gagner de l’argent ou permettre à votre budget de retrouver un peu d’air en cas de pépin. On pense ainsi à :
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La réduction ou suppression des indemnités de remboursement anticipé ;
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La possibilité de moduler les échéances à la baisse ou à la hausse ;
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Le différé de remboursement : vous commencez à rembourser votre prêt une fois les travaux finis, par exemple.
Astuce : Pour négocier votre taux et vos conditions, faites appel à un courtier immobilier, expert dans la recherche et la négociation de crédit immobilier. Son expertise en financement lui permettra de mettre en valeur votre dossier et de toquer à la porte des bonnes banques pour obtenir le meilleur prêt immobilier ! Et avec Helloprêt, tout se fait en ligne pour un maximum de confort !
Vous pouvez emprunter plus avec 20 000 euros d’apport
Si votre taux d’endettement est très faible et votre reste à vivre élevé, les banques peuvent vous proposer d’emprunter avec un apport personnel inférieur aux minima. De fait, vous pourrez emprunter plus !
Par exemple, les banques calculent votre capacité d’emprunt et l’évaluent à 300 000 euros. Elles vous demandent d’apporter 5 000 euros. Au final, avec 20 000 euros d’apport, vous pouvez emprunter 315 000 euros.
Vous pouvez emprunter moins longtemps avec 20 000 euros d’apport
Si vous n’aimez pas être endetté, vous savez déjà que les durées courtes permettent :
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De solder rapidement votre crédit ;
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De profiter d’un meilleur taux.
La contrepartie, c’est des mensualités élevées, qui doivent néanmoins rester sous les 35 % d’endettement. Néanmoins, pour un investisseur locatif, cela peut nuire à votre cashflow.
Avec un apport, vous pouvez emprunter sur une durée moins longue.
Comment rassembler 20 000 euros d’apport ?
20 000 euros d’apport est un objectif que vous n’avez pas encore atteint ? Plusieurs leviers peuvent être actionnés :
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Demander un prêt Action Logement : vous devez être salarié d’une entreprise ayant au moins 10 salariés
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Vérifier votre éligibilité à un prêt à taux zéro (PTZ) ;
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Débloquer par anticipation votre épargne d’entreprise, ou retraite (seulement si votre acquisition finance la résidence principale) ;
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Faire appel à ce que l’on appelle la love money, avec un don familial ou un prêt familial.
N’hésitez pas à contacter un courtier pour négocier votre taux et optimiser votre apport de 20 000 euros !
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