Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinCombien emprunter avec 200 000 euros d'apport ?
Vous avez perçu une succession, revendu une entreprise ou un immeuble, vous souhaitez donc vous lancer dans un projet immobilier. Encore faut-il calculer combien vous pouvez emprunter avec 200 000 euros. La réponse variera en fonction du taux d’intérêt négocié, de votre taux d’endettement et de la durée d’emprunt.
Qu’est-ce que l’apport de 200 000 euros pour un prêt immobilier ?
L’apport personnel désigne l’argent que vous avez mis de côté et que vous pouvez investir dans un achat immobilier. Le HCSF ne l’impose pas dans sa décision relative aux conditions d’octroi du prêt immobilier, mais l’immense majorité des banques l’exigent avant de vous accorder un crédit.
Lorsque vous empruntez, vous devez assumer des frais annexes, qui représentent environ 10 % du total de l’opération. Ceux-ci ne sont pas inclus dans la valeur du bien que vous achetez. Si à un moment donné, vous ne parvenez plus à rembourser les mensualités, les organismes financiers pourraient soit demander une indemnisation à l’organisme de cautionnement, soit actionner l’hypothèque.
Dans les deux cas, ces garanties sont assises sur la valeur du bien hors frais annexes. Ces derniers constitueraient alors une perte sèche pour les établissements prêteurs. D’où la difficulté d’emprunter sans apport, même si vous disposez par ailleurs d’un reste à vivre confortable.
À quoi sert l’apport de 200 000 euros pour emprunter ?
L’apport sert donc à financer les dépenses liées à un crédit immobilier comme :
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Les frais de garantie. Les établissements bancaires conditionnent l’octroi d’un prêt immobilier à la souscription d’une assurance emprunteur et d’une garantie, laquelle assumera le remboursement du capital restant dû ou des mensualités dans les cas non couverts par l’assurance de prêt. Le montant des frais varie en fonction de la garantie choisie : 1.2 % pour un organisme de cautionnement qui se porte garant du remboursement ou entre 1.5 % et 2 % pour une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers ;
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Les frais de notaire sur la vente. Comptez 2 à 3 % du prix de vente pour un bien immobilier neuf, et 7 à 8 % pour un logement ancien. Du 1er avril 2025 et jusqu’au 31 avril 2028, les départements peuvent appliquer une surcote de 0.5 % sur l’une des taxes composant les frais de notaire ;
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La commission de l’agent immobilier, qui varie entre 3 % et 10 % du prix de vente ;
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Les honoraires du courtier immobilier. Celui-ci peut demander soit un pourcentage du capital emprunté ou un forfait fixe. C’est le choix qu’a fait Helloprêt, avec une commission de 2 500 euros, peu importe la complexité du projet ;
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Les frais de dossier bancaire, qui représentent en moyenne 1 % du capital emprunté.
Est-ce possible d’emprunter avec 200 000 euros d’apport ?
A fortiori, un apport de 200 000 euros vous offre de sérieuses opportunités d’obtenir un prêt immobilier. Toutefois, vous devez remplir d’autres conditions pour avoir toutes les chances que votre dossier soit retenu.
Voici les critères évalués par les banques pour vous accorder ou non un prêt :
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Vos revenus. L’intégralité de votre salaire ou traitement ainsi que les primes mentionnées au contrat de travail sont pris en compte si vous êtes en CDI ou fonctionnaire. Si vous êtes en CDD, intérimaire ou travailleur indépendant, les banques comptabilisent une moyenne de vos revenus sur 1 à 3 ans. Si vous percevez déjà des loyers ou si votre projet d’acquisition porte sur un investissement locatif, 70 % des recettes locatives viendront s’ajouter à vos revenus ;
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Le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels. Le HCSF laisse tout de même une marge de flexibilité aux banques pour octroyer des prêts au-delà de cette limite. Cette marge concerne 30 % de leur production trimestrielle de crédits et doit être réservée à l’acquisition de la résidence principale et aux primo-accédants. Seuls 6 % peuvent être accordés pour les projets d'investissement locatif ou d’achat d’une résidence secondaire ;
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Le reste à vivre. Après paiement des échéances, il doit être d’au moins 700 euros pour une personne seule.
Combien puis-je emprunter avec 200 000 euros d’apport ?
L’apport est comptabilisé en pourcentage du montant de l'acquisition. Ce dernier varie en fonction du type d’emprunt que vous souscrivez : prêt amortissable ou in fine.
Combien emprunter avec 200 000 euros d’apport pour un prêt amortissable ?
Le plus souvent, vous allez opter pour un prêt amortissable, celui qui offre le taux d’emprunt le plus bas. Vous remboursez des mensualités qui comprennent une fraction de capital restant dû et une fraction d’intérêts calculés sur le capital restant dû.
Pour un achat dans l’ancien, l’apport demandé représente généralement 10 % du prix du bien. Il peut être légèrement inférieur pour une acquisition dans le neuf, en raison des frais de notaire réduits.
Avec un apport de 200 000 euros, vous pouvez donc potentiellement emprunter jusqu’à 2 millions d’euros.
Combien emprunter avec 200 000 euros d’apport pour un prêt in fine ?
Le prêt in fine peut vous être proposé si vous avez un projet d’investissement locatif et que vous êtes fortement fiscalisé. En effet, les mensualités de ce type d’emprunt, qui se composent uniquement d’intérêts, peuvent être intégralement déduites de vos revenus locatifs au régime réel.
Vous rembourserez le capital emprunté en une seule fois, lors de la dernière échéance. Pour le sécuriser, les banques exigent un nantissement sur un produit d’épargne sécurisé, que vous pourrez souscrire grâce à votre apport. Le montant du nantissement sera compris entre 30 % et 50 % du capital emprunté.
Avec un apport de 200 000 euros, vous pouvez ainsi emprunter :
- 666 000 euros avec un nantissement de 30 % ;
- 400 000 euros avec un nantissement de 50 %.
Il ne s’agit là que de projections simples du montant que vous pouvez emprunter avec un apport de 200 000 euros. Il faudra les pondérer en fonction du taux immobilier !
Synthèse combien emprunter avec 200 000 euros d’apport
| Pourcentage d’apport exigé par la banque | Montant empruntable | |
| Prêt amortissable | 10 % | 2 000 000 euros |
| Prêt in fine | 30 % | 666 000 euros |
| Prêt in fine | 50 % | 400 000 euros |
Quels sont les avantages d’emprunter avec un apport personnel de 200 000 euros ?
L’apport personnel vous donne plus de chances d’obtenir un prêt et dans de meilleures conditions.
200 000 euros d’apport augmentent vos chances d’obtenir un emprunt
Généralement, vous avez rassemblé l’apport grâce à un effort d’épargne. Avoir pu mettre de côté 200 000 euros, c’est le signe d’une belle rigueur budgétaire. La même que vous devrez mettre en oeuvre pour assumer les mensualités d’un crédit.
200 000 euros d’apport vous font bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt
Plus votre profil d’emprunteur est sécurisé, plus vous bénéficiez d’un taux d’intérêt avantageux**.** Un apport aussi élevé rassure les banques, qui se montreront alors plus enclines à vous consentir un rabais conséquent.
Par exemple, vous souhaitez emprunter 1.1 millions pour acheter un logement à Paris. L’apport sera alors de 15 %. La banque peut vous proposer un taux de 2,89 % au lieu de 3 %.
Vous pouvez négocier les conditions d’emprunt avec un apport de 200 000 euros
En plus de négocier le taux, vous pouvez plus facilement négocier les modalités d’emprunt grâce à un apport élevé. Les banques ont tout intérêt à ce que vous deveniez l’un de leurs clients, elles peuvent donc accepter d’inclure dans l’offre de prêt :
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La modulation des mensualités en cours de remboursement ;
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La réduction ou la suppression des pénalités de remboursement anticipé ;
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Le différé de remboursement, si vous faites construire un logement neuf, l’achetez sur plan ou si vous réalisez des travaux dans un bien ancien.
Vous pouvez emprunter moins longtemps avec 200 000 euros d’apport
L’apport personnel peut vous permettre de réduire la durée de remboursement. En partant sur une période plus courte, vous pouvez :
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Profiter d’un taux d’emprunt plus faible ;
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Solder votre emprunt plus rapidement et retrouver de la capacité d’endettement pour concrétiser un autre projet immobilier ;
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Améliorer le cashflow de votre investissement immobilier locatif. L’excédent de trésorerie peut alors être réinjecté dans une nouvelle acquisition.
Comment rassembler 200 000 euros d’apport ?
Vous avez pour objectif de constituer un apport de 200 000 euros, mais vous ne l’avez pas encore atteint ? Voici plusieurs solutions que vous pouvez envisager :
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Solliciter un don familial (exonéré d’impôt jusqu’à 31 865 euros) à vos proches ou un prêt familial, idéalement sans intérêts ;
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Bénéficier de l’exonération temporaire sur les donations entre parents, grands-parents, enfants ou petits-enfants pour l’acquisition d’une résidence principale. La mesure est toutefois plafonnée à 300 000 euros en franchise d’impôt ;
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Débloquer par anticipation votre épargne retraite ou d’entreprise si vous achetez votre habitation principale.
Enfin, si votre projet porte sur la résidence principale, vérifiez votre éligibilité à un prêt à taux zéro (PTZ), qui peut financer jusqu’à 50 % de l’achat, et au prêt Action Logement, d’un montant maximum de 30 000 euros.
Ludovic François m'a accompagné et rassuré tout au long du process d'emprunt. Je recommande ses services, aussi bien pour sa bienveillance que son professionnalisme.
Je remercie Omid pour m'avoir aider dans ma recherche d'un meilleur taux. Je recommande à tous son travail!
Nous tenons à exprimer notre pleine satisfaction concernant le travail accompli par Yoann depuis le début de notre collaboration. Il a fait preuve d'un professionnalisme exemplaire. Son expertise et sa connaissance approfondie du marché de l assurance et de l'immobilier nous a beaucoup rassuré et nous a permis de faire les bons choix. De plus, il a su écouter nos besoins et à toujours été réactif et disponible, répondant à toutes nos questions, avec clarté et ransparence. Je recommande vivement ce courtier et particulièrement Yoann qui nous a accompagné tout au long de notre projet.
Un très grand merci à Sébastien pour son accompagnement à l'obtention du prêt, son regard était pertinent, clair et toujours bien ciblé. Il a nous a permis d'obtenir un taux bien en dessous de celui proposé par nos banques "de famille". Ses explications son claires, il ne fait pas de promesse qu'il ne pourra pas tenir et sait se montrer concis. Sa grande réactivité et disponibilité enfin ont été super appréciables et ce jusqu'au bout du processus de signature chez le notaire ! Je recommande sans hésiter
Sébastien nous a accompagné pour notre premier prêt immobilier. Très professionnels, nous avons toujours eu de très bons échanges avec lui tout au long du processus et il nous a obtenu le meilleur taux du marché. Merci Sébastien !
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